«Минфин» узнал, что делать, если застройщик выдал вам недействительное свидетельство о праве собственности на квартиру.


Антон Каганец

Комментирует Антон Каганец, старший юрист ЮК Prove Group:

Прежде всего методы защиты прав обманутых инвесторов следует выбирать в зависимости от степени готовности строительного объекта, то есть в зависимости от того, сдан дом в эксплуатацию или нет.

Распространенными являются случаи, когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, но по тем или иным причинам инвесторы не могут туда вселиться. Если застройщик выдал недействительное свидетельство о праве собственности на квартиру, то лучшим способом доказать свое право собственности будет обращение в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Украины, право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности, на основании сделок. 

В подтверждение своих исковых требований необходимо предоставить инвестиционный договор и квитанции об уплате инвестиционных взносов. Если дом сдан в эксплуатацию и судом будет установлено, что инвестор не может получить право собственности на имущество в связи с отсутствием у застройщика правоустанавливающих документов, есть вероятность принятия судом решения в пользу инвестора.

Главное, чтобы сам застройщик существовал

Нередкими являются случаи, когда дом не может быть сдан в эксплуатацию из-за проблем застройщика с оформлением разрешительной документации, в том числе если строительство проводилось без получения разрешения на строительство или без заключения договора аренды земельного участка, на котором строился дом.

В таком случае регистрация права собственности на квартиру становится невозможной без подтверждения наличия права собственности или пользования на земельный участок. Ведь даже достроенный дом до момента сдачи его в эксплуатацию будет считаться объектом незавершенного строительства, поэтому и признавать право собственности необходимо именно на такой объект.

Решение данной ситуации представляется возможным при создании инвесторами жилищно-строительного кооператива, признании их права собственности на недостроенные квартиры, с последующей регистрацией в качестве объекта незавершенного строительства, и их передачей на баланс кооператива. Этот вариант требует наибольшей слаженности и организованности действий всех инвесторов, поскольку после регистрации жилищно-строительного кооператива каждый инвестор отдельно должен обратиться суд с иском к застройщику о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Признанные в судебном порядке права необходимо передать на баланс ЖСК. Следующим шагом является заключение договора аренды земельного участка с городским советом и разрешения на проведение строительных работ.

Последним шагом будет введение дома в эксплуатацию и приобретение права собственности инвесторами на построенные квартиры.

Подготовила Кристина Болотова