ВХОД
Вернуться
ARPA
Зарегистрирован:
8 сентября 2010

Последний раз был на сайте:
12 октября 2011 в 12:12
Подписчики (17):
GRAFOLEG
GRAFOLEG
Херсон
indagame
IndaGame Games
26 лет, Киев
9116
9116
Винница
Lotos
Lotos
Ceme4kin
Ceme4kin
Днепропетровск
Unlimit
Unlimit
Kiev
GTI
GTI
Херсон
alter
alter
a1ter
a1ter
Vasilisa
Vasilisa
Закарпатская обл.
drserg
drserg
Bzzz
Bzzz
все подписчики
Михаил Артюхов — Умный способ покупать и продавать недвижимость  RSS блога
управляющий директор ARPA Real Estate
28 февраля 2011, 15:36

Так сколько стоит ВАША недвижимость?

Многие друзья, зная мой род деятельности, обращаются ко мне и членам моей семьи с просьбой оценить их недвижимость. Вопрос звучит примерно так: «На какую сумму я могу рассчитывать?». Понятно, что для оценки реальной стоимости продажи надо хорошо понимать о каком объекте идет речь: его состояние, история, сроки продажи и т.д. И делать поправки на погоду рынка.

Пару дней назад Гай Кавасаки в своем Твиттере сделал ссылку на статью сайта How it works (Discovery company) с названием «10 способов оценить недвижимость». Часть из этих способов неприменима на нашем рынке. Например, совет изучить стоимость аналогов, по которым недавно были закрыты сделки. Для украинских профессиональных участников рынка недвижимости такой метод оценки на уровне мечты. Но есть и вполне действенные рекомендации. Одним словом, вдохновившись статьей с Discovery и желанием помочь всем друзьям, предлагаю свои способы оценить недвижимость.

1.Обратиться к профессиональному продавцу недвижимости

Да, для меня это на первом месте. Специалист по недвижимости на основе сравнительного маркетингового анализа и понимания реальной ситуации на рынке, обозначит для вас вилку: от стартовой цены продажи до той стоимости, за которую возможно он продаст объект. Метод этот хорош в том случае, если у Вас есть вполне реальная потребность продать объект для того, чтобы …. (Вы четко понимаете для чего именно). Во всех остальных случаях сопряжен с ненужной тратой времени – Вашей и специалиста по недвижимости.

2. Заказать оценку у профессионального оценщика. Не менее, а порою даже и более точный метод оценки объекта. Если в первом случае оценку делает человек, который будет отвечать за продажу своим рублем, то в данном случае –профессиональной репутацией. Например, когда Ваш специалист по недвижимости ошибется, его поправит рынок в лице контрагента во время переговоров о сумме сделки. В ситуации с оценщиком никаких поправок быть не может – цифра, выведенная на бумаге – залог его репутации. Правда, до недавнего времени этот метод был довольно затратный – и по времени и по стоимости. Теперь нет – порталы по недвижимости предлагают услуги своих партнеров-оценщиков, в бюджетом варианте – за 300 грн. (именно такую услугу по такой стоимости я недавно нашел на Address.ua). Считаю, что к этому методу оценки можно обращаться, когда вы продаете или покупаете квартиру (дом) и у Вас или Вашего агента уже не хватает аргументов для на повышения или понижения стоимости объекта. В таком случае цена вопроса в 300 грн. вполне себя оправдывает.

3. Изучить цену предложения аналогов по внешним источникам: газетам и сайтам недвижимости, найти аналоги и экстраполировать полученные выводы на свой объект.

Это метод, да. Но есть нюансы. Цена предложения в объявлении и реальная стоимость сделки — это две большие разницы и погрешность может доходить до 30%. В лучшем случае, в объявлениях о продаже будет указана желаемая продавцом стоимость объекта. И довольно высока вероятность, что это будет объявление о несуществующем объекте, которое горе-продавец вывесил или с целью «поймать» покупателя или неэтичными методами регулировать стоимость предложения на рынке (подробнее описано в статье «Тайный язык листингов»). Тем самым он (они?) поддерживает на нужном уровне «среднюю температуру» по ценам в районе. (Меня, кстати, очень удивляет гордость порталов, с которой они эту «среднюю температуру» констатируют в своих информационных рассылках, но это уже предмет совсем другой беседы). Плюсы данного метода в том, что он занимает наименьшее количество времени, практически ничего не стоят и вселяют повод для оптимизма. Я бы рекомендовал его использовать тем, кому просто интересно: в квартире какой стоимости он живет. Или в комплексе с другими методами оценки.

4. Изучить аналитику рынка.

Тут тоже легко наткнуться на «среднюю температуру по госпиталю». Например, в последнем, 100-страничном отчете АСНУ «Обзор рынка недвижимости Украины за 2010 год», в выводах так и написано, что для анализа рынка недвижимости Украины «использование наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа мало возможно в условиях переходной экономики», в котором до сих пор находится наша страна. «По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости». Проще говоря, действительно реальная аналитика по рынку – дело будущего, очень желаемого, но пока не достигнутого. И еще проще говоря: среди всех исследований, которые я видел в Украине за последнее время, данные, которые предоставляет АСНУ – наиболее близки к той реальности, которую наблюдаю в своей работе. Применение данного метода в оценке недвижимости полезно для понимания общих тенденций рынка, его закономерностей, а также праздного «По чем же квадрат в моем районе?». Но с поправкой на то, что строятся эти исследования на цене предложения плюс «мусорные объявления».

5. Поговорить с соседом (другом или родственником), который недавно продали аналогичный объект.

Для всех и каждого. Если друг откровенен, вероятность точности близка к 100%.

Автор: Михаил АРТЮХОВ

Опубликовано в блоге ARPA Real Estate 

Просмотров: 1765, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (20)

+
+35
RaSvet
RaSvet
28 февраля 2011, 16:23
#
Как сказал один миллионер: «СтОит не столько по чём продают, а столько по чём покупают.»
Каждая квартира в одном и том же доме может стоить очень по-разному. В одном и том же доме трёхкомнатные квартиры могут быть совершенно разных планировок, окна могут выходить на Днепр, сквер, двор, мусорные баки.Со второго этажа можно наблюдать как сосед Вася свою колымагу с матюгами чинит, а с последнего этажа бескрайние просторы днепровских берегов. В одной квартире паркет мербау, мрамор и драпировка тканью, в другой драный ламинат за 100грн/кв.м, крашеные сто лет назад стены и столярка со дня сдачи дома в эксплуатацию не менялась. И это всё в пределах одного дома.
Так что цену каждому объекту нужно «складывать» индивидуально, учитывая абсолютно все параметры, добавив ту сумму, которую готов уступить в ходе ожесточённых торгов. И будет счастье.
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
4 марта 2011, 10:51
Киев
#
RaSvet, Вы правы, что цену с точностью до копейки, пока не продашь, не поймешь.
Но порядок стоимости, особенно если задача «Просто понять», эти методы определяют.

А вот по поводу суммы, которую готов уступить, — тут есть два подхода:
один — тот, который Вы описали, второй — когда во время продажи стоимость поднимаешь. Первым методом пользуются, как правило, люди, которые раз или два продают свою недвижимость. Второй метод, когда цена продажи поднимается, под силу опытным участникам рынка, и возможно при ряде других условий. Например, при условии эксклюзивного договора на продажу, подробнее об этом я писал в прошлом году: minfin.com.ua/blogs/ARPA/12290/
+
0
somilitark
somilitark
28 февраля 2011, 18:21
Владимир
#
Ребята только благодаря Вам риелторам цена недвиги не упала ниже плинтуса…
так Вы упорно не хотите признать действительность — цены раздуты и на рынке классический пузырь!!!

а оценить реально для нашего рынка, это найти такие как у тебя объекты, пройтись по ним в роли покупателя, а потом увидев по чем отдают отнять еще процентов 20 выйдем на ту стоимость, за которую можна продать…

п.с. а то что риелторы якобы не могли определить стоимость, то до сих пор даже профи не доходит, что рынок сократилсяв 10 раз(с 2007-2008) и цена в баках должна быть раза в 3 ниже от пиков(типа упали на мороз, но все понимают)
+
+12
RaSvet
RaSvet
28 февраля 2011, 20:53
#
Риэлтеры конечно же влияют на ценообразование на рынке недвижимости. Но это влияние мизерное (в пределах 5-10% от средней температуры по больнице).Основное влияние на ценообразование имеют банки с их залоговым имуществом. Не хотят они удешевления своих пассивов. А вот если бы выставили на торги то что у них в залоге имеется, цена бы качнулась. Опять же не везде.
+
0
vitacikl
vitacikl
1 марта 2011, 18:08
#
На продажу залога банки жлобятся. В лучшем случае имеют место единичные продажи «своим». Массовая реализация вряд ли ожидается.
+
0
RaSvet
RaSvet
1 марта 2011, 18:25
#
За всё нужно платить. За массовую раздачу кредитов банки тоже заплатят рано или поздно, как и те кто брал эти кредиты.
+
+11
Goha
Goha
1 марта 2011, 04:36
#
Жилищный вопрос не кто не отменял!!!
+
+12
RaSvet
RaSvet
1 марта 2011, 17:47
#
Сегодня общался с чудо-риэлтером. М-м-м — конфета! Задорнов собирает приколы из жизни, видно пойду по его стопам.
-А Вы не хотите снизить цену? (такое-себе предложение вместо «здравствуйте»)
-С какого перепугу?
-Рынок стремительно падает! Однокомнатные квартиры стОят УЖЕ по 50000!!!
И это не одиночный случай. То меня пытаются «накормить» тем что мрамор практически ничего не стоит, то людям безразлична этажность и вид на Днепр для клиента цениться на уровне близости к мусороперерабатывающему заводу. Это не мои фантазии!
Из какого зоопарка совершили массовый побег эти приматы, один менторский тон которых, заслуживает особого рассмотрения?
+
0
somilitark
somilitark
1 марта 2011, 19:18
Владимир
#
Таки вы сэр с луны…
никак не с Киева
+
0
RaSvet
RaSvet
1 марта 2011, 20:53
#
Не понял Вас, коренной киевлянин?
+
0
vitacikl
vitacikl
2 марта 2011, 12:29
#
Риэлторы вообще замечательные люди. Сколько общаюсь — никак не нарадуюсь. Видимо, в некоторых слоях общества бытует мнение, шо агентом по недвижимости может быть каждый. Особенно женщины. Неужели трудно, в самом деле, нагрузить кому-то лапшу, и получить «за раз» сумму, на которую можно жить месяц?? Самое женское дело. Главное — урвать комиссию. А дальше как-то будет.
+
+4
RaSvet
RaSvet
2 марта 2011, 14:33
#
Процентов 50 женщин-риэлтеров выбирают такой тон в общении, будто они продают мне свою яхту ценой миллионов в 50 долларов, которую делали на заказ Абрамовичу, а у меня 10 — 20 миллионов не хватает чтобы расчитаться.
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
4 марта 2011, 11:05
Киев
#
RaSvet, я прекрасно понимаю о чем Вы говорите, я тоже часто сталкиваюсь с подобной ситуаций, возможно, чаще Вы.
Действительно, очень сложно найти риелтора, который бы предоставил качественную услугу продавцу или покупателю недвижимости.
Именно поэтому прошлым летом я стал одним из инициаторов создания Профессионального сообщества риелторов — тех специалистов по недвижимости, которые работают, руководствуясь и высокими этическими стандартами и находятся на высоком профессиональном уровне. Если Вы пользователь Фейсбука, наша группа: www.facebook.com/pages/ARPA-Real-Estate-Kyiv/325951219133?v=wall&ref=ts#!/group.php?gid=122086267836728
+
0
vitacikl
vitacikl
4 марта 2011, 11:23
#
По поводу риэлторских сообществ: у знакомого специалиста на визитке стоит эмблемка «Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины». В частном разговоре она поделилась, что значок этот регулярно влетает в немалую копеечку, но она идет на эти расходы, т.к. «поднимает марку». Что скажете об этой организации?
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
4 марта 2011, 12:01
Киев
#
Профессиональное сообщество риелторов, о котором я написал, это сообщество людей, цель которых — оказывать качественную услугу продавцам недвижимости, руководствуясь этическими принципами, принятых на цивилизованных рынках. Это организация де-юре даже нигде не существует, специально для того, чтобы ее члены не «покупали значки», а реально работали по одним стандартам, сохраняя качество своей работы на желаемом уровне. И вступают в нее только по собственному желанию. Если хотите, это неформальная группа поддержки риелторов риелторами, которым надоело, что их желание вежливо общаться с клиентами, делать прозрачным бюджет сделки для всех его участников, делиться комиссионными с коллегами, предоставлять открытую информацию о всех участниках и (главное!) — получать комиссионные именно за качественно оказанную услугу, а не за то, что «продал информацию» или «повезло и вклинился в сделку», — что все эти здравые вещи вызывают сопротивление у некоторых коллег (стоит им только увидеть деньги;). ПРС — это группа единомышленников, и написал я о ней, чтобы показать, что процесс изменения идет. И не только вас, как покупателей и продавцов, коробит от сложившейся ситуации, в профессиональной среде аналогичное отношение. С той лишь разницей, что я чувствую силы изменить это. И меняю своей работой.

Что думаю об АСНУ? Это общественная организация, задачи у которой, как и у многих других общественных организаций, заботиться о своих членах и помогать им на разных уровнях. АСНУ участвует в разработке и обсуждении Закона о риелторской деятельности. Когда ввели обязательный финмониторинг, АСНУ помогли с информацией о том что же это такое и как дальше вести бизнес с ним. Знаю, что сейчас АСНУ предлагает ряд программ обучения для желающих повысить свой профессиональный и интеллектуальный уровень. Возможностей достаточно, вероятно, Ваша знакомая не всеми пользуется. Даже одна поездка на ежегодную конференцию АСНУ в Ялту, с моей точки зрения, полностью окупает, как сказала Ваша знакомая, стоимость значка, было бы желание и понимание как правильно работать с такими возможностями.
+
+1
vitacikl
vitacikl
1 марта 2011, 17:59
#
Совет №3 считаю очень полезным. Правда, листаешь газету и удивляешься — ну откуда взялись такие цены?
+
0
Михаил  Артюхов
Михаил Артюхов
4 марта 2011, 11:07
Киев
#
Чаще всего (но не всегда!) то, что написано в объявлениях, — не рыночная цена, а желание продавца.
+
+5
Lukas
Lukas
4 марта 2011, 22:52
#
Скоро все будет «супер»-у тех у кого есть квартира-будут работать на то, чтобы оплатить коммунальные услуги.У кого ее нет-тот и мечтать о ней перестанет.Цены упадут до 2001 года-будет очень плохо-все будут мечтать, хотя бы, чтобы хватило на хлеб. Не верите? Не надо-я это знаю.
+
+4
RaSvet
RaSvet
4 марта 2011, 23:04
#
Чтож, Михаил, я желаю удачи в Вашем благородном деле созидания чего-либо достойного.Однако тему посредничества тут рядышком обсуждали и я высказал своё мнение недвусмысленно.
Однако по своему опыту работы с недвижимостью (с 1995г) могу сказать что продавец недвижимости по тактике действий очень схож со снайпером ГРУ в тылу противника. Ты сам за себя и свои фланги и тылы прикрываешь сам (в боевой ситуации минированием)и успех операции (продажа по той цене, которая тебя устраивает)зависит от твоих морально-волевых качеств.
Покупатель всегда хочет срезать по максимуму. Риэлтер, даже если он «свой», будет подтягивать ситуацию продавца и покупателя к точке при которой сделка состоится (а он заработает), т.е. тоже работает на понижение цены.
И один в поле воин.
+
0
Alisija
Alisija
4 апреля 2011, 23:53
#
Цены на недвижимость стремительно упали за последние 2 года, особенно это ощутил столичный рынок жилья, эту тенденцию вряд ли в ближайшее время изменит и ипотека… о том, в каких регион подешевело жилье больше всего, и какие прогнозы делают эксперты на будущее можно прочитать тут bi3on.info/uk/rus/nedvigimost/1547-chernj-kvadrat.html

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд