Недостроенный миллион

Прошедший год ознаменовался активностью столичных и пригородных застройщиков, которые как достраивали, так и начинали возводить новые объекты. По данным консалтинговой компании UTG, в общей структуре киевской «первички» предлагается 60% квартир эконом-класса, 36% — бизнес-класса, 4% — элитное жилье. По другим оценкам, доля эконом-сегмента близка к 80% рынка новостроев. На конец 2012 года объем первичного рынка жилой недвижимости Киева составил около 13,5 тыс. квартир (61% в структуре рынка жилья), вторичного — около 8,5 тыс. (39%).

В столице предложение эконом-класса формировали около 60 жилкомплексов, в бизнес-классе — 35, в элитном сегменте — 16 новостроек.

По предварительным оценкам, в прошлом году в Киеве объемы ввода жилья сохранились на прошлогоднем уровне — около 1,5 млн кв. м.

По словам директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, в Киеве за последние два года около 60% новостроек, в которых предлагаются к продаже квартиры, введены в эксплуатацию в заявленные сроки, при этом около 3% «первички» — раньше планируемой даты. В 12% объектов сроки сдачи в эксплуатацию перенесены на 3-6 месяцев, тогда как строительство 25% домов может опоздать с вводом на 7-12 месяцев (памятны 2009-2010 годы, когда застройщики переносили сдачу в эксплуатацию 90% домов на срок от 9 месяцев до полутора лет.)

Попов считает, что в этом году стоит ожидать достройки домов, строительство которых было возобновлено в 2011-2012 годах. А для завершения объектов, которые были «заморожены» пять и более лет назад, найти финансирование будет сложно.

По прогнозам девелоперской компании UDP, в этом году в Киеве ввод жилья может вырасти на 5-7%. Сегодня на рынке есть существенный потенциал для увеличения предложения — за счет «замороженных» проектов в бизнес-классе (66% от общей площади в этом классе) и в эконом-классе (56%). Если отбросить «фантомы» и проданные недострои, то можно рассчитывать на дополнительный 1 млн кв. м в течение следующих 2-3 лет, считают в компании.

Рынок «держит» пятерка

Основные игроки на рынке первичного жилья в столице не изменились, считают в UDP. Пятёрка лидеров реализует перспективные программы строительства, в то время как новые значимые игроки не предвидятся.

Наиболее стабильными представителями рынка в UDP, помимо себя, считают «Киевгорстрой», «К.А.Н. Девелопмент», «ТММ», «Интергал-буд», компанию «Столица». «Более 50% рынка сегодня принадлежит первым трём компаниям», — отмечают аналитики UDP.

Вместе с тем, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун считает, что кроме известных застройщиков с портфелем проектов сейчас появляются и девелоперы одного-двух проектов. «В структуре таких девелоперов присутствует, как правило, только служба заказчика, которая занимается разрешительной документацией, взаимодействием с проектантом, ведет технадзор. В качестве подрядчиков такие компании все равно привлекают крупных проверенных застройщиков с опытом и стажем. На рынке сохраняется тенденция укрупнения игроков», — отметил он.

Метраж пошел на убыль

Абсолютное большинство участников рынка (без учета застройщиков) отмечает рост спроса на новострои, особенно эконом-класса. Переориентация спроса на первичный сегмент в тандеме с активностью застройщиков дали положительный эффект — продажи жилья выросли на 25% (в месяц в жилкомплексах продавалось более 5 квартир, а то и до 20), отмечает UTG.

Застройщики вынесли уроки из кризиса и сократили в своих проектах площади квартир. К примеру, в прошлом году на рынок вышли объекты, где минимальная площадь «единички» стартует с 34 кв.м.

По оценкам UTG, до 80% сделок на первичном рынке жилья в 2012 году пришлось на эконом-сегмент. Первыми продаются квартиры наименьших площадей (до 40 кв.м), а квартиры по 45-47 кв.м менее востребованы покупателем.

Изменилось и соотношение в домах количества квартир по «комнатности» — удельный вес 1- и 2-комнатных квартир в ряде проектов достигает 90%. «В новых проектах эконом-класса изменилось соотношение количества квартир с разным количеством комнат — увеличивается количество 1-комнатных и 2-комнатных за счет 3-комнатных», — уточнил замгендиректора «ТММ».

В бизнес- и премиум-классах наблюдается уменьшение метража квартир, но не ограничивающее комфорт и необходимую функциональность. К примеру, в объектах UDP наиболее популярны «единички» площадью 55-65 кв.м, «двушки» -70-90 кв.м, «трешки» — 100-140 кв.м.

Вместе с тем, по оценкам директора «Архиматики», малометражки (30-40 кв.м) были популярны пару лет назад, а сейчас покупатели увеличили свои аппетиты.

«Если проанализировать изменения площадей квартир за последние 5 лет, то на рынке наблюдалось следующее: с начала 2008 года и по 2011 год площади однокомнатных квартир уменьшились с 50-60 до 35-45 кв. м, двухкомнатных — с 80 до 60-65 «квадратов», а трехкомнатных — со ста с лишним до 80 кв. м. В 2012 году застройщики, учитывая покупательский спрос, чаще всего проектировали однокомнатные квартиры площадью 45-55 кв. м, двухкомнатные — 65-75 кв. м, трехкомнатные — 80-110 кв. м», — констатирует Попов.

По его мнению, процент малогабаритного жилья в основном объеме строящихся и проектируемых объектов не превышает 5-7%.

«Несмотря на то, что на рынке появились в продаже дома, где площадь квартир не превышала 40 кв. м, говорить о массовом переходе на строительство малометражных квартир не приходится», — считает эксперт.

Спрос перетекает в пригород

Потенциальный покупатель сегодня рассматривает возможность покупки квартир в домах на начальной стадии строительства, утверждают застройщики. Правда, с оговоркой — если застройщик надежный и в его новостроях уже живут люди.

«В 2012 году покупатели начали уже более активно инвестировать в жилье на начальной стадии строительства (при наличии нескольких построенных этажей), но только в объекты, реализуемые надежными застройщиками, которые продолжали строить в кризисные годы», — отметил коммерческий директор «НЕСТ» Константин Браво.

Его коллега из «ТММ» уточнил, что на начальном этапе строительства пользуются спросом квартиры в новой линии многоочередных комплексов, если в этом проекте есть уже завершенные и сданные в эксплуатацию дома.

«В новых проектах покупатель обычно принимает решение о покупке, когда степень готовности достигает 50% и выше», — добавил Говорун.

Значительное количество такого эконом-жилья в этом году достраивается на периферии столицы и в ближайшем пригороде — Киево-Святошинском районе. Ему-то и отдают предпочтение покупатели, которые выбирают между левобережной окраиной и 10-километровым пригородом. 

«Проекты начали появляться давно, но популярность приобрели сейчас», — подчеркнул  замгендиректора «ТММ».

Спрос на жилье в этом районе эксперт поясняет конкурентной стоимостью (можно приобрести квартиру за 30 тыс. долл.) и небольшой удаленностью от Киева. Правда, с пригородом покупатель несет и определенные риски: там строят местные небольшие компании или вовсе предприниматели-физлица, для которых это может оказаться первым опытом.

Большинство застройщиков, считают, что в этом году спрос по-прежнему будет сконцентрирован на недорогих и малогабаритных квартирах эконом-сегмента. Ведь свободных площадок в центре города нет, проекты квартальной застройки могут реализовываться только на окраинах столицы или в ближайшем пригороде. Такое месторасположение само по себе предполагает, что это будет эконом-класс.

Развитию эконом-сегмента будет способствовать и планируемая активизация государственной программы «Доступное жилье», и внедрение «финских» технологий быстросборного панельного строительства, считают в компании «Киевгорстрой».

Коммерческий директор «НЕСТ» ожидает в 2013 году увеличения покупательской активности на рынке жилой недвижимости в связи с нестабильностью курса гривны, а также намерениями правительства принять ограничивающие меры по хранению активов в долларах.

По мнению г-на Браво, застройщики будут более активно предлагать квартиры с частичным или полным ремонтом, ориентируясь на иногородних покупателей, а также на клиентов, покупающих квартиру для сдачи в аренду.

Продажи двигает рассрочка и реклама

Собственные деньги (60% в общей структуре сделок) и рассрочка (37%) стали основными источниками финансирования покупки жилья в прошлом году, отмечает UTG.

Не удивительно, что при «замершей» ипотеке программы застройщиков были основными механизмами продвижения продаж.

В «Киевгорстрое» считают, что самыми эффективными были прямая реклама, скидки при стопроцентной оплате, рассрочки от застройщика.

Замгендиректора «ТММ» не ожидает появления в этом году новых механизмов продаж жилья (правительством заявлялись проекты: квартиры в лизинг и аренда с правом выкупа).

«Нет, абсолютно новые механизмы продаж жилья на рынке не появятся. По-прежнему основными инструментами остаются акционные скидки при стопроцентной оплате или рассрочка от застройщика, реже — совместные программы ипотеки от застройщика и банка», — считает Говорун.

В компании «НЕСТ» такого же мнения: новых механизмов в этом году не прибавится.

«По нашему мнению, будут продолжать пользоваться спросом программы рассрочек от застройщиков, поскольку в 2013 году не ожидается возобновления ипотечного кредитования. Застройщики в основном будут предлагать рассрочку на 3-5 лет со ставкой от 7 до 18% в год в зависимости от суммы первоначального взноса и периода рассрочки. Как показал опыт предыдущих лет,  в недостроенных домах в рассрочку продается 60-80% квартир, так как люди не готовы отдать сразу же всю сумму, не получив взамен свидетельство о праве собственности. В готовых домах квартиры в рассрочку приобретает 20-30% покупателей. Мы ожидаем, что в 2013 году эти показатели сохранятся», — прогнозирует он.

Из-за вывода на рынок новых объектов на начальной стадии строительства средняя стоимость жилья в новостроях за год снизилась на 4%. Участники рынка не прогнозируют значительных ценовых изменений в этом году, если цены на энергоносители останутся на текущем уровне.

«Цены на стройматериалы в 2013 году в основном будут зависеть от изменения стоимости энергоносителей», — подчеркнул Говорун.

В «Киевгорстрое» не исключают, что могут подорожать и сами стройматериалы, что связано с внедрением новых дорогих технологий. Среди других составляющих, которые влияют на стоимость жилья, эксперты отмечают рост среднего уровня цен на товары и услуги, показатель благосостояния украинцев и экономическая ситуация в целом.

К тому же, на стоимость «первички» может повлиять налог на недвижимость, который с этого года вынуждены будут платить и застройщики, оформляющие на себя непроданные квартиры для их последующей реализации.

Заметно, что девелоперы потратились и на рекламу: билборды весь год манили доступностью вожделенной жилплощади. И хотя за рекламную цену можно купить разве что малогабаритку на первом этаже с видом из окон на трубу системы кондиционирования соседнего торгового центра, радует то, что застройщики делают ставку на эконом-жилье, а заявленные цены приблизились к реальным.