Багато хто дивиться з великим оптимізмом вперед і будує дуже райдужні плани на майбутнє, покладаючи величезні надії на падіння «долара США» (бо в доларах основна маса кредитів), що дасть, так би мовити, можливість почати «з чистого листа». Залишивши при цьому у себе різне майно (яким хочеться ще й користуватися), придбане у довгостроковий кредит.
На жаль, насправді не все так перспективно, швидко та радісно в очікуванні краху долара, пишуть Забудовники.
Будні «сумних кредитних історій», коли забирають кредитні автомобілі, квартири, будинки тощо. д., виявляються дуже реальними і такими, що наближаються набагато швидше, ніж можливість не платити за боргами.
Що робити боржнику, чиї прибутки скоротилися в рази? Не бігати від банків та не сподіватися, що про борг забудуть. Чудес не буває! Ви ризикуєте все життя не мати жодного майна, перебувати під ризиком невиїзду за кордон чи порушення кримінальної справи за фактом шахрайства з кредитними ресурсами чи фіктивного банкрутства (якщо кредит оформлено на фірму чи СПД).
Про що в першу чергу потрібно пам'ятати людині, яка взяла кредит під заставу свого майна? З цим питанням ми звернулися до адвоката та експерта «Полтавщини» Андрія Тарапаті.
— Андрію Юрійовичу, які причини, через які банк може забрати заставне майно?
— Причини вилучення застави в різних банках різні, але основна — прострочення платежів за кредитом. Причинами вилучення застави є невиплати, прострочення кредиту протягом тривалого терміну та погіршення фінансового стану позичальника. Якщо позичальник неспроможна чи хоче повертати кредит, банк робить усе можливе, щоб вилучити заставу.
Процес відбирання нерухомості банки починають при тривалих простроченнях по платежах — понад 90 днів, довгих і нудних назв боржникам і т.д. буд. Кредитори поки що не готові робити це активно — кредитній установі вигідніше провести реструктуризацію боргу.
На сьогоднішній день банки мали і мають повне право вилучати заставу (тобто заставне майно), однак є певні правові нюанси, які не дають банкам розгорнутися в цьому плані в тому швидкому темпі та обсязі, в якому їм би хотілося (опікунська рада, падіння вартості нерухомості, несумірність дійсної вартості предмета виконавчої служби, проблеми з реалізацією заставного майна тощо).
Для того, щоб «забрати», як Ви кажете, заставне майно, банкам необхідно пройти певну юридично-процесуальну процедуру, яку більш-менш підкований позичальник може ще «юридично розтягнути».
«Бажання» держави піти назустріч банкам у можливості відібрання без суду заставного майна не знайшло реального втілення в житті. Все одно, якщо позичальник не має бажання йти назустріч банку (а це, як правило, і відбувається), банку доводиться переводити процес вилучення предмета застави до судової та виконавчої площини.
У разі звернення банку до суду з вимогою про вилучення заставного майна, позичальник має право оскаржити дії банку до суду шляхом подання зустрічного позову. Зустрічний позов може загальмувати процедуру відбору майна банком.
— Якими є мотивації для подання можливого зустрічного позову?
— Це можуть бути зауваження до окремих частин договору (незрівнянні відсотки, штрафи, пеня, надумані збитки, помилки договору та інше), а також як варіант оскарження дій банку у відмові надання «кредитних канікул». При цьому обов'язковою умовою має бути наявність листування позичальника з банком із підтвердженням із боку позичальника отримання кредитором його листів та заяв. Це дуже важливий момент. Наявність недорогого сервісу «Укрпошти», кур'єрських служб та грамотного підходу врятує позичальника від непотрібного нікому в суді доведення того, що він домовився телефоном з кредитним інспектором про розстрочку платежу, кредитні канікули, можливість реструктуризації боргу тощо. буд. Цю інформацію банк ніколи не підтвердить.
На сьогоднішній день у банках відсутня чітка та безвідмовна процедура ведення претензійно-позовної роботи та схеми безболісного вилучення та реалізації заставного майна, тому цей процес затягуватиметься не менш як на 6−12 місяців, протягом яких банк не отримуватиме жодних платежів від клієнта.
Крім того, у разі звернення до суду банку з вимогою вилучення заставного майна у ФОП або юридичної особи, яка брав кредит для розвитку свого бізнесу, цей захід призведе до ліквідації бізнесу позичальника і, відповідно, технічного дефолту за кредитом, а банк зазнає збитків.
У кожного банку існують свої схеми реструктуризації, такі, як «кредитні канікули» всього платежу (чи його частини терміном від трьох місяців до року); відстрочка виплати тіла основного боргу; встановлення пільгової ставки за кредитом до мінімального процентного рівня на період до 12 місяців; встановлення ліміту дострокового погашення тіла основного боргу та підвищеної ставки за кредитом після закінчення пільгового періоду задля збереження початкової прибутковості за кредитом тощо. буд.
У будь-якому випадку клієнту необхідно зробити хоча б мінімальну оплату за кредитним договором, проте робити це часто, тоді банк побачить, що клієнт хоче виконувати свої зобов'язання за договором.
— Андрію Юрійовичу, чи має банк право відмовити клієнту в реструктуризації заборгованості?
— На сьогоднішній день банк не має права відмовити клієнту в реструктуризації заборгованості за кредитним договором, якщо, звичайно, клієнт не шахрай і готовий погашати заборгованість, що склалася у нього.
Останнім часом я зауважую у банків-кредиторів тенденцію до відсутності інтересу до предмета застави та зацікавленість до виставлення грошових вимог до своїх більш менш платоспроможних боржників. Ми всі розуміємо, що вартість нерухомості значно впала, грошова маса кредитів бралася, як правило, для особистих цілей (потрібн), але всі знали — для купівлі нерухомості, яка одразу переходила під заставу.
Навіть при отриманні кредитором предмета застави та її реалізації, розмір боргу в наш час через курсову різницю і вартість нерухомості, що впала, істотно не зменшується. Простіше так сказати, краще загнати позичальника у величезний фінансовий борг, який він буде змушений віддавати все своє життя. А правових механізмів у банкірів для цього достатньо.
Позичальник має повне право оскаржити будь-яку дію банку стосовно його майна (у разі заставного) у суді. Вилучення застави — це тривала процедура, яка потребує участі суду, нотаріуса, банку, БТІ, виконавчої служби.
Позичальник (якщо є бажання) завжди має час дізнатися про це та оскаржити дії банку в районному суді за місцем заставного майна шляхом заборони на реалізацію майна. Але успіх справи залежатиме від своєчасності подання позову до суду та нюансів в умовах іпотечного та кредитного договорів.
Людині, яка має нещастя зараз володіти заставним майном, слід дуже чітко розуміти її подальші дії щодо предмета застави — чи є сенс у подальших непідйомних виплатах за кредитом, враховуючи розмір внесених раніше сум погашення та інші фактори.
— Тобто такій людині все одно доведеться ухвалити рішення?
— Так, хоча сьогодні банки навмисне дотримуються реалізації заставних квартир з низки причин. По-перше, якщо на ринок хлине маса дешевих квартир, то він звалиться остаточно, що б не говорили ріелтори про початок зростання цін.
По-друге, вирішивши масу проблем, банк все одно у збитках. Уявіть, кредит видано у сумі 150 тис. доларів, а продасть квартиру банк сьогодні, у найкращому разі, за 60 тис. доларів. А потім ще бігатиме за боржником, щоб отримати 90 тис., що залишилися. доларів. При цьому кредит із заставного перетворюється на беззаставний, під який передбачено окреме резервування. Зрештою, ніхто не хоче соціального вибуху внаслідок масового виселення сімей боржників із квартир.
З власного досвіду можу сказати: фінустанови готові йти на будь-які переговори з боржником — про відстрочки, розстрочки, часткові повернення, зниження процентної ставки, аби позичальник не «пішов у дефолт». Суди — крайній захід.
У будь-якому випадку, рано чи пізно, ухвалювати рішення доведеться. А самостійно чи за допомогою друзів, колег, рідних, знайомих, юристів, адвокатів, порадників в інтернет-блогах чи форумах — це вже кожен обирає сам.