Провальный год
Такого плохого года, как прошлый, рынок недвижимости не видел давно. Девальвация гривны, обнищание украинцев. Количество сделок купли-продажи недвижимости в 2015 году было минимальным за последние 15 лет. По данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в прошлом году в Киеве было продано 8170 квартир. Это на 40% меньше, чем в 2014 году (13 990), и почти вчетверо меньше, чем в 2013-м (31490). Продажи падали весь год «Если в октябре на вторичном рынке было 549 сделок, то в ноябре – всего 374 сделки, в декабре еще меньше», – рассказал «Минфину» аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он говорит, что у каждого покупателя сейчас есть 60-70 вариантов. Не все покупатели готовы к таким заочным аукционам. Многие просто снимают квартиры с продажи.
По словам Эдуарда Бразаса, председателя комитета Ассоциации специалистов по недвижимости сейчас основной спрос держится исключительно за счет людей, у которых были накопления в валюте. «90% нынешних сделок – это покупка эконом-жилья, одно-двухкомнатных квартир небольшого метража, средней стоимостью $25-30 000. Цена небольшой квартиры уже сравнялась со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Многие покупатели, которые копили на автомобиль, в итоги решили потратить деньги в жилье», – говорит Эдуард Бразас.
Цены падают, предложение растет
Покупателей все меньше. По данным ИАП «Столичная недвижимость», предложение «вторички» в Киеве в феврале-2016 увеличилось на 3,7% относительно предыдущего месяца – до 18 665 квартир. По сравнению с февралем прошлого года квартир на продажу стало на 3,4% больше. По информации агентства, в марте средняя стоимость «квадрата» в 1-4-комнатных квартирах на «вторичке» — 37 948. Это на 4,7% ниже, чем в феврале. Снизилась цена и в долларовом эквиваленте. На 1,3%, по сравнению с февралем и на 14,4% по сравнению с прошлым мартом — до $1444/«квадрат».
С первичной все немного не так. По данным Госстата, объем строительства в 2015 году в Украине упал на 19%. «Спад в строительстве был большим, чем общее падение экономики Украины. При этом жилищное строительство сократилось примерно на 4%, объем работ по возведению нежилых сооружений – на 26%», – говорит основатель группы компаний «КВВ Групп» Евгений Казьмин. Но в столице и других крупных городах продолжали строить. Поэтому предложение на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках выросло.
Так, по данным консалтинговой компании City Development Solutions (CDS), в начале декабря 2015 года на киевском рынке появилось 34 новых проекта. Это — 15 500 квартир, на 15% больше по сравнению с аналогичным показателем 2014 года. В марте 2016 года, судя по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость», 55 компаний продавали жилье в 130 объектах. В этом месяце начали продавать квартиры еще в четырех комплексах. Какие-то проекты еще строятся, какие-то уже сданы в эксплуатацию.
Всего в новостройках Киева сейчас продается около 40 тысяч объектов. В условиях острого кризиса покупателей на такое количество квартир будет найти сложно. Поэтому застройщики всячески идут на уступки, предлагая скидки, акции, пересчет цен по «льготному курсу» и другие «пряники» покупателю. Правда, по ценам это незаметно. В отличие от «вторички», жилье на первичном рынке в этом году дорожает. По данным «Столичной недвижимости», средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в марте 2016 года составила 23638 гривен за «квадрат». Это — на 2,3% выше, чем в начале года. Но на 6,8% дешевле, чем в марте 2015-го.
Покупать или ждать?
Рынок на дне? Деволоперы и риэлторы хором утверждают, что стоимость «первички» в 2016 году падать больше не будет. Средняя стоимость «вторички» в долларовом эквиваленте может просесть еще на 10-15% за счет срочных продаж. «Рынок недвижимости на дне и если речь идет о том, чтобы улучшить жилищные условия, то медлить не стоит. Следует учитывать тот факт, что действительно хороших предложений на рынке не так много, достойные объекты продают быстро», — считает Эдуард Бразас. Соглашается с ним и Костецкий. «Не стоит откладывать в ящик покупку жилья, если это — насущная необходимость. Цены сейчас минимальные, а продавцы довольно сговорчивы», — говорит он. Риэлторы говорят, когда продавцам надо срочно продать жилье, то они готовы торговаться и сбрасывают 3-5% от стоимости.
Можно ни рассматривать покупку недвижимости в качестве инвестиции? Можно. Но не факт, что нужно. Жилье — низкодоходный актив. Его нужно рассматривать как вариант сбережения, а не заработка. «Недвижимость – это долгосрочное низколиквидное вложение. Продать его быстро и выгодно, в случае чего невозможно. Сейчас горизонт инвестирования в жилье – не менее 10 лет, не стоит рассчитывать на быстрый рост цен», – объясняет Эдуард Бразас. Он считает, что если уж вкладывать деньги в недвижимость, как в инвестиционный инструмент, то это не должно быть больше чем 15-20% от всей суммы накоплений.
Покупка жилья для сдачи в аренду — тоже не лучшая идея. «Раньше срок окупаемости жилья под аренду составлял около 10 лет, с нынешними ценами эти границы увеличились до 30 лет», — объясняет Сергей Костецкий. Сейчас аренда принесет инвестору не более 5-6% годовых. А в тучные времена на сдаче в аренду квартиры можно было заработать до 8%. «Доходность можно было повысить до 10%, если сдавать квартиру посуточно. Но это уже не совсем пассивный доход, а скорее небольшой бизнес, которым нужно постоянно заниматься», — говорит Эдуард Бразас. Еще один неприятный нюанс — валюта платежа. Как правило, покупают квартиры за доллары, а сдают — за гривню. И курсовые колебания могут сделать инвестицию еще менее привлекательной. Покупать жилье для сдачи в аренду на «первичке» — совсем плохая идея. «Если брать квартиру на первичном рынке для последующей сдачи в аренду, то заработок с учетом расходов составит 2-3% в год. А перепродажа в последующие 2-3 года не принесет никакого дохода вовсе. Учитывая все затраты на оформление и 5% налог с продажи, инвестор скорее получит убыток», — рассказывает Денис Седаков, генеральный директор компании New City Developers.
Ярославский считает, что пора покупать недвижимость. Возможно, и пора. Главное — понять, зачем.