Деньги в котлован. Простой способ защитить покупателей жилья

Каким образом можно защитить права инвесторов и вместе с тем разрешить застройщикам продавать квартиры на «этапе котлована», в колонке для «Минфина» рассказал адвокат Totum LF Сергей Радченко.

Правила инвестиций

Начиная с печально известной аферы «Элита-Центр», строительный рынок жилой недвижимости Украины каждый год ознаменуется очередным скандалом. Только в Киеве счет пострадавших инвесторов от действий недобросовестных застройщиков идет на десятки тысяч человек.

Практика показывает, что самым слабым звеном в процессах строительства жилья в Украине являются именно инвесторы, за чей счет и происходит это строительство.

Как ни странно, в Украине это вполне законно. Из всех источников финансирования инвестиционной деятельности, определенной в ст.10 закона «Об инвестиционной деятельности», застройщики почти всегда выдирают только одно – привлеченные финансовые средства инвесторов.

Законодательство устанавливает лишь некоторые ограничения при осуществлении инвестирования в объекты жилищного строительства. В частности, такое инвестирование может осуществляться исключительно через:

фонды финансирования строительства;
фонды операций с недвижимостью;
институты совместного инвестирования;
путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Коррупция – есть, гарантий – нет

Застройщики широко используют схемы финансирования, которые лишь внешне похожи на законные, цель которых лишь оптимизация налоговой нагрузки.

То есть, в Украине действует модель ведения строительного бизнеса, когда застройщик строит жилье почти полностью за счет покупателей, при этом максимально уклоняясь от уплаты налогов. Именно такой подход создает ту самую доходность, за счет которой строительная отрасль Украины значительно опережает среднеевропейский уровень.

К сожалению, у этого явления есть обратная сторона – тотальная коррупция, фактическое сращивание частного и государственного секторов, полная зависимость компании-застройщика от продаж своего продукта, и, как следствие, социальные беспорядки и дополнительная нагрузка на государственный или местные бюджеты, в случае невыполнения застройщиками своих обязанностей.

Пути решения проблемы

Законодатели и юридическое сообщество активно генерируют идеи, как бороться с таким явлением. Диапазон предложений достаточно широк. От разработанного в 2019 г. Минрегионом законопроекта «О защите прав физических лиц – вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов», который предусматривал фактически национализацию долгостроев при определенных обстоятельствах, к предложению введения государственной регистрации имущественных прав на объекты, которые будут созданы в будущем.

Однако, большинство предложений ограничиваются лишь борьбой с последствиями, но не с причинами этого явления.

В то же время, мировые тенденции в строительстве другие. Приобретение недвижимости, а тем более жилой, фактически не является инвестированием, в понимании его как инструмента для увеличения собственного капитала. В основном, это базовая потребность каждого человека.

Гражданское законодательство Украины содержит юридические конструкции, которые могли бы уже сейчас решить проблему и поставить точку в несметном количестве обманутых инвесторов-покупателей жилой недвижимости.

Так, еще в 2017 г в главу 72 Гражданского кодекса было добавлено ряд норм по использованию эскроу-счетов. Тем самым, в наше законодательство был имплементирован действенный механизм, который уже давно и успешно используется в странах с развитыми экономиками.

Что такое эскроу-счет

По сути эскроу-счет – это условный депозит денежных средств, который одна сторона договора передает во временное владение банку до наступления конкретно определенного в договоре условия и предъявления банку определенных договором документов. До этого момента банк обязуется хранить денежные средства эскроу-счета.

В случае наступления определенного основания, банк полностью или частями перечисляет сумму с вашего эскроу-счета на счет получателя этих средств (бенефициару). Если же определенное обстоятельство не наступает – средства возвращаются владельцу.

Важным признаком эскроу-счета является то, что ни его владелец, ни бенефициар не могут распоряжаться этими средствами. И это абсолютно оправдано. Ведь так и владелец счета, и бенефициар уверены, что их интересы защищены.

Как это будет действовать в строительстве

Поясним на простом примере, как это может работать.

Инвестор хочет приобрести квартиру в конкретном жилом доме на стадии строительства, но зная все проблемы строительного рынка боится это делать. Продавец-застройщик хочет как можно быстрее продать свой товар – квартиры. Именно для этого в банке открывают эскроу-счет. Инвестор кладет туда деньги, в частности, частями в течение всего периода строительства, и ставит банку задачу – перевести аккумулированную сумму на счет застройщика, например, после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В то же время, строительство жилых домов осуществляется застройщиком за счет собственных или кредитных средств. Однако, на момент ввода жилого дома в эксплуатацию, у него может быть 100% проданного имущества, деньги за которое будут получены одномоментно.

В применении этого механизма есть как отрицательные, так и положительные моменты.

Да, это приводит к удорожанию конечной стоимости недвижимости и необходимости застройщика вести строительство на собственные средства или привлекать финансирование своих проектов другим путем. Кроме того, эта схема увеличивает налоговое бремя застройщика.

В то же время количество положительных моментов все-таки превышает:

полная защита интересов инвесторов-покупателей;
«отбеливание» схем строительства и уплаты налогов;
безболезненное прохождение процедуры финансового мониторинга для покупателей недвижимости, порог которого установлен на настоящее время в размере 400 тыс. грн.;
выход с рынка компаний-однодневок и компаний без реального собственного капитала;
специализация и укрупнение строительных компаний;
уменьшение коррупционных рисков при градостроительной деятельности, как на стадии разработки планировочной документации по развитию населенных пунктов, так и в разрешительной сфере;
стимулирование застройщика сократить время денежного обращения и кардинальное решение вопросов долгостроев;
запуск финансового и страхового рынка и другие.

Как реализовать изменения

Для внедрения эскроу-счетов в строительстве, требуется фактически только вписать этот механизм как обязательный к применению в законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Также стоит установить запрет продажи объектов жилищного строительства до его ввода в эксплуатацию по схемам, которые отличаются от прямо определенных в законе «Об инвестиционной деятельности».

Использование эскроу-счетов не ограничивается продажей объектов недвижимости на стадии строительства. Этот универсальный механизм может быть применим при заключении любой рискованной сделки, и, в отличие от нотариальных депозитов, может приобрести популярность.

С обзором на усиление комплаенс-процедур, в соответствии с законодательством о финмониторинге, вообще есть все основания стать очень востребованной услугой и действенным механизмом защиты сторон.