Рейтинг застройщиков Киева-2023. Методология

🔍 Первый этап

«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов. Орган, выдающий данные документы, — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).

Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭССС.

Сертификат или декларацию о готовности объекта теперь смогут просмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке.

👌 Этап второй: проверка участников

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому, после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках, редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.

В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже самые крупные застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса. Часто компания-застройщик, владеющая сертификатом, даже не упоминается в этом документе.

«Минфин» решил максимально восполнить пробелы в информации о жилых объектах. Начиная с рейтинга за I полугодие 2021 года, кроме данных о застройщике, мы добавили также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию на почту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третий этап: ранжирование компаний

На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. В нем более высокое место занимает участник, за отчетный период сдавший самое большое количество квадратных метров.

Если у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество квадратных метров, подключается еще один показатель — количество сданных в эксплуатацию квартир.

Если эти показатели будут совпадать у нескольких компаний, то более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о вводе в эксплуатацию домов.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 и более этажей) до высотных жилых комплексов.

Обязательным условием является наличие разрешительных документов: сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отображаются в конце рейтинга с отметкой «нет данных».

Все больше появляется жилых комплексов, которые строят в партнерстве, и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае, редакция обращается к ним с запросом о том, кто из них основной. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика из открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир засчитываются именно основному застройщику.

Бывает и так, что в одном проекте принимают участие 3 застройщика, поэтому мы указываем всех в рейтинговой таблице.

В ответ на запрос редакции компании могут указать, в качестве основных, двух или более застройщиков. В таком случае общая площадь и количество квартир разделяются между ними в долях, согласно участию компаний в проекте. Если данную информацию не удается найти, указываем все компании, участвовавшие в строительстве без разделения долей.

Еще один нюанс: дом физически может быть один, но несколько очередей. При этом, каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство всего дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, то на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или более домов и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.

В первом квартале 2024 года мы столкнулись с несоответствием данных в сертификатах, опубликованных на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства, и отсканированными документами, размещенными у ответственных застройщиков на их сайтах. Поэтому редакция «Минфина» самостоятельно определяла, какие именно дома реально построены и брала данные по квадратным метрам и общей площади квартир только по готовым к заселению домам.

Мы не учитывали сертификаты, полученные застройщиками на парковки, трансформаторные подстанции, общественные дома, детские сады и т. д., не относящиеся к площади квартир в доме. Также мы не включили в рейтинг апарт комплексы и клубные дома. Не берем в рейтинг и ЖК, которые указаны в документах, как реконструкция (пример).

⚠️ Важные оговорки

Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, указанного застройщиком, как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки — сроком до 3−6 месяцев — в рейтинге могут не учитываться.

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании.

Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.

🐣 Новое в рейтинге

Мы начали считать не сданные ЖК, а количество сданных домов. Потому что ЖК могут состоять из разного количества домов, и эта цифра не будет отражать достаточно четко количество построенного жилья.

Также мы добавили данные о наличии и виде паркинга, который есть в ЖК. К сожалению, данная информация сейчас важна, ведь теперь кладовые, паркинг — стали помещениями двойного назначения, в качестве укрытия также.

Важный нюанс: до сих пор не все застройщики объективно указывают класс комфортности, поэтому мы уточнили в таблице «заявленный класс комфортности» — подразумевается тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам качественно оценить жилой комплекс и понять, не завышена ли стоимость квадрата в том или ином жилом комплексе.

📇 Классификация видов целевого назначения земель

В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже вы можете увидеть их «расшифровку».

Обозначения, которые встречаются в рейтинге

Целевое назначение:

03.15 Для строительства и обслуживания других построек общественной застройки.

Целевое назначение: Исследований и разработок

03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и другой деятельности, связанной с получением прибыли).

02.07 Для другой жилой застройки для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и паркингом.

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры.

15.07. Для размещения и постоянной деятельности других, созданных, согласно законам Украины, военных формирований.

02.06 Для коллективного гаражного строительства.

01.05 Для индивидуального садоводства.

02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Целевое назначение: Другое назначение для устройства проходов

Целевое назначение: Другое назначение для строительства, эксплуатации и обслуживания гостиничного комплекса с подземным паркингом

Целевое назначение: Другой коммерческой деятельности

15.02. Для размещения и постоянной деятельности Национальной гвардии Украины для обслуживания и эксплуатации базы отдыха и оздоровления курсантов.

Строительство и обслуживание объектов рекреационного назначения.

Для эксплуатации и обслуживания баз отдыха и оздоровления курсантов.

🗨️ Дополнительная информация

В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:

• год основания застройщика и его владельцы — информация о владельцах берется из доступных открытых источников;
• район, в котором расположен жилой комплекс, адрес;
• стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже, по состоянию на 1 квартал 2024 года.

Всю эту информацию «Минфин» получил из открытых источников.