Кабинет министров подготовил проект распоряжения «Некоторые вопросы организации банковского кредитования строительства жилья», который позволит внедрить «механизм целевого депонирования средств покупателей» для реализации проектов строительства жилья и продажи готового жилья для двух категорий населения. Это граждане, которые имеют право на господдержку или нуждаются в улучшении жилищных условий. Инициатором этого начинания выступил Ощадбанк. Суть его заключается в том, что для покупки готового жилья покупатель должен заранее разместить свои средства на депозитном счете.

По данным Госстата, количество семей и одиноких граждан, пребывающих на квартирном учете, к концу 2012 года составило 1,022 млн, сократившись за год на 62 тыс. По программе «Доступное жилье» в 2012 году заключено 1,23 тыс. ипотечных договоров.

Предварительное депонирование является механизмом целевого накопления средств. «Предположим, клиент хочет купить жилье, и у него есть 1000 грн. Этих средств недостаточно для положительного решения о предоставлении кредита. Но банк может рекомендовать ему открыть счет для депонирования средств с целью покупки недвижимости — по сути, это целевой депозит. На этот счет клиент будет ежемесячно откладывать определенную сумму,— говорит начальник управления создания и продвижения продуктов Банка Национальный кредит Борис Шарипов.— Через некоторое время клиент накопит достаточную сумму и сможет подать заявку на получение ипотечного кредита».

Механизм депонирования средств является одним из десяти элементов предложенной ими схемы кредитования доступного жилья. Ее суть заключается в следующем: банк выдает кредит застройщику на строительство в размере 80% от стоимости проекта, получая в ипотеку имущественные права на квартиры и/или объект незавершенного строительства. Поскольку речь идет о кредите при нулевой степени готовности жилья, будет использоваться механизм аккредитации застройщиков и контроля над целевым использованием средств. Строительство небольших по площади квартир с использованием недорогих технологий (за срок не больше года) должно осуществляться на участках, выделенных бесплатно и обеспеченных коммуникациями.

«Продажа квартир покупателям-физлицам осуществляется через продажу имущественных прав на них по договору купли-продажи имущественных прав. Выполнение договоров купли-продажи и оплата проводится после ввода дома в эксплуатацию»,— говорит заместитель председателя правления Ощадбанка Антон Тютюн.

При этом стоимость квартир должна быть не менее чем на 20% ниже средних рыночных цен на жилье на вторичном рынке.

«Согласно условиям договора купли-продажи имущественных прав, с целью обеспечения своих обязательств по оплате имущественных прав на квартиру покупатель в период проведения строительства должен разместить на депозитном счете 100% их стоимости. Предполагается, что первый взнос покупателя за собственные средства составит 10%. На протяжении строительства на депозите покупателя за счет его собственных средств (15% стоимости прав) и кредитных средств (75%) формируется остальная необходимая для оплаты имущественных прав сумма. Таким образом, кредит на этапе строительства обеспечен денежными средствами на депозитном счете и имущественными правами на них»,— говорит господин Тютюн.

Имущественные права на жилье оплачиваются покупателями и перейдут в их собственность лишь после ввода дома в эксплуатацию, подчеркивают в Ощадбанке.

Это позволит минимизировать риски граждан, связанные с невозможностью застройщика своевременно достроить жилье, стоимость которого частично или полностью оплачена покупателем. А застройщик получит уверенность в том, что средства покупателей, аккумулированные на депозитных счетах, поступят к нему после завершения строительства квартир и передачи их покупателям.

Передача денег клиента на хранение в банк станет для застройщика гарантией осуществления непрерывных платежей поставщикам.

«Механизм депонирования средств позволит банкам активнее кредитовать застройщиков — в существующих условиях такое кредитование является высокорисковым из-за отсутствия качественного залога при строительстве с нуля и отсутствия доходов в первые периоды обслуживания долга. Депонирование создаст такое обеспечение при кредитовании застройщиков и снизит риски нецелевого использования средств»,— отмечает директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин.

Депонирование гарантирует продажу недвижимости. «Куда проще построить дом, чем потом продать в нем все квартиры. Если большинство будущих владельцев квартир депонируют средства под проект, банк не будет иметь проблем с застройщиком, поскольку тот сможет построить и сразу же продать жилье»,— говорит зампред правления Авант-банка Андрей Швец. Для желающих приобрести жилье такой механизм также должен стать привлекательным. «Для клиента это гарантия того, что его деньги будут потрачены только в случае, если объект будет построен. При этом на данные средства должны начисляться проценты»,— говорит руководитель бизнеса «Потребительское кредитование» ПриватБанка Андрей Ковтун.

Учитывая, что этот проект предусматривает получение рефинансирования НБУ, опрошенные банкиры готовы к нему присоединиться. Однако от банков потребуется полноценное участие в судьбе строительного объекта. «Такие проекты требуют дополнительных затрат, связанных с мониторингом целевого использования кредитных средств на всех этапах строительства, отслеживанием графика выполнения работ, их качества, а также предупреждением мошеннических операций»,— отмечает начальник кредитного управления Энергобанка Дмитрий Порохов. К тому же предложенный механизм не может решить проблему низкого уровня доходов населения, который не позволяет им накопить средства для покупки жилья. «Наибольшей проблемой рынка недвижимости является отсутствие средств у покупателей, и предложенный механизм вряд ли решит эту проблему»,— сетует Орыся Юзвышин.