Наталья Юрьевна, скажите, пожалуйста, какие на сегодняшний день преобладают тенденции на рынке зарубежной недвижимости (на примере европейских стран)?
Тенденций несколько. Во-первых, во многих странах наблюдается сокращение числа европейских покупателей (англичан, голландцев, немцев и т.д.). Связано это с мировым экономическим кризисом, сокращением уровня доходов и т.д. Во-вторых, вследствие первой причины многие зарубежные застройщики начали предлагать свои объекты на российском рынке, а нередко объекты не очень подходят для российского покупателя. В-третьих, клиенты сейчас готовы покупать исключительно готовые, построенные объекты. В-четвертых, сейчас рынок является рынком именно покупателя, поэтому выбор объектов большой, застройщики и продавцы охотнее идут на скидки.
Какие можно сделать прогнозы?
Скорее всего, сейчас, даже в тех странах, где наблюдалось наибольшее снижение (Испания, Латвия и т.д.) рынок достиг ценового дна, поэтому выгодно там сейчас покупать — цены минимальны. Не думаю, что такое положение продлится долго — максимум еще несколько месяцев. Поскольку сейчас уже появляются сообщения, что рецессия прошла в большинстве стран кульминационную фазу, можно предположить, что через несколько месяцев стоимость начнет немного подниматься, такие тенденции уже отмечены в Лондоне, в части регионов США, в Париже есть тенденция к росту (но там и не было снижения цен) и т.д.
Как повлиял мировой финансовый кризис на рынок зарубежной недвижимости?
В каждой стране влияние сказалось по-разному. Очень сложно обобщать, но, тем не менее, рынки характеризуются некоторым снижением активности, некоторым сокращением сумм сделок. Это очень общие тенденции.
Если же говорить о тенденциях в конкретных странах, стоит отметить следующее. Например, в Болгарии цены существенно не изменились на объекты на первой линии или на удалении не более 500 м от моря. А вот на объекты в 2-3 км от моря уже есть существенные скидки, до 30-35% иногда. Связано с тем, что стоимость некоторых объектов была реально завышена и сейчас все приходит в норму. Ликвидные объекты – не опускаются по стоимости, завышенные – снижаются. В Черногории, например, достаточное количество объектов раскупалось еще на стадии строительства, когда застройщик еще даже не получал разрешение на строительство. Сейчас тенденция такая, что строящееся жилье или тем более жилье на стадии проекта не интересно потенциальным покупателям, большинство интересуется именно готовым. Вопрос о судьбе многих проектов под вопросом.
Во Франции, например, на Лазурном берегу, ситуация, по нашей оценке, достаточно стабильна. Время от времени появляется информация, что и там цены просели, но это не более, чем точечные снижения, в общем и целом там цены остаются на прежнем уровне. Поэтому многих покупателей, которых ранее интересовали инвестиционно привлекательные регионы, сейчас интересуют более стабильные, где не было бурного роста, но и ожидать снижения не приходится.
Сравните, пожалуйста, текущую ситуацию на рынке недвижимости России и зарубежных стран.
Смотря что с чем сравнивать. По определению российский рынок нельзя сравнить с рынком Болгарии. Ведь в Болгарии в прибрежных районах очень важен фактор сезонности, а в Москве его нет. Россия — это очень большая территория, поэтому Сочи можно сравнивать с побережьем Болгарии, Лазурным берегом Франции, курортными регионами Италии, словом, с курортными регионами. Москву можно сравнить с Лондоном или Парижем. И по каким параметрам сравнивать — сейчас в Москве цены в рублях мало изменились, а вот по отношению к доллару или евро изменились. А в Европе все ориентировано на стоимость в евро, поэтому там или есть снижение, или есть рост, или нет ничего, стагнация. В Париже наблюдался 9% рост в 1 полугодии 2009 года, в Лондоне, по разным оценкам, по ряду объектов есть тоже рост, от 1 до 3%, поэтому сравнить сложно. Общим является некоторый спад активности, в остальном — у каждого рынка свои особенности.
Ожидается ли в свете последних экономических изменений передел рынка зарубежной недвижимости? Почему?
Уход каких-то застройщиков с рынков неизбежен: у одних проблемы с кредитами, у других с продажами, третьи заявили, но не начали строить, а четвертые чувствуют себя хорошо даже сейчас.
Например, в пределах одного Солнечного берега в Болгарии у одного застройщика дела идут хорошо, у другого много проблем и он вынужден продавать комплекс практически себе в убыток. Причин может быть несколько. Первый застройщик, даже если и прибегал к кредитованию, то у него сохраняется возможность возвращать кредит, поскольку он выбрал правильное место для строительства, у него хорошее качество строительства, ликвидный объект, он предлагает дополнительные возможности – дает рассрочки, идет на уступки, поэтому и продажи у него идут. Другой застройщик также брал кредит на строительство, построил комплекс не в самом удачном месте или не полностью доделал инфраструктуру (нет легкого доступа к пляжу, нет развлекательного сервиса на территории комплекса и т.д.), соответственно и продажи на существенно более низком уровне. Вот и вся разница.
Как в условиях кризиса изменилось ипотечное кредитование за рубежом?
Незначительно, по нашей оценке. Годовая процентная ставка подросла, но на 1-2%. Например, в Испании кредит ранее давался под 2-3%, сейчас под 3-5%, а также увеличился первоначальный взнос с 30 до 50% (но не всегда, в большинстве случаев), во Франции только увеличился первоначальный взнос, до 50%, без изменения процентной ставки, на Кипре изменений нет.
Какие направления при покупке недвижимости сейчас наиболее популярны в России/за рубежом?
Самые популярные те же, что и раньше — Болгария, Черногория. Есть определенный интерес к Франции, Лазурному берегу и району Лангедок, к Германии, Испании и Италии. Достаточно популярен Египет — там невысокая стоимость недвижимости, а перспективы роста значительные и есть возможность круглогодичного отдыха и проживания.
Какие существуют сложности при покупке недвижимости в этих направлениях?
В принципе, если покупаешь недвижимость в Западной Европе, то там сложностей быть не должно — все сделки зафиксированы в кадастре и их ведет нотариус. Если говорить про Болгарию или Черногорию, то сложностей может быть больше, так могут быть проблемы с получением права собственности на объект, с обременениями — например, если это объект вторичного рынка, а покупатель европеец и брал кредит в своей стране на покупку недвижимости.
Надо очень внимательно изучить договор, чтобы понять, что обременение при перепродаже снимается с объекта. Кроме того, могут быть сложности с получением права собственности, т.е. право собственности может быть не получено вовсе, а объект распродается. Такие сложности возможны как на первичном рынке, т.е. разрешение на строительство не получил сам застройщик, хотя объект построил и продает, а также и на вторичном рынке и именно отсутствие титула (права собственности) может быть мотивом для продажи.
На что необходимо обращать внимание при покупке недвижимости за рубежом?
Прежде всего, если это первичный объект, надо быть уверенным, что реально есть разрешение на строительство именно этого объекта, потому как бывает уже готов фундамент, а разрешения на строительство так и не получено.
Если приобретается вторичный объект, то целесообразно проконсультироваться с нотариусом на предмет отсутствия обременений на объекте и достаточности документов для проведения сделки. Думаю, что это основное, на что стоит обращать внимание.
Какое соотношение цены на недвижимость на сегодняшний день существует в Москве и основных зарубежных городах?
В Москве, например, за 200 000 долларов можно купить небольшую 2-х комнатную квартиру. За примерно такую же сумму можно купить хорошую 3-4 комнатную квартиру на первой береговой линии в Болгарии, хорошую 2-х комнатную квартиру с видом на море в Черногории, небольшую студию в каком-нибудь не самом престижном округе Парижа, небольшую 2-х комнатную квартиру на Кипре, 2-3 комнатную квартиру в Праге, небольшую виллу в Турции или хорошую 2-3 комнатную видовую квартиру в Крыму, на Украине.