Документ планируется представить на рассмотрение парламента до середины февраля, дабы принять до начала апреля. Для того, чтобы закон заработал, Кабмин должен издать два постановления – о создании специализированного государственного учреждения и  об ограничении предельных площадей земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые приобретаются физлицами.  Ожидается, что основной закон для отмены моратория – «О государственном земельном кадастре», уже зарегистрированный в парламенте, примут в первом полугодии.

В числе подготовительных к обороту рынка сельхозземель работ – подготовка в течение года законопроектов о консолидации и зонировании земель  сельскохозяйственного назначения, завершение инвентаризации земель, а также увеличение вдвое нормативной денежной оценки земель.

Земельные остатки - только для государства и физлиц

В Украине реформа земельной сферы стартовала 20 лет назад. И хотя даже чиновники не отрицают существования на сегодня «серого» рынка сельхозземель, где самые лакомые наделы неким образом уже прибраны к рукам, но распределение оставшихся территорий планируют в основном между физлицами и государством.

Так, одним из положений законопроекта предусматривается, что покупателем на этом рынке смогут стать только граждане Украины. Причем Госземагентство решило исключить из списка лиц, имеющих право на приобретение земли, не только иностранных граждан, государства и компании, но и отечественных юридических лиц, чтобы избежать попадания земли в иностранную собственность. «Мы убрали «юридические лица», потому что учредителями юридического лица могут быть граждане Украины и иностранные граждане. Они могут это юридическое лицо приобрести или купить, передать корпоративные права иностранным гражданам», - разъяснил заместитель главы Госземагентства Николай Калюжный .

По оценкам юристов, «украинских юрлиц» из закона изъяли в последнюю очередь, т.к. можно отследить наличие возможностей для компаний по приобретению сельхозземель в других положениях документа. «Первоначально текст законопроекта прописывался с тем, чтобы украинские юридические лица могли иметь право владеть землями сельхозназначения», - считает адвокат юридической фирмы «Хасин и Дроздовский» Любомир Дроздовский .

С принятием закона иностранным инвесторам, которые пожелают вложить деньги в наше сельское хозяйство, придется довольствоваться только арендой земли. «Мы понимаем, что это плохо для экономики, но по-другому мы не можем контролировать, чтобы земля не уплыла к арабским шейхам», - отшучивается замглавы Госземагентства.

Тем не менее, он не видит со стороны отечественных аграриев большого желания приобретать сельхозземлю в собственность, поскольку арендная плата обходится им в 2-3% от нормативной денежной оценки земли (около 360 грн. за гектар). А иностранцы, тем более, готовы брать землю в аренду. «На сегодняшний день не менее полумиллиона гектаров земли у нас хотят взять в аренду, начиная с Арабских Эмиратов, Сирии, Ливии», - заявил Н.Калюжный.

Согласно документу, стоимость земли определит рынок с помощью экспертной денежной оценки, но она не может быть ниже нормативной. Кстати, до конца года планируется увеличить оценочную норму гектара сельхозземли вдвое – с нынешних 10-12 до 20-24 тыс. грн.  В Госземагентстве уже подсчитали, что при сегодняшней нормативной оценке инвестиции в один гектар окупятся за 20 лет. Тем не менее, Н.Калюжный допускает, что сразу после отмены моратория на продажу будет выставлено до 1 млн. паев (из 6,8 млн.), в дальнейшем предложение будет сокращаться.

«Бесхозными» землями займется спецучреждение

По задумке авторов законопроекта, одним из основных игроков на рынке сельхозземли будет государство в лице специализированного учреждения – Фонда земель сельскохозяйственного назначения, он и займется концентрацией земель в государственную собственность. По предварительным данным, спецучреждение попадет в подчинение либо Кабинету министров, либо Министерству аграрной политики и продовольствия. Для начала в Фонд планируется перевести сельхозземли за пределами населенных пунктов, которых в Украине насчитывается 3 млн. га. «Это - земли, которые не предоставлены в собственность или пользование, они сейчас находятся в аренде либо не используются», - пояснили в ведомстве.

В Госземагентстве видят спецучреждение как полноценного игрока на земельном рынке от государства, которое будет не только сдавать в аренду собранные в Фонде земли, но и пополнять запасы, выкупая невостребованные паи у собственников, выехавших за границу, или которых нет в живых. «Мы думаем, что еще 2 млн гектаров в ближайшее время добавится к этим 3 миллионам за счет земель, которые мы называем невостребованные паи, когда сертификаты были выданы людям, за это время пенсионеры или умерли, или выехали и не вернулись, чтобы забрать документы на землю», - пояснил Н.Калюжный. Он уточнил, что такие земли планируется не национализировать, а выкупать.  При этом спецучреждению законопроектом предоставлено первоочередное право на покупку сельхозземель, наряду с пользователями и ближайшими соседями выставленного на продажу пая.

«Для того, чтобы человеку продать земельный пай, он делает объявление в газете или рассылает письма государству в лице Фонда, в районную госадминистрацию, соседям, то есть лицам, которые имеют первоочередное право на покупку земельного участка. На протяжении месяца каждый из участников изъявляет или не изъявляет желание купить участок… Если пожелают купить землю две организации, определять, кому продавать, будет сам владелец. Насильно никто никого не будет заставлять», - пояснил замглавы Госземагентства.

По спекулянтам ударят пошлиной

Продажа земли предусматривается не только на аукционах, но и путем проведения конкурсов, несмотря на то, что в Земельном кодексе не упоминается такая форма реализации паев. «Мы впервые ввели конкурс. Мы считаем, что он необходим, т.к. для конкурса можно вводить правила для внешнего или внутреннего инвестора», - отметил Калюжный.

Юристы поясняют, что отличие аукционов от конкурсов заключается в том, что в аукционах имеет значение только цена земли, а в конкурсе для покупателя могут выставляться определенные квалификационные требования, в том числе, относительно порядка землепользования. К примеру, при дефиците гречки государство предоставляет в аренду землю по льготной цене, но при условии на протяжении нескольких лет выращивать только это продукт. По мнению Дроздовского, для физлиц проведение конкурсов не имеет смысла, поскольку «они не будут сельскохозяйственными производителями в принципе». Физлица могут функционировать как частные предприятия или фермерские хозяйства.

Учитывая, что инвестором в данном случае смогут выступать только физлица, видимо, государство рассчитывает на появление новых форм хозяйствования, к примеру, сельскохозяйственных кооперативов, в которых аграрии смогут оформлять покупку земли на себя, чтобы совместно осваивать наделы. Чтобы предупредить концентрацию больших площадей земель в одних руках, в законопроекте предусматриваются ограничения. Конкретные цифры будут определены отдельным постановлением Кабмина, а на сегодня максимальные размеры площадей сельхозземель варьируются от 2-3 га орных земель на юге и востоке страны до 100 гектаров в Полесье и Закарпатье. Контролировать распределение наделов будут с помощью Земельного кадастра.

А со спекулянтами ведомство предлагает бороться гривней – с помощью  увеличения ставок государственной пошлины на перепродажу паев в течение пяти лет. «Если человек купил в этом году 100 га земли и через 3 месяца хочет ее продать по завышенным ценам, мы сразу устанавливаем пошлину в размере 100% от нормативной денежной оценки, на второй год – 90%, на третий – 70%, на четвертый – 60%. Таким образом, мы постараемся отбить руки тем, кто хочет поспекулировать при продаже земель сельскохозяйственного назначения», - пояснил Н. Калюжный.

Еще одно нововведение ждет желающих продать свой земельный пай – агрохимический паспорт. Юристы предполагают, что эта услуга будет платной: каждый собственник земельного участка перед тем, как его продать, должен будет заплатить предприятию, которое займется выдачей паспортов, определенную сумму. «Агрохимический паспорт – очередной коррупционный элемент, открывающий возможности чиновникам для злоупотреблений. Он не обезопасит от перехода прав собственности на землю сельскохозяйственного назначения другим недобросовестным пользователям земельного участка, он только создает определенные преграды», - считает Л.Дроздовский.

Главные вопросы остались без ответов

Анализируя нововведения, юристы назвали законопроект «сырым» и считают, что в таком виде парламент его не примет, поскольку, если принять во внимание право приобретать сельхозземлю только физлицами, документ нужно переписывать заново. К тому же, в законе отсутствуют механизмы контроля того, как будут защищаться права физлиц - владельцев земли, учитывая, что сегодня сельхозземлями владеют и юридические лица. Дроздовский считает, что нынешняя редакция законопроекта не дает ответа на главный вопрос: что произойдет после снятия моратория и кто будет собственником земли.

По мнению аграриев, мораторий нужно снимать, но предложенный вариант законопроекта только ухудшит ситуацию. «С одной стороны, запрет на осуществление гражданско-правовых соглашений по отчуждению земельных участков будет снят, с другой - нет никаких механизмов, которые бы справедливо контролировали рынок со стороны государства и защищали крестьянина от обезземеливания», - считает председатель совета директоров ООО «Агрофирма Корнацких» Аркадий Корнацкий .

По его мнению, из документа нужно исключить обязательное нотариальное удостоверение сделок по аренде земли, поскольку это дублирует регистрацию договоров в государственных органах. При этом он считает, что необходимо приравнять к договору купли-продажи земли схемы, «которые будут прикрывать куплю-продажу за копейки», такие как договоры дарения, мены, о передаче земельных участков в уставные фонды хозяйственных обществ. «Крестьянин остается абсолютно беззащитным перед покупателем», - подчеркнул он. Как отметил Корнацкий, механизмы защиты от спекуляций на земельном рынке  неэффективны и найдется множество способов их обойти. Он также сомневается в том, что государственный фонд сельхозземель для концентрации паев не будет пользоваться административным ресурсом.

«Фонд нужен для того, чтобы у одних забрать, а кому нужно отдать. Причем забирать будут в основном с применением административного ресурса. Потому что у государства нет средств для выкупа земель», - считает Корнацкий. При этом он подчеркнул, что запрет украинским юрлицам покупать сельхозземли негативно скажется на поступлениях в бюджет, поскольку компании могли бы заплатить за наделы гораздо большую цену, чем частные лица.