ВХОД
Вернуться
ARPA
Зарегистрирован:
8 сентября 2010

Последний раз был на сайте:
12 октября 2011 в 12:12
Подписчики (17):
GRAFOLEG
GRAFOLEG
Херсон
indagame
IndaGame Games
26 лет, Киев
9116
9116
Винница
Lotos
Lotos
Ceme4kin
Ceme4kin
Днепропетровск
Unlimit
Unlimit
Kiev
GTI
GTI
Херсон
alter
alter
a1ter
a1ter
Vasilisa
Vasilisa
Закарпатская обл.
drserg
drserg
Bzzz
Bzzz
все подписчики
Михаил Артюхов — Умный способ покупать и продавать недвижимость  RSS блога
управляющий директор ARPA Real Estate
19 мая 2011, 13:40

Аренда или ипотека?

Вчера наша компания, совместно с банком «Таврика», давали пресс-конференцию об изменениях на рынке кредитования жилой недвижимости. Среди прочего интересного (о чем можно прочесть в лентах информационных агентств в разделе «Недвижимость») мы говорили и о новой программе кредитования банка «Таврика», процентные ставки которой сейчас ниже, чем у других банков, работающих в Украине (детали).

Аналитики ARPA Real Estate к этой пресс-конференции подготовили любопытное исследование, которым я и хочу поделиться с читателями блога. Это сравнение ежемесячных платежей по кредиту с ежемесячными платежами за аренду в аналогичных квартирах. Смотрите сами (иллюстрации по клику увеличиваются):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Получается, что при таких условиях становится намного выгоднее приобрести квартиру в кредит, так как ежемесячный платеж банку сопоставим с арендой. Интересно, что некоторые коренные киевляне предпочитают отдавать свои квартиры в центре города в аренду, а сами переезжают в пригород, где чище воздух, спокойнее и ближе к даче. В таком случае, арендными платежами можно оплачивать ипотеку и увеличивать собственность.

 

Михаил АРТЮХОВ

Опубликовано ARPA Real Estate

Update

В комментариях — вопросы по поводу первоночального взноса. Поэтому заливаю кредитный калькулятор по приведенным выше примерам.

Просмотров: 1795, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (33)

+
+23
Bzzz
Bzzz
19 мая 2011, 13:46
#
Стоит наверное уточнить, что кроме ежемесячных платежей по ипотеке, есть еще как минимум первый взнос (30-50%), страховка (жизни и залога), возможно другие платежи. Или Я не прав?
+
+1
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
19 мая 2011, 14:12
Киев
#
Да, Вы правы, есть первоначальный взнос и др. платежи. Специально добавил иллюстрации в текст, чтобы было видно о чем речь.
45% покупателей недвижимости, которые обращаются в нашу компанию, имеют сумму как раз для первоначальных платежей (допустим, 30 тыс. долларов) и готовы брать кредит, для того, чтобы жить в нормальных условиях. Но до вчерашнего дня банки предоставляли только «короткие» кредиты. Например, та же «Таврика» кредитовала сроком на 1 год, и выплаты по этим кредитам были непосильны для, например, менеджера среднего, да и высшего звена тоже. Поэтому, имея, например, на р/счету 30 тыс.долларов семья все равно жила в арендованной квартире. Посмотрите статистику, 34% арендаторов в Киеве — коренные киевляне: www.kontrakty.ua/life/news/capital/32214-kazhdyj-tretij-arendator-kvartiry-v-stolicze--kievlyanin
Уверен, что для них новая программа должна быть интересна.
+
+1
Bzzz
Bzzz
19 мая 2011, 16:12
#
Спасибо.
+
+1
CMa
CMa
19 мая 2011, 13:56
Федор
#
Да и сумму залога следует условно положить в банк под % и от арендной платы отнять эти %
+
+1
CMa
CMa
19 мая 2011, 13:56
Федор
#
Извиняюсь сумму первого взноса
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
19 мая 2011, 14:13
Киев
#
Ответил выше
+
+39
CMa
CMa
19 мая 2011, 14:42
Федор
#
Хм а почему цена аренды взята для спальных районов Киева, а квартира «покупается» в Буче, цены там на аренду несколько ниже или же квартира на харьковском будет не 300 т. грн. а процентов так на 60-80 дороже

А по поводу печерска если мы 573 т грн. переводим в доллары это 71 625 долларов
и ложим в банк под 7% годовых то в год получаем 5 014 долларов, месяц 418 долларов
итого отняв их от стоимости аренды получаем 822 доллара цена аренды при аннуитете по вашим данным 1 027. А если в кредиту еще прибавать плавающую ставку ( которая вполне возможна в договоре), неопределенность с ценами на недвижимость, комиссии/страховки и другие скрытые платежы — то кредит по ипотеке на этих условиях становиться вообще печальным.
+
+8
kvv
kvv
19 мая 2011, 15:53
Київ
#
Мне тоже «понравился» это тонкий ход сравнения аренды 1-к в Киеве и покупка в Буче!!!
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
20 мая 2011, 15:35
Киев
#
Спасибо за комменты. Вижу, что надо уточнить некоторые моменты.
Буча — это пригород Киева, на маршрутке до метро от ЖК «Яблуневий» доехать быстрее или столько же, как с Троещины или Борщаговки. Я думаю, что в течении ближайших лет 10 жизнь в пригороде столицы будет таким же нормальным фактом, как и во многих других странах. Во всяком случае, так считают многие из тех, кто приобретает квартиры в Буче. Причем наши покупатели, также как и большинство посетителей сайта «Минфин», — люди думающие, которые в состоянии сами принять решение, взвесив самостоятельно все за и против данного месторасположения.
То, что касается вклада в банк: несомненно, если жилищный вопрос не беспокоит, если возможная инфляция не волнует, если на 100% уверены, что с банком ничего не произойдет и он также уверенно будет выдавать проценты по депозиту, как сейчас, — несомненно, вы совершенно правы.
Знаю, что эти условия интересны не только инвесторам, которые оценивают эффективность своих вложений (банк или новостройка), но и тем людям, которым действительно хочется жить именно в своем доме.
+
0
kvv
kvv
20 мая 2011, 15:45
Київ
#
Вы не поняли! Если сравнивать новостройку в Буче, то сравнивайте с «вторичкой» в Буче. Если на Троещине, то с Троещиной. А так это называется «ввести в заблуждение».
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
20 мая 2011, 15:54
Киев
#
Аренда 1к в Буче равноценна аренде, н-р, на Борщаговке.
Смотрите сами
пример: kvartiry.address.ua/sdajut/kievskaja-oblast/buchaulbogdana-khmelnickogo-2-1295213/
набор примеров: bucha.olx.com.ua/cat-363
+
0
kvv
kvv
20 мая 2011, 16:35
Київ
#
Смотрите ЛУЧШЕ (там же):
Сдам Буча центр 1к.квартиру 2000 гривен. bucha.olx.com.ua/1-2000-0639339230-iid-108741739

Сдам Буча центр 3к.квартиру. ХОРОШИЙ РЕМОНТ!!! 3000 гр bucha.olx.com.ua/3-3000-0986878620-iid-108743868
+
+17
rosby
rosby
20 мая 2011, 11:04
#
Не задавайте для автора неудобные вопросы — раз вы просекли фишку «развода» значит вы не целевая аудитория этой статьи :)
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
20 мая 2011, 15:39
Киев
#
Rosby, Вы действительно считаете, что так продается недвижимость? Это не кола, для которой достаточно хорошей картинки в нужный момент.
В остальном, см. то, что я написал Bzzz.
+
+11
rosby
rosby
20 мая 2011, 17:31
#
Просто вы стараетесь манипулировать мнением сообщества только со стороны продавца:
1) Вы говорите что банк может не выдать проценты или тело вклада — это понятно, но вы почему-то не упоминаете, что застройщик может просто напросто не достроить дом (депозиты хоть можно по корзинам разложить)- а это если взять статистику последних лет более вероятно?!
2) Вы целенаправленно упустили два минуса покупки недвижимости: а) что вам придеться одновременно платить и кредит и снимать жилье (ну год по данным застройщика) — дом то недостроенный б) что даже в зданом доме нужно сделать ремонт и напаковать, а это еще +500 долл/кв. м. и какой то период опять таки арендовать.
3) Сравнить г.Буча с жилыми масивами Киева глупо в качестве удобства перемещения — в часы пик маршрутка едет около часа — ближайших планов про расширение Варшавки кроме разговоров нет (напоминает разговоры про метро на Троещину)
+
+29
bobo
bobo
19 мая 2011, 15:06
тернопіль
#
Дивлюсь в чесні Михалові очі та бачу як усі неімущі побігли оформляти кредит на покупку квартири
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
20 мая 2011, 15:43
Киев
#
Взять кредит — это крайне серьезное и ответственное решение, особенно в свете событий последних 3-4 лет. Так что по поводу «побегут» большие сомнения.
В остальном — читайте комменты выше и ниже.
+
+24
yopti
yopti
19 мая 2011, 16:20
Владимир
#
Пример 2
1-комн. квартира на «Лесном». Цена — 50000$ При покупке доп.затраты на коммунал=12* 330 грн=495$/год

Кладем эти деньги в долл на депо под 9%. В год на выходе имеем 4500$
Если арендуем ту же квартиру за 3000 грн./мес (хорошая цена, можно за эти деньги носом ворочать, или поискаать и найти двушку в посредственном состоянии) — выходим на те же деньги. — 4500$/год.
При аренде получаем:
плюсы
— мобильность (при необходимости переезда, нет волокиты)
— относительная простота «освобождения» денег, в случае надобности.
— 500 доллгод бонуса
— тренд цены на недвижимость пока идет вниз. В потенциале, если решитесь таки покупать — будет больше вариантов для выбора.
минусы
— риски краха банка
— риски краха ин.валюты
— кони гос.регулятора (какой-нибудь принудительный перевод всех депо в нац.валюту)

Кажется все. Такими размышлениями я и оправдываю свое текущее состояние.
+
+1
kralvas
kralvas
19 мая 2011, 20:01
#
Вы тут забыли про вероятность роста цен на недвижимость — как весомый аргумент в пользу покупки в кредит. И в случае роста цен ставки неизбежно будут снижаться. Ну а в случае наличия другой квартиры — дополнительный доход от сдачи одной из двух квартир.
+
+5
yopti
yopti
20 мая 2011, 10:01
Владимир
#
В данном посте я рассматривал существующую ситуацию, а не абстрактную.
И на сегодня мы видим нисходящий тренд стоимости недвижимости в Киеве. Это вне сомнений.
В неопределенном будущем можно предполагать с разной вероятностью любые события: от введения военного положения и апокалипсиса до фантастического урожая шпината в черновицкой области.
Как только ситуация изменится — изменятся и входящие данные, и соответственно, выводы.
+
+1
kralvas
kralvas
20 мая 2011, 12:35
#
Зачем же утрировать. Тренд разворачивается очень быстро и недвижимость всегда будет наилучшей формой вложения денег, тем более сейчас, когда непонятно, какая валюта завтра будет стоить так же, как и вчера.
+
0
yopti
yopti
20 мая 2011, 17:14
Владимир
#
В подтверждение своих слов, приведите пожалуйста сравнение полученного дохода с суммы экв. 100 тыc $, вложенных на год
— в золото
— в депо
— в недвижимость
— в гречку ;)

Возьмите на выбор 2009 или 2010 год.
Заранее благодарен.
+
+1
kralvas
kralvas
20 мая 2011, 19:08
#
Ну вы о прошедшем ведь времени, так всегда проще — задним числом расчёты делать.
Риски меньше в недвижимости. Спрос в ней не удовлетворен, жилищный вопрос нерешаем по определению (берем в расчет мирное время).
Золото вообще пузырь. Да рост за последние 2года громаден, но этот процесс не бесконечен. И падение может быть не меньше этого роста.
Гречка портится. Да и нюансов много, начиная от того, где и как хранить и как реализовывать, заканчивая тем, на фиг она нужна по таким ценам — разве что самому тоннами потреблять.
Депо рискованно само по себе, плюс еще курсовой риск. Да и доходность мизерна. А ещё если примут эту хрень про то, что в случае ситуаций, близких к кризисным, банки смогут законно морозить вклады — так вообще можно забыть, что это такое.
Если ресурсов хватает — нужно диверсифицировать, разделять по корзинам. Если нет — то конечно начинать с недвиги. Это конечно не означает, что моё мнение бесспорно правильное. Но если у человека нет своего угла — инвестировать в золото странно.
+
+5
yopti
yopti
21 мая 2011, 12:22
Владимир
#
«Ну вы о прошедшем ведь времени, так всегда проще — задним числом расчёты делать.» — приведите пожалуйста расчеты те, которые удобны для вас. Только пусть взятые вами исходные данные вытекают из существующих экономическихполитических предпосылок в стране, а взяты с потолка.
Вы не ответили прямо на мой вопрос и сравнение доходности не сделали. Тем самым вы косвенно подтверждаете сравнительно низкую (если не отрицательную) доходность недвижимости как средства инвестиции в последние годы. Свои расчеты на сегодняшний день я привел в этом треде выше. Аренда на сегодня дешевле и выгоднее.
«Спрос в ней не удовлетворен, жилищный вопрос нерешаем по определению» Вы говорите об «платежеспособном спросе» или «спросе»? Если о просто «спросе»- то проведем аналогию: хотите ли вы иметь свой остров в экваториальнойсубэкваториальной зоне с пальмами виллой...? и я хочу, и каждый первый хочет. Значит ли это спрос безграниченогромен и инвестиции в такие острова — самый выгодный инструмент инвестирования? Отнюдь нет. С другой стороны платежеспособность населения объективно падает. Потому и «платежеспособный спрос» вынужденно уменьшается.
Золото — пузырь. ОК, но все более прибыльные инвестиции имеют более высокие риски. Это закон рынка. Потому, если хочется иметь высокодоходные инвестиции — надо уметь вовремя выходить из них. Вот например те, кто вышли из недвиги в 2008-2009 — те успели. Так и с другими инструментами.
«гречка портится» — бетон тоже стареет.
«депо:… Да и доходность мизерна.» — покажите, каким образом доходность с недвиги на сегодня может быть выше чем депо?
Есть еще много чего сказать, но не вижу смысла тратить время, когда оппонент не приводит достойных контраргументов, извините.
+
+5
kralvas
kralvas
22 мая 2011, 15:28
#
Нет смысла приводить расчеты какие-либо, и так все ясно — за прошедшие 2 года самое лучшее вложение — это золото. Если бы всё было так просто — взять и переложить предыдущие 2года на будущие. Никто и не сравнивал депо и доходность от недвиги. Тут речь о том, чтобы взять жильё для себя, не потерять при этом деньги. Депо же этого не гарантирует.
Вложив 100тыс уе в любой из предложенных вами актив, на выходе везде получим тот или иной прирост, можно только гадать какой именно (может и отрицательный). Но в случае возникновения той ж...., которую все ждут уже четвёртый год, наименее рискованным считаю недвижимость. На втором месте — золото. Но если еще у людей стоит вопрос с жильем — а он стоит у всех (нужно ведь про своих детей не забывать) — то и думать нечего — только недвижимость.
Сидеть на деньгах сейчас — это сидеть на пороховой бочке. Это моё ощущение просто, я могу ошибаться, и оппонировать вам не собираюсь — ваше дело, куда хотите, туда и вкладывайте — ваши ведь деньги.
+
+6
yopti
yopti
23 мая 2011, 07:59
Владимир
#
Конечно же не так просто, и конечно же и золото не будет расти вечно, как не смогла рости вечно недвига. Мы может быть немного по-разному расставляем акценты. Один говорит о том спекулятивных действиях, целью которых стоит получение максимально возможной (в рамках закона) прибыли, а другой о том, куда и как потратить кровные деньги. Есть категория, которая относится и к кровным, как к капиталу для спекуляций. Это их риски и их выбор.
Почему не недвига 2 года тому? — Потому что то, что стояло в 2008 70К, сейчас за 50 не хотят брать.
Почему не недвига в Киеве сейчас? — Потому что а) тренд еще уверенно идет вниз, и покупать то, что месяц от месяца дешевеет не очень разумно (конечно, если у вас нет сигналов о об ожидающемся переломе трендов) б) потому что если грядет великий писец, то жизнь в столице будет адской. При ожидании Песца, логичнее взять кусочек земли и хатку-завалюшку где-то в 100км и более от столицы. Ведь если будет нечего кушать, а вокруг вас более трех миллионов таких хе, — то и элитный бетон не погрызть. Ничего личного. Я сам ищу ответы на эти вопросы, собираю доводы.
Хорошей недели!
+
+19
RaSvet
RaSvet
19 мая 2011, 17:54
#
«Интересно, что некоторые коренные киевляне предпочитают отдавать свои квартиры в центре города в аренду, а сами переезжают в пригород, где чище воздух, спокойнее и ближе к даче. В таком случае, арендными платежами можно оплачивать ипотеку и увеличивать собственность»
Это Вы зайчика за ушки притягиваете к нужному Вам результату.
Уж лучше арендные платежи класть на карточный депозит и покупать недвижимость напрямую, минуя банковские заморочки с кредитами. Оно и дешевле и спокойнее.
+
+1
znayka
znayka
22 мая 2011, 18:43
#
Ой, не скажите, не за уши. Пока с арендных платежей на покупку накопишь — поседеешь. А кредит гасить за счет сдачи квартиры очень даже практикуют, потому как себестоимость ее содержания раз в 10 ниже арендной платы.
+
+25
BIG
BIG
19 мая 2011, 22:39
Иван, Киев
#
Ребята, тут все понятно. Просто Михаил (Арпа) и Таврика вместе с застройщиком ЮЗТС пытаются выдать желаемое за действительное.
На самом деле приведенные расчеты не имею ничего общего с реальностью. Самое главное — Михаил сравнивает аренду в готовом доме и смутную инвестицию в непонятный долгострой от ЮЗТС — ведь это всего лишь строящийся дом и менеджер среднего звена не сможет туда переехать со своей семьей, а будет ждать 3 года пока ее построят, а потом будет ремонт год делать, и на пятиый год туда переедет. И все это время этот менеджер что будет делать???
Снимать квартиру :)
+
0
heyzues
heyzues
19 мая 2011, 23:42
Вавилон
#
Аренда, если потеряешь работу, только с арендуемой площади выгонят…
+
0
yopti
yopti
20 мая 2011, 10:04
Владимир
#
Если потеряешь работу, то может и не выгонят, т.к. деньги вместо того чтоб быть отданными в составе первого взноса кредита, будут доступны (на депо, или в матраце).
+
0
masho
masho
21 мая 2011, 12:38
Мария, Киев
#
И еще мне не совсем понятно — почему сравнивается аренда уже готовой квартире и кредит на жилье в строящемся доме (который при наших реалиях может и год и два и пять еще строится, плюс потом ремонт с нуля делать). А где это все время жить то?
+
0
pov
pov
22 июня 2011, 00:01
#
Очень неудачная попытка рекламы Вашей программы… Ввиду поведения банков вовремя кризиса, многие согласятся, что имея квартиру (которую можно сдавать) лучше накапливать средства на депозитах (или под подушкой) и не в коем случае не пользоваться КРЕДИТОМ банка. Потрудитесь составить более детальный обзор с описанием всех затрат, включая плавающую процентную ставку по кредиту, которую банк поднимет при малейшем понижении курса гривны… 2008 год уже позади.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд