Ситуация с «недостороями» возникать может по нескольким причинам:
- Закончились деньги и фактически выполнить работы невозможно (например, произошло резкое изменение курса валюты, а цены строительных материалов привязаны к валюте, что бы ни говорили или т.п.).
- Закончились деньги и застройщик не может заплатить взнос на паевое участие в инфраструктуре города. Без этого невозможно ввести объект в эксплуатацию.
- Есть политическая конкуренция, которая не позволяет инвестору по формальным поводам выполнить свои обязательства (некоторые застройщики утверждают, что так оно и есть).
Первые две ситуации вызывают реакцию органов местного самоуправления, на стороне которых и судебная практика. Например, взыскать паевой взнос можно в судебном порядке (ВСУ от 30 ноября 2016 г. в деле № 3-1323гс16, ВГСУ от 28 июля года по делу № 909/1416/15 и многие другие).
Плюс, как правило, застройщик под тем или иным предлогом пытается еще получить денежные средства с инвесторов. Причем поводы бывают разные: обустройство территории, передача или дообустройство коммуникаций, и многие другие. Некоторые, самые сознательные, пытаются получить финансирование путем привлечения кредитных ресурсов. Инвесторы только решают, доплачивать еще или нет.
Третья ситуация требует вмешательства общественности, максимального общественного давления на органы местного самоуправления.
Что же правовая система предоставляет инвесторам для защиты своих прав?
1. Взыскание денег, уплаченных инвестором компании-заказчику строительства. И только. Признавать заключенными договора купли-продажи квартир невозможно, т.к. до введения дома в эксплуатацию данный объект – совокупность строительных материалов. Безусловно, можно дискутировать о степени выполнения строительных работ, т.е. о степени готовности такого дома, но правовые последствия достаточно четко прослеживаются в правоприменительной судебной практике, т.е. инвесторам отказывают в признании договора купли-продажи заключенным, в признании права собственности на такие квартиры. При этом, т.е. при взыскании денег, необходимо помнить, что положение об уплате каких-либо компенсаций за незаконное использование денежных средств в таких ситуациях не может быть применено, т.к. деньги получены по договору.
2. Организовывать ОСМД, другие подобные объединения и защищать свои права путем истребования здания на баланс ОСМД, коммуникаций, самого здания, требовать 1% застраиваемой площади, которая должна быть предусмотрена в проекте для размещения руководства ОСМД. После передачи «недостроя», скидываться и достраивать, вводить в эксплуатацию и адресовать возмещение убытков застройщику, который не выполнил свои обязательства.
3. В этой непростой схеме нужен специалист, который будет сопровождать процесс. На практике, редко можно встретить единодушие среди инвесторов, ведь люди находятся в стрессовой ситуации, мало доверяют друг другу.
Общий вывод: Спасение утопающих – дело рук утопающих. Если не объединяться, то инвесторов юридически «передавят» по отдельности. В сложной ситуации действовать надо комплексно: юридическая и медиа-поддержка должны сработать на высоте.