Приобретение недвижимости означает приобретение права собственности на имущество. Согласно нормам закона о международном частном праве, право собственности на имущество, подлежащее внесению в государственный реестр, определяется правом государства, в котором имущество зарегистрировано. Соответственно, сделка по приобретению имущества должна заключаться согласно праву и в стране его нахождения.
С точки зрения украинского законодательства приобретение недвижимости за рубежом является инвестицией за рубеж, если сделка осуществляется в иностранной валюте. Такая операция попадает под валютный контроль в Украине и требует получение индивидуальной лицензии НБУ на осуществление инвестиций за границу. При осуществлении инвестиции за рубеж без получения соответствующей лицензии украинским законодательством предусмотрен штраф в размере такой инвестиции (ч.2 ст. 16 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993 N 15-93 — далее Декрет).
Порядок получения индивидуальной лицензии на осуществление инвестиций за границу урегулирован Инструкцией, утвержденной Постановлением Правления НБУ N 122 от 16 марта 1999 г. Для получения лицензии заинтересованное лицо, резидент Украины, должен предоставить в Территориальное отделение НБУ следующие документы:
1. Заявление о выдаче лицензии;
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии договоров и / или иных документов, которые являются основанием для осуществления резидентом инвестиции за границу;
3. Оригиналы или нотариально заверенные копии документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом.
Срок рассмотрения Национальным банком пакета документов по закону не должен превышать 25 рабочих дней с момента его подачи. Лицензия оформляется в двух экземплярах — один заявителю и второй остается на хранении в НБУ. В некоторых случаях Национальный Банк вправе как отказать в выдаче лицензии, так и отозвать уже выданную лицензию.
Примечательно, что лицензию получать не нужно, если сделка будет осуществляться между резидентами Украины и в национальной валюте, поскольку такая операция не будет являться валютной операцией в рамках Декрета (абз.1 п.2 ст.1)
Учитывая множество ограничений и требований украинского законодательства, зачастую целесообразно приобретать зарубежную недвижимость от имени и за счет нерезидентной (оффшорной) компании, которая в свою очередь будет подконтрольна заинтересованному лицу, резиденту Украины.