Жилье как способ инвестиций

В Украине, по данным Минюста, количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов, заключенных государственными и частными нотариусами, в І полугодии 2013 года составило чуть более 110 тыс. (для сравнения: за 2012 год было заключено более 265 тыс. сделок, а в докризисном 2007 году — почти 370 тыс.). По прогнозу консалтинговой компании UTG, число сделок по итогам года не дотянет даже до прошлогоднего уровня, не говоря уже о докризисных показателях.

«Очевидно, что объемы купли-продажи жилой недвижимости в 2013 году не догонят объемов докризисного 2007 года. Отставание, по предварительным оценкам, составит около 26%», — прогнозирует старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Между тем, объемы строительства жилья в Украине растут. По данным Государственной службы статистики, за 11 месяцев 2013 года объемы строительных работ в жилом секторе выросли на 8,3%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Кроме того, рост на протяжении года демонстрировали и цены на жилую недвижимость.

«Ценовая динамика имеет прямолинейную зависимость от рыночной конъюнктуры: при спаде деловой активности снижается и цена на квадратный метр, при подъеме — возрастает. Но в целом, за последний год цены на жилье демонстрируют тенденцию к росту. Особенно это касается вторичного рынка, в то время как на первичном цена колеблется от повышения к спаду», — сказал Олейник.

По мнению коммерческого директора девелоперской компании «НЕСТ» Константина Браво, нестабильная экономическая и политическая ситуация 2013 года активизировала интерес покупателей к жилой недвижимости как к способу инвестирования для сохранения средств.

«В условиях валютных колебаний квадратные метры в новостройках являются гарантом сохранения средств, приносящим доход на уровне банковских депозитов. Наиболее ликвидными, с точки зрения сохранения стабильного высокого спроса и стоимости, являются вложения в покупку элитной недвижимости, что подтверждается увеличением в 2013 году количества сделок и стоимости лучших элитных жилых объектов Киева. На конец текущего года цены на лучшие жилые объекты первичного рынка столицы выросли до 10% и достигли среднерыночного показателя 2,8-4 тыс. долл./кв. м для «премиум» класса и 1,8-2,8 тыс. долл./кв. м для «бизнес» класса», — утверждает Браво.

По его словом, основной тенденцией на рынке жилой недвижимости 2013 года стал более внимательный и рациональный подход покупателей к выбору объекта инвестирования.

«Это приводит к росту конкуренции среди девелоперов и повышению значимости репутации застройщика, уникальности концепции проекта, повышению уровня качества строительства, наличию собственной инфраструктуры, а также профессиональному подходу к продвижению и организации продаж», — добавляет Браво.

Эксперт считает, что сложившаяся политико-экономическая ситуация и нестабильность финансового сектора в Украине будут способствовать в ближайшие несколько лет сохранению спроса на жилую недвижимость — одного из наиболее надежных гарантов инвестиций. Отмечавшийся в 2013 году рост цен на жилье «бизнес» и «премиум» класса также будет иметь предпосылки для сохранения в дальнейшем за счет значительного количества объектов на стадии завершения строительства, а также негативных инфляционных и валютных ожиданий.

По прогнозам Олейника, в следующем году будет спрос и на недорогие квартиры, особенно на первичном рынке.

«В 2014 году первичный рынок продолжит постепенное развитие. Недорогие столичные квартиры  будут оставаться популярными, особенно на первичном рынке, где присутствует возможность рассрочки от застройщика. Поэтому у надежных застройщиков проблем с реализацией недорогих квартир возникнуть не должно», — утверждает эксперт.

Радость для ритейлера

Среди всех сегментов коммерческой недвижимости торговая в 2013 году демонстрировала наибольшую активность.

«Сегмент торговой недвижимости оставался наиболее активным, так как показатели розничного товарооборота и реальных заработных плат росли, хотя и с нисходящим трендом. С открытием новых качественных площадей на рынок продолжали выходить новые ритейлеры, тем самым, следуя тенденциям 2012 года», — рассказал глава офиса Jones Lang LaSalle в Украине Дмитрий Сенниченко.

По данным Jones Lang LaSalle, максимальная арендная ставка незначительно выросла — до 1 200 долл./кв. м в год по сравнению с 1 176 долл./кв. м в год на конец 2012 года. При этом уровень вакантности оставался стабильно низким — в пределах 2-3 %. В компании утверждают, что данный показатель сохранится до момента открытия новых крупных ТРЦ, которые планируются к вводу в 2014 году.

«Украинские девелоперские компании рассматривают рынок торговой недвижимости как наиболее перспективный по сравнению с другими сегментам коммерческой недвижимости, что отчасти является правдой. Этим и вызван своеобразный «бум» реализации новых проектов ТЦ и ТРЦ, особенно в Киеве», — отметила Наталья Миколайчук, руководитель департамента торговой недвижимости консалтинговой компании DTZ в Украине, предоставляющей консалтинговые услуги в сфере недвижимости.

В целом эксперты считают, что значительное влияние на рынок торговой недвижимости в 2014 году может оказать большой объем запланированных к вводу торговых площадей. По данным Jones Lang LaSalle, в 2014 только в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию более 480 тыс. кв. м торговых площадей. 

«С учетом анонсированного значительного роста предложения в 2014 -2015 годах, торможения повышения покупательной способности населения и неопределенности в экономических оценках   можно прогнозировать усиление конкуренции между ТЦ/ТРЦ и, соответственно, давление на арендные ставки», — считает Сенниченко.

Подтверждают данное предположение и в DTZ. «В ближайшем будущем существует риск снижения уровня арендных ставок на торговую недвижимость в кратко- и среднесрочной перспективе», — подчеркивает Миколайчук.

По ее словам, ввод большого количества торговых и торгово-развлекательных центров, которые во многих случаях являются конкурентами между собой, используют ритейлеры. 

«Ритейлеры используют такую ситуацию для получения наиболее выгодных для себя условий аренды в ходе выбора того или иного объекта, в основном, это применимо к Киеву. С другой стороны, реализация в столице и других городах достаточно большого количества современных ТЦ и ТРЦ обеспечивает возможность выхода на украинский рынок новых игроков-ритейлеров», — сказала  аналитик.

По словам аналитика департамента стратегического консалтинга компании UTG Дины Катеринюк, в случае ввода анонсируемого количества торговых площадей в 2014 году уровень их вакантности  может вырасти, но арендные ставки в целом останутся стабильными.

«Что касается арендных ставок, то мы не видим предпосылок к их изменению в глобальном масштабе на рынке, но стоимость аренды может меняться в том или ином ТЦ в силу различных факторов: функционирования ТЦ, разработанной концепции, морального износа», — поясняет Катеринюк.

Тенденции к переезду

На рынке офисной недвижимости Украины в 1013 году преобладала тенденция к снижению количества вводимых в эксплуатацию помещений при росте вакантности.

По данным Jones Lang LaSalle, в сегменте офисной недвижимости Киева в 2013 году было введено в эксплуатацию лишь 118,6 тыс. кв. м площадей, что стало самым низким показателем за последние 5 лет.

«Наблюдающееся снижение темпов строительства офисных центров в Киеве связано с высокой долей пустующих помещений в уже введенных объектах. Так, доля вакантных офисных площадей на конец года составляет около 18,7% от общего предложения», — сказала руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle в Украине Александра Глобина.

По словам Сенниченко, рост вакантности в сегменте офисной недвижимости с выводом на рынок нового предложения был прогнозируемым, ведь увеличения спроса на офисные помещения нет.

Эксперт также отмечает, что арендная активность в 2013 году все же была достаточно высокой, но в большей степени в классе «В», так как многие компании переезжали из класса «А» с целью экономии средств.

«Практически все транзакции на рынке офисной недвижимости осуществляются  международными компаниями за счет переезда, а не по причине выхода на рынок. В структуре спроса «международники» занимают 76% качественных площадей  в профессиональных бизнес-центрах», — говорит Катеринюк.

При этом, несмотря на повышение уровня вакантности офисных помещений, арендодатели пока не спешат снижать стоимость аренды.

«Игроки сегмента офисной недвижимости со стороны предложения продолжали занимать выжидательную позицию, не изменяя уровень ставок. Так, максимальная базовая ставка аренды оставалась в пределах 420 долл./кв. м в год в сегменте класса «А», в классе «В» — 240-320 долл./кв. м в год», — утверждает Сенниченко.

По прогнозам Катеринюк, в 2014 году уровень вакантности на рынке офисной недвижимости будет повышаться.

«Избыток предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, бьет по карману владельцев офисной недвижимости, снижаются показатели доходности на фоне увеличения предложения. Также усиливается конкуренция между существующими бизнесс-центрами», — подчеркивает Катеринюк.

По ее словам, данные факторы будут вынуждать арендодателей привлекать клиентов лояльными коммерческими условиями.

В ожидании роста ставок

На рынке логистической недвижимости большая часть введенных в эксплуатацию комплексов за последние два года составляет строительство для конкретного заказчика, а также строительство объектов, возведение которых было развернуто несколько лет назад и просто требовало завершения.

При этом, по словам руководителя департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине Федора Арбузова, на сегодняшний день основными игроками в области складской и логистической недвижимости остаются локальные (национальные) девелоперы, которые инвестируют в проекты строительства складских комплексов преимущественно собственные средства. Подобную тенденцию также демонстрирует показатель доли национального застройщика (порядка 80%) в общей структуре нового предложения.

По словам эксперта, спрос на логистическую и складскую недвижимость в 2013 году большей частью формировали уже присутствующие на рынке компании, которые переезжали в новые помещения, а спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, был очень незначительным.

«Относительно высокий объем сданных в аренду складских и логистических помещений в Киевской области в 2013 году отражает стремление арендаторов улучшить качество занимаемых ими площадей и/или воспользоваться возможностями для расширения в условиях постепенного снижения показателя вакантности и ожидаемого роста арендных ставок в сегменте», — говорит Арбузов.

При этом аналитик утверждает, что низкий уровень арендных ставок на складские помещения пока сдерживает интерес международных девелоперов от участия в инвестировании украинского рынка.

Базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области в 2013 году находилась в диапазоне 5,5-7 долл./кв. м в месяц для объектов, расположенных на западном берегу реки Днепр, а ставка на восточном берегу колебалась от 5 до 6 долл./кв. м в месяц в зависимости от качества помещений и основных условий аренды.

«Такой уровень арендных ставок сдерживает международных девелоперов от участия в инвестировании нашего рынка. Потенциальный уровень арендной ставки, который стал бы интересен для инвестирования в сектор логистической недвижимости в Украине, составляет более 7 долл./кв. м в месяц (без учета НДС и операционных расходов)», — считает Арбузов.

Борьба за туриста

В гостиничном сегменте рынка недвижимости Украины в 2013 году также преобладали не самые лучшие тенденции для инвесторов и операторов. Так, по данным Jones Lang LaSalle, заполняемость качественных гостиничных объектов в Киеве в январе-ноябре 2013 года незначительно снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2012 года — с 53% до 51%. При этом наблюдалось значительное снижение среднего тарифа ввиду роста конкуренции в гостиничном сегменте.

«Средний тариф значительно снизился — с 260 до 210 долларов. Гостиницы вступили в острую ценовую конкуренцию для того, чтобы удержать уровень заполняемости. Эта ситуация благоприятна для гостя, но рентабельность для инвесторов и операторов снижается», — говорит Сенниченко.

По мнению экспертов, скорее всего, тенденция к снижению цен в гостиницах сохранится и в 2014 году. При этом, по мнению Сенниченко, падение тарифов в качественном сегменте предложения будет способствовать и падению цен в остальных гостиничных объектах.

Кроме этого, эксперты по-прежнему отмечают перспективность развития отелей эконом-класса, а также узкоспециализированных ниш, таких как хостелов для студентов, и дешевых гостиниц, спрос на которые остается стабильно высоким.

Итого

Несмотря на некоторую активизацию строительства жилья и торговых объектов в Украине, эксперты признают, что стагнация на рынке недвижимости продолжается. Ярким свидетельством этого является стабильность цен, снижение количество сделок купли-продажи жилья и тот факт, что за весь 2013 год фактически не произошло ни одной крупной торговой операции с качественной коммерческой недвижимостью.

«Рынок коммерческой недвижимости в значительной степени зависит от общеэкономической ситуации в стране. Исходя из того, что макроэкономические показатели Украины в 2013 году продолжали демонстрировать негатив, а урегулирование прав собственности оставляло желать лучшего, иностранные инвесторы, по сравнению с 2012 годом, были крайне неактивны», — отмечает  Сенниченко.

При этом нестабильная экономическая и политическая ситуация в Украине не позволяет рассчитывать на рост иностранных инвестиций в недвижимость в 2014 году, как и на приход в страну большого количества зарубежных компаний. Ввиду этого уровень вакантности во всех сегментах коммерческой недвижимости, скорее всего, будет расти, что повлечет за собой ужесточение конкуренции на рынке.

В таких условиях девелоперам в борьбе за клиентов придется повысить требования к качеству возводимых объектов и быть готовыми снижать арендные ставки, а в случае с жилой недвижимостью — стоимость квадратного метра.

Виктор Нагорский