Поэтому о такой услуге, как аренда недвижимости, в те годы практически не вспоминали: комнаты снимали разве что студенты из малообеспеченных семей, а тем, у кого родители побогаче, квартиры приобретали в собственность. Поэтому редкое агентство недвижимости тогда занималось сдачей жилья внаем — слишком мелким казался этот бизнес. Но времена меняются, и сегодня большинство риэлтеров выживают только благодаря аренде, спрос и предложение на которую в Крыму стремительно растут.
Для студентов и молодых семей
Если верить экспертам, то в конце весны — начале лета у народа проснулся интерес к крымской недвижимости. Ею стали чаще интересоваться и даже покупать, хотя количество сделок еще минимально.
«В первую очередь в Симферополе продаются малогабаритные одно-, двухкомнатные квартиры, стоимость которых составляет в среднем $30 тыс. и $45 тыс. соответственно, — рассказывает постоянный эксперт «1К» директор симферопольской фирмы «Город» Валерий Шевердак.
— На трехкомнатные квартиры спрос остается минимальный, потому что приобретение жилья площадью 60 — 70 кв. м — это уже улучшение жилищных условий, что по нынешним временам роскошь, а покупают сейчас недвижимость не для роскоши, а по необходимости, например, скромную однокомнатную квартиру для молодой семьи».
Его коллега из Севастополя — директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталия Масальская говорит, что наметилась даже тенденция не разъезда родственников, как было в докризисные времена, а объединение их под одной крышей. «Люди сейчас соединяются, экономя на аренде, — говорит она. — Поэтому предложение превышает спрос, хотя аренда очень сильно подешевела по сравнению с прошлым годом».
Росту популярности сдачи жилья внаем есть вполне прозаическое объяснение: покупка недвижимости в нынешних финансовых реалиях в Украине слишком дорогое удовольствие. Если у покупателей припрятаны на эти цели доллары под матрацем — это один вопрос, но те, у кого они были в руках, обзавелись недвижимостью в более стабильные времена.
А если недостающую сумму приходится брать взаймы у банка, то при нынешних процентах — в среднем 24% в гривне (для сравнения: до кризиса были 15%) — и обязательном условии внесения половины стоимости покупки получается, что за скромную однокомнатную квартиру в Симферополе стоимостью 30 тыс. долларов ежемесячно придется отдавать банку 5,4 тыс. грн.
А арендовать такой же площади недвижимость можно всего за 1,5 тыс. грн. в месяц. Двухкомнатные в крымской столице сдают в аренду за 2 — 2,5 тыс. грн., примерно такая же стоимость и у «трешек». Причем цены, в отличие от продажи, исчисляются исключительно в национальной валюте, так что никакие скачки курса арендаторам нестрашны.
Стабильность цены на аренду демонстрируют и в разрезе регионов: от Севастополя до Керчи стоимость колеблется от 500 грн. до 2,5 тыс. грн. в зависимости от квартиры и ее месторасположения. Директор керченского агентства недвижимости «Фортеця» Светлана Иодко говорит, что спрос на долгосрочную аренду жилья в последнее время действительно вырос.
Хотя нельзя сказать, что нет спроса на покупку. Правда, в Керчи рынок продаж, как и прежде, поднимают россияне, активно скупая неслыханно дешевые квадратные метры. Сейчас однокомнатные здесь продают в среднем по $17 тыс., «двушки» — $22 тыс., «трешки» — $35 тыс.
Для сравнения: в Симферополе однокомнатные в домах массовых серий нынче можно купить за $30000 — 35000, с евроремонтом в центре города жилье будет стоить и $45 тыс., несмотря на обещания разного рода экспертов, что их чуть ли не даром в кризис будут раздавать.
Двухкомнатные квартиры в крымской столице продаются от 31 тыс. долларов (в цоколе) до 40000—50000 $, трехкомнатные — от $45000 в старой хрущевке до $100000 и $200000 в более комфортабельных вариантах. Дорогие сталинки и элитные квартиры нынче и вовсе не востребованы. Зато есть спрос на аренду элитной недвижимости, а предложение практически отсутствует, говорит Валерий Шевердак, потому что собственники особняков и дорогих квартир в дополнительных доходах от аренды не нуждаются.
На избалованном роскошью Южнобережье за однокомнатную придется выложить от 40 до 60 тыс. долларов, двухкомнатную — от 50 тыс. долларов до $80 тыс., трехкомнатную — от 70 до $130 тыс., хотя еще памятны времена, когда «однушки» продавались по 70000 — 100000 $, «двушки» — от $80 тыс. до $120 тыс., «трешки» — от $90 тыс. до $200 тыс.
Правда, реально торговли практически нет, рассказывает директор ялтинского агентства недвижимости «Планета-Крым» Анна Мельникова. Во-первых, потому что лето и начало осени на ЮБК всегда мертвый сезон для продаж, а во-вторых, потому что спрос есть на однокомнатные стоимостью до $30 тыс. и «двушки» до $50 тыс., каковых на рынке нет. Зато стоимость аренды и не думала падать, вопреки прогнозам «экспертов» о дешевых съемных квадратных метрах.
Падение закончилось
Как будут вести себя цены в ближайшей перспективе, ни один крымский риэлтер прогнозировать не пожелал — слишком неблагодарное это занятие в нашей стране. Хотя есть мнение, что тенденция падения цен на жилье приостановилась в мае — июле текущего года. Летом же рынок достиг равновесия, и в дальнейшем возможны лишь незначительные колебания, считает управляющий партнер «Юридической конторы Сикорского» Олег Сикорский.
Как, например, реакция на скачки курса доллара по отношению к гривне. Впрочем, реагируют цены на этот раздражитель далеко не везде. Например, в Керчи, по словам Светланы Иодко, такая зависимость не прослеживается, зато в Севастополе в течение дня продавцы могут несколько раз менять цену на свой товар, утверждает Наталия Масальская.
Впереди у рынка недвижимости не менее сложные испытания, чем падение гривни, — президентские выборы, которые хоть и вбрасывают на рынок дополнительные дензнаки, но и добавляют нестабильности в обществе. В такой ситуации можно говорить о стагнации рынка, но не о падении цен на жилье. «Убедить продавца в том, что происходит падение цен на рынке, и он тоже должен снизить стоимость своей недвижимости, очень сложно, — говорит Валерий Шевердак.
— Подавляющее большинство соглашаются, но цены не меняют. Причина в том, что недвижимость имеет инерцию ценообразования. Может быть, сегодня и сложились справедливые условия для того, чтобы однокомнатные квартиры стоили $10 тыс., но они все равно стоят $30 тыс., потому что должно пройти огромное количество времени, чтобы человек понял, что по такой цене покупать их не будут. А пока продолжают покупать».
Так что оптимистические прогнозы, увы, зачастую не оправдываются. Помнится, немногим более полугода назад киевские эксперты во всеуслышание обещали обвал рынка за счет продажи банками невыкупленных залогов. Но обещанного так и не случилось, потому что, как оказалось, не такая уж большая часть населения по уши увязла в кредитах и готова расстаться с залоговой недвижимостью.
Обещали и многократное падение цен, а на деле, по крайней мере, в регионах автономии, с весны-2009 наблюдается медленный рост цен на жилье на 1 — 2% в месяц, а если бы цены на недвижимость мерили в гривне, а не долларах, то не исключено, что и зимнего падения никто бы не ощутил. Теперь в Киеве решили предсказать вторую волну кризиса с повторным обвалом цен на недвижимость.
Только куда ниже могут упасть цены, например, в той же Керчи, где с прошлого года падение превысило 50% и сейчас стоимость квадратного метра оказалась $450, хотя еще год назад была $1 тыс. Разве что южнобережные цены на старое жилье потеряют еще процентов десять, потому что для обеспеченных людей интереса они не представляют, а необеспеченным нынче в Ялте делать нечего.
Зато, услышав подобные прогнозы, потенциальные покупатели уходят в ожидание, в результате на рынок не поступают деньги, продажи замирают, продавцы не могут реализовать, а покупатели приобрести необходимый товар. Не позволят обвалить рынок и спекулянты, которые в свое время массово закупали недвижимость с целью
перепродажи, а теперь оказались у разбитого корыта. Но отдавать ее задарма они, естественно, не станут, отдавая предпочтение аренде. Благо спрос в последнее время стабильно растет. И удивляться тут нечему: неслучайно же во всем мире иметь недвижимость в собственности считается роскошью. В этом Украина уже приблизилась к мировым стандартам.