Ценовая география
Рынок недвижимости продолжает привыкать к военным условиям. Лучше всего это удается сегменту аренды: спрос здесь динамичный, предложения достаточно, цены стабильно растут. По данным Государственной службы статистики, за первые десять месяцев прошлого года аренда жилой недвижимости подорожала во всех регионах, кроме Кировоградской области.
В целом, стоимость аренды жилья в стране увеличилась на 15,9% (для анализа взяты цены на аренду однокомнатных квартир). Дороже всего стоит аренда, по данным официальной статистики, в Закарпатской области. За год ставки здесь выросли на 46,2% — до 12 731 грн.
Львовская область на втором месте по стоимости аренды. Цены в регионе выросли на 7,4% — до 11 789 грн. На третьей позиции Киев: аренда однокомнатной квартиры в столице обойдется в 8 727 грн, или на 14,3% больше, чем год назад.
Даже массированные обстрелы врагом не мешают: рынок замирает буквально на несколько дней и быстро возвращается к обычному режиму работы.
Самые низкие цены Госстат ожидаемо фиксирует в прифронтовых областях. В Николаевской области аренда однокомнатной квартиры составляет 3 501 грн, в Сумской — 3 008 грн, а в Херсонской — 2 960 грн.
При этом реально негативно влияет на нормальную работу усиленная мобилизация. Риелторы всех регионов утверждают: как только в городах появляются блокпосты и ТЦК устраивает облавы, сделки как по аренде, так и по купле-продаже останавливаются.
«Минфин» более подробно расскажет о нюансах аренды в трех самых дорогих и трех самых дешевых, по данным Госстата, областных центрах.
Читайте также: В 2023 году цена «квадрата» в новостройках выросла по областям до 35%: что будет в 2024-м
Тройка самых дорогих
Ужгород. Благодаря своему расположению — дальше всего от зоны боевых действий и ближе всего к западной границе — Закарпатская область остается самым безопасным регионом Украины. Поэтому за убежищем сюда едут переселенцы из регионов, которые массово обстреливает враг. По словам Романа Перегинца, главы Ассоциации риелторов Украины в Закарпатской области, такого безумного спроса, как в первые месяцы войны, нет, но его достаточно, чтобы цены держались на высоком уровне.
«Арендные ставки росли в течение прошлого года, но сейчас стабилизировались. Так, на вторичном рынке однокомнатную квартиру можно снять по цене от 8 тыс. грн в месяц, двухкомнатную — от 10−12 тыс. грн, трехкомнатную — 13−15 тыс. грн. На новое современное жилье цены значительно выше. Однокомнатная квартира в новостройке стоит от $400, двухкомнатная — от $500, трехкомнатная — от $600», — уточняет он.
Цены зависят как от самой квартиры, ремонта, наполненности, так и от комплекса, его расположения, инфраструктуры
Достаточно активный в Ужгороде и рынок купли-продажи недвижимости. В очереди покупатели не выстраиваются, но спрос есть и на вторичку, и на первичку. Покупают чаще всего квартиры в эконом- и комфорт-сегменте, но достаточно желающих приобрести и элитное жилье.
«Чтобы купить однокомнатную квартиру с ремонтом в новостройке, стоит ориентироваться на бюджет от $60 тыс., двухкомнатная обойдется от $75 тыс. На вторичке однокомнатную квартиру можно найти за $28 тыс., приличную двухкомнатную — за $40 тыс.», — говорит глава Ассоциации риелторов Украины в Закарпатской области.
В Ужгороде цены на квадратный метр выросли как в гривнах, так и в долларах. По оценкам экспертов, сейчас квартира здесь стоит примерно на 20% дороже, чем в 2021 году.
Львов. Ажиотажного спроса на жилье во Львове уже нет. Спрос и предложение, по словам местного риелтора Инны Ганькович, относительно сбалансировались. Но если еще до середины прошлого года люди искали более дорогое жилье, с улучшенными условиями, то сейчас акцент сместился на более дешевый сегмент.
«Сейчас, по моим наблюдениям, многие начали приезжать во Львов на работу. А поскольку зарплаты здесь не заоблачные, то, соответственно, они ищут жилье бюджетное. Еще одна категория соискателей недорогих квартир — это арендаторы, которые ищут новое жилье, поскольку предыдущее владельцы продали», — отмечает эксперт.
По ее словам, на рынке много предложений однокомнатных квартир с арендной ставкой $600−650 в месяц. Но клиентов на него маловато. Люди более охотно снимают за 8−10 тыс. грн, и на такие квартиры наблюдается дефицит.
Стоимость аренды двухкомнатных квартир во Львове не сильно отличается от однокомнатных. Ставки могут быть, максимум, на 1−1,5 тыс. грн больше.
«Если смотреть на 3- и 4-комнатные квартиры, то можно найти за 13−20 тыс. грн, это из более дешевых вариантов. Из более дорогих, в современных комплексах, с ремонтом владельцы просят от 20 тыс. грн и до $1 тыс.», — говорит Инна Ганькович.
На рынке купли-продажи также большим спросом пользуются более дешевые варианты. Жилье в эконом- и комфорт-сегментах с ремонтом разбирают быстро. По словам риелтора, основной клиент на них — это внутренние переселенцы, а также те, кто попадает под государственные ипотечные программы.
«В старом фонде квадратный метр жилья с ремонтом советских времен стоит $800−1 000, это если на периферии. Если центр города, то $1 300−2 000. В новостройке, введенной в эксплуатацию или на финальной стадии строительства, от $1 500−1 600. Но здесь многое зависит от комплекса, локации и сегмента», — говорит Инна Ганькович.
По ее словам, чаще всего продаются квартиры в ценовом сегменте $60−70 тыс. Львиная доля покупателей покупают для себя, но с такой формулировкой, что впоследствии отдадут детям или сдадут в аренду.
Киев. Киев утратил статус города с самой дорогой арендой жилья. Но постоянный приток переселенцев обеспечивает постепенный рост стоимости аренды.
За прошедший год, по словам генерального директора «Риелторского объединения «Простор» Сергея Курганова, на некие позиции арендные ставки выросли даже до 20%.
«Стоимость аренды уже вышла на довоенный уровень, правда, только в гривневом эквиваленте, в долларовом еще не дотягивает», — отмечает эксперт.
Небольшой рост зафиксирован уже и в этом году. По данным платформы bird, медиана стоимости аренды квартир в Киеве увеличилась на 6%. Заметнее всего цены изменились на двухкомнатные квартиры, аренда которых сейчас стоит, в среднем, 18 тыс. грн в месяц, или на 10,5% больше, чем в декабре. 3-комнатную квартиру владельцы оценивают в 30 тыс. грн, что на 4,5% больше, чем месяцем ранее. Меньше всего, на 1,5%, подорожали однокомнатные, их стоимость остановилась на 13 тыс. грн.
«Владельцы квартир и арендаторы практически вернулись к стандартным условиям заключения договоров. Сроки стали более длинными — от 6 месяцев или 1 года, а скидки — меньше», — добавляет генеральный директор «Риелторского объединения «Простор».
Дела на рынке купли-продажи не столь оживленные, как в сегменте аренды, но количество сделок постепенно растет. Лучше всего себя чувствует жилье, которое подпадает под программы государственного льготного кредитования, то есть не старше 3 и 10 лет, как этого требуют условия «єОселі» под 7% и под 3% соответственно. По словам экспертов, спрос на такие квартиры с ремонтом повышенный, а цены превышают уровень 2021 года.
Чтобы купить квартиру в спальном районе Киева в старом жилом фонде, Сергей Курганов советует ориентироваться на следующие бюджеты: $45 тыс. — однокомнатная, $55 — тыс. двухкомнатная, в пределах $70 тыс. — трехкомнатная. Возле метро такие квартиры будут примерно на $10 тыс. дороже.
Если в планах покупка квартиры в новостройке, то ее цена будет зависеть от инфраструктуры и проекта ЖК, а также от стадии его готовности, локации, наличия или отсутствия ремонта в квартире. В среднем, по данным портала ЛУН, стоимость квадратного метра на первичном рынке в столице составляет 48,4 тыс. грн.
Читайте также: Началась выплата компенсаций за разрушенное жилье: как забронировать средства
Тройка самых дешевых
Николаев. Для рынка недвижимости Николаева, по словам местных риелторов, прошлый год оказался достаточно динамичным. Цены на аренду выросли почти в два раза.
«Если летом можно было снять однокомнатную за 1,5 тыс. гривен, то уже с осени однокомнатные квартиры сдавались за 4,5 тыс. грн, двухкомнатные — от 6 тыс. грн, а трехкомнатные — от 8 тыс. грн. Сейчас эти цены держатся», — говорит местный риелтор Евгения.
Чаще всего здесь ищут жилье переселенцы из Херсона и области. Люди едут и уже на месте трудоустраиваются. Часто спрашивают об аренде полицейские и семьи военных.
Что касается купли-продажи жилья, то основная ценовая дифференциация связана с районом расположения объекта и этажом.
«Квартиры в центре города всегда были и остаются более дорогими. Обычно, квартиры на первом или последнем этаже на 20−30% дешевле», — говорит Евгения.
По ее словам, средняя цена однокомнатных квартир площадью от 20 до 35 кв. м. в городе варьируется от $14 до $40 тыс. У двух- или трехкомнатных квартир площадью от 55 до 100 кв. м., как правило, средняя стоимость от $28 до $60 тыс.
Сумы. В Сумской области и в городе, в частности, цена на недвижимость всегда была одной из самых низких в Украине. В связи с войной и географическим расположением области, ее близостью к границе с врагом, ситуация осталась такой же. Однако, местные риелторы отмечают, что за последний год цены существенно выросли, в частности, на аренду.
«Все, конечно, зависит от локации, состояния и наполнения. К примеру, в отдаленных районах, таких как Химик, однушку с изношенным ремонтом в старом доме можно снять за 1 тыс. грн плюс коммуналка. Но на 9-м Микрорайоне в новостройке дешевле 7 тыс. грн не найдешь, а если в ней еще и хороший ремонт, новая техника и добротная мебель, то это может быть и 14 тыс. грн», — рассказывает местный риелтор Виктор Русанов.
За двухкомнатную квартиру в Сумах придется выложить 8−20 тыс. грн, за трехкомнатную — от 10 тыс. грн, но если она в хорошем состоянии, то меньше 20 тыс. грн не найти. Желающим жить в частном доме стоит рассчитывать на бюджет $500−700.
Если рассматривать рынок купли-продажи, то спрос здесь сосредоточен на жилье, которое подпадает под программы кредитования «єОселя». Несмотря на это, по словам Виктора Русанова, цены на квартиры выросли и уже достигли довоенного уровня.
«По 1-комнатным есть предложения по $13 тыс., но в среднем стоит рассчитывать на бюджет $20 тыс. Это „вторичка“. На первичке однушка без ремонта стартует от $27 тыс. и достигает $38 тыс. С ремонтом дешевле $33 тыс. не найти», — говорит эксперт.
Двухкомнатные квартиры в Сумах, в зависимости от возраста, сегмента и состояния, стоят от $20 тыс. и до $85 тыс. Трехкомнатная — в среднем обойдется в $43 тыс.
По словам риелтора, спрос обеспечивают, в основном, внутренние переселенцы. Также многие продали свои квартиры, деньги вложили в другие объекты или финансовые инструменты, а сами сейчас арендуют жилье.
Херсон. Состояние рынка недвижимости здесь местные риелторы оценивают, как крайне плохое. Это касается, в первую очередь, аренды. Многие выехали и мало кто из них сдает квартиры. Ведь, во-первых, им не до того, они заняты своим обустройством, а во-вторых, аренда не оправдывает себя.
«Сдавать за бесценок с ремонтом, техникой никто не хочет, а дорого — не получается. Работы в городе нет, доходы у людей низкие, а поэтому снимать за большие суммы мало кто может себе позволить», — говорит местный риелтор Руслан.
По его словам, есть дешевые варианты аренды за 1−1,5 тыс. грн, но это больше касается старого жилищного фонда, где нет ни нормального ремонта, ни мебели. Более комфортный сегмент с техникой, мебелью и нормальным ремонтом сдают за 2−3 тыс. грн в месяц. Варианты с качественным наполнением стоят 5−6 тыс. грн. Как правило, их спрашивают те, кто приезжает в командировку. Но это единичные случаи.
«Арендные ставки практически одинаковы на одно- и двухкомнатные квартиры. На трехкомнатные квартиры могут на 500−1 000 грн быть больше», — подчеркивает эксперт.
Что касается купли-продажи, то риелтор говорит, что цены упали процентов на 20% и сделок очень мало.
«В тех нечастых случаях, когда сделки все же заключаются, владельцы, в основном, продают с дисконтами. К примеру, клиенту нужны были срочно деньги на операцию. Продали однокомнатную квартиру за $15 тыс., которая до войны стоила $25 тыс. Но в том районе за такую квартиру люди просят $20−22 тыс.», — рассказывает Руслан.
Читайте также: Новостройка в ипотеку: сколько платят по ней сейчас и как изменятся условия в 2024 году
Ценовые прогнозы
Эксперты очень неохотно дают прогнозы рынка недвижимости. Ведь все зависит от того, как будет разворачиваться ситуация на фронте и какая ситуация безопасности будет в том или ином регионе. Впрочем, если брать за базу нынешние условия, динамика ожидается положительной.
«В ближайший месяц кардинальные изменения на рынке аренды вряд ли произойдут. А уже весной возможен очередной сезонный рост», — считает Сергей Курганов.
По словам Евгении, риелтора из Николаева, на арендные ставки сильно влияет спрос. Если жилье будет сдаваться в течение нескольких дней, это будет сигнализировать, что рынок активный, и цена будет расти.
Что касается стоимости квадратного метра, то эксперты большую надежду возлагают на государственные программы льготного кредитования. Если они действительно будут работать и ими сможет воспользоваться больше людей, это сразу отразится на активности рынка и прибавит несколько процентов к цене.