Цінова географія
Ринок нерухомості продовжує призвичаюватися до воєнних умов. Найкраще це вдається сегменту оренди: попит тут динамічний, пропозиції достатньо, ціни стабільно зростають. За даними Державної служби статистики, за перших десять місяців минулого року оренда житлової нерухомості здорожчала у всіх регіонах, окрім Кіровоградської області.
Загалом, вартість винайму житла у країні підвищилася на 15,9% (для аналізу взято ціни на оренду однокімнатних квартир). Найдорожче коштує оренда, за даними офіційної статистики, у Закарпатській області. За рік ставки тут зросли на 46,2% — до 12 731 грн.
Львівщина на другому місці за вартістю оренди. Ціни у регіоні зросли на 7,4% — до 11 789 грн. На третій позиції Київ: оренда однокімнатної квартири у столиці обійдеться у 8 727 грн, або на 14,3% більше, ніж рік тому.
Навіть масовані обстріли ворогом не стають на заваді: ринок завмирає буквально на декілька днів і швидко повертається до звичайного режиму роботи.
Найнижчі ціни Держстат очікувано фіксує у прифронтових областях. У Миколаївській області оренда однокімнатної квартири становить 3 501 грн, у Сумській — 3 008 грн, а в Херсонській — 2 960 грн.
Натомість, реально негативно впливає на нормальну роботу посилена мобілізація. Рієлтори всіх регіонів стверджують: тільки-но у містах з’являються блокпости і ТЦК влаштовує облави, угоди як за орендою, так і з купівлі-продажу зупиняються.
«Мінфін» детальніше розповість про нюанси оренди у трьох найдорожчих і трьох найдешевших, за даними Держстату, обласних центрах.
Читайте також: У 2023 році ціна «квадрату» у новобудовах зросла в областях до 35%: що буде у 2024-му
Трійка найдорожчих
Ужгород. Завдяки своєму розташуванню — найвіддаленіше від зони бойових дій і найближче до західного кордону — Закарпатська область залишається найбезпечнішим регіоном України. Тому за прихистком сюди їдуть переселенці з регіонів, які масово обстрілює ворог. За словами Романа Перегинця, голови Асоціації рієлторів України в Закарпатській області, такого шаленого попиту, як у перші місяці війни, немає, але його достатньо, щоб ціни трималися на високому рівні.
«Орендні ставки зростали впродовж минулого року, але зараз стабілізувалися. Так, на вторинному ринку однокімнатну квартиру можна винайняти за ціною від 8 тис. грн на місяць, двокімнатну — від 10−12 тис. грн, трикімнатну — 13−15 тис. грн. На нове сучасне житло ціни значно вищі. Однокімнатна квартира у новобудові коштує від $400, двокімнатна від — $500, трикімнатна — від $600», — уточнює він.
Ціни залежать як від самої квартири, ремонту, наповненості, так і від комплекса, його розташування, інфраструктури тощо. Скажімо, трикімнатна квартира у гарному комплексі з хорошим дорогим наповненням може коштувати навіть $1 500 на місяць.
Доволі активний в Ужгороді й ринок купівлі-продажу нерухомості. У черги покупці не шикуються, але попит є і на вторинку, і на первинку. Купують найчастіше квартири в економ- та комфорт-сегменті, але є достатньо охочих придбати й елітне житло.
«Щоб купити однокімнатну квартиру з ремонтом у новобудові, варто орієнтуватися на бюджет від $60 тис., двокімнатна обійдеться від $75 тис. На вторинці однокімнатку можна знайти за $28 тис., пристойну двокімнатну — за $40 тис.», — каже голова Асоціації рієлторів України в Закарпатській області.
Загалом, в Ужгороді ціни на квадратний метр зросли як в гривнях, так і в доларах. За оцінками експертів, зараз квартира тут коштує приблизно на 20% дорожче, ніж у 2021-му.
Львів. Ажіотажного попиту на житло у Львові вже немає. Попит і пропозиція, за словами місцевої рієлторки Інни Ганькович, відносно збалансувалися. Але якщо ще до середини минулого року люди шукали дорожче житло, з покращеними умовами, то зараз акцент змістився на дешевший сегмент.
«Зараз, за моїми спостереженнями, багато людей почали приїжджати до Львову на роботу. А оскільки зарплати тут не захмарні, то, відповідно, вони шукають житло бюджетне. Ще одна категорія шукачів недорогих квартир — це орендарі, які шукають нове житло, оскільки попереднє власники продали», — зауважує експертка.
За її словами, на ринку багато пропозицій однокімнатних квартир із орендною ставкою $600−650 на місяць. Але клієнтів на нього обмаль. Люди охочіше винаймають за 8−10 тис. грн, і на такі квартири спостерігається дефіцит.
Вартість оренди двокімнатних квартир у Львові не сильно відрізняється від однокімнатних. Ставки можуть бути, максимум, на 1−1,5 тис. грн більше.
«Якщо дивитися на 3- і 4-кімнатні квартири, то можна знайти за 13−20 тис. грн, це з дешевших варіантів. Із дорожчих, у сучасних комплексах, із ремонтом власники просять від 20 тис. грн і до $1 тис.», — каже Інна Ганькович.
На ринку купівлі-продажу також більшим попитом користуються дешевші варіанти. Житло в економ- та комфорт-сегментах із ремонтом розбирають швидко. За словами рієлторки, основний клієнт на них — це внутрішні переселенці, а також ті, хто підлягає під державні іпотечні програми.
«У старому фонді метр квадратний житла з ремонтом радянських часів коштує $800−1 000, це якщо на периферії. Якщо центр міста, то $1 300−2 000. У новобудові, введеній в експлуатацію або на фінальній стадії зведення, — від $1 500−1 600. Але тут багато що залежить від комплексу, локації та сегменту», — говорить Інна Ганькович.
За її словами, найчастіше продаються квартири в ціновому сегменті $60−70 тис. Левова частка покупців купують для себе, але з таким формулюванням, що згодом віддадуть дітям або здадуть в оренду.
Київ. Київ втратив статус міста з найдорожчою арендою житла. Але постійний приплив переселенців забезпечує поступове зростання вартості оренди.
За минулий рік, за словами генерального директора «Рієлторського об'єднання «Простор» Сергія Курганова, на деякі позиції орендні ставки збільшилися навіть до 20%.
«Вартість оренди вже вийшла на довоєнний рівень, щоправда, лише у гривневому еквіваленті, у доларовому ще не дотягує», — зауважує експерт.
Невелике зростання зафіксоване вже й цього року. За даними платформи bird, медіана вартості оренди квартир в Києві збільшилась на 6%. Найпомітніше ціни змінилися на двокімнатні квартири, оренда яких зараз коштує, в середньому, 18 тис. грн на місяць, або на 10,5% більше, ніж у грудні. 3-кімнатну квартиру власники оцінюють у 30 тис. грн, що на 4,5% більше, ніж місяцем раніше. Найменше, на 1,5%, подорожчали однокімнатні, їхня вартість зупинилася на 13 тис. грн.
«Власники квартир та орендарі практично повернулися до стандартних умов укладання договорів. Терміни стали довшими — від 6 місяців або 1 року, а знижки — менші», — додає генеральний директор «Рієлторського об'єднання «Простор».
Справи на ринку купівлі-продажу не такі жваві, як в сегменті оренди, але кількість угод поступово зростає. Найкраще себе почуває житло, яке підлягає під програми державного пільгового кредитування, тобто не старше 3 і 10 років, як це вимагають умови «єОселі» під 7% і під 3% відповідно. За словами експертів, попит на такі квартири з ремонтом підвищений, а ціни перевищують рівень 2021-го року.
Щоб купити квартиру у спальному районі Києва у старому житловому фонді, Сергій Курганов радить орієнтуватися на такі бюджети: $45 тис. — однокімнатна, $55 тис. — двокімнатна, в межах $70 тис. — трикімнатна. Біля метро такі квартири будуть приблизно на $10 тис. дорожче.
Якщо в планах купівля квартири у новобудові, то її ціна залежатиме від інфраструктури та проєкту ЖК, а також від стадії його готовності, локації, наявності чи відсутності ремонту у квартирі. В середньому, за даними порталу ЛУН, вартість квадратного метра на первинному ринку у столиці становить 48,4 тис. грн.
Читайте також: Виплату компенсацій за зруйноване житло розпочато: як забронювати кошти
Трійка найдешевших
Миколаїв. Для ринку нерухомості Миколаєва, за словами місцевих рієлторів, минулий рік видався доволі динамічним. Ціни на оренду зросли мало не вдвічі.
«Якщо влітку можна було зняти однокімнатну за 1,5 тис. гривень, то вже з осені однокімнатні квартири здавалися за 4,5 тис. грн, двокімнатні — від 6 тис. грн, а трикімнатні — від 8 тис. грн. Зараз ці ціни тримаються», — говорить місцевий рієлтор Євгенія.
Найчастіше тут шукають житло переселенці з Херсону й області. Люди їдуть і вже на місці працевлаштовуються. Часто запитують про оренду поліцейські й сім'ї військових.
Що стосується купівлі-продажу житла, то основна цінова диференціація пов’язана з районом розташування об'єкту та поверхом.
«Квартири в центрі міста завжди були і залишаються дорожчими. Зазвичай, квартири на першому чи останньому поверсі на 20−30% дешевше», — каже Євгенія.
За її словами, середня ціна однокімнатних квартир площею від 20 до 35 кв. м. у місті варіюється від $14 до $40 тис. Дво- або трикімнатні квартири площею від 55 до 100 кв. м., зазвичай, мають середню вартість від $28 до $60 тис.
Суми. У Сумській області й у місті, зокрема, ціна на нерухомість завжди була однією з найнижчих в Україні. У зв’язку з війною та географічним розташуванням області, її близькістю до кордону з ворогом, ситуація залишилась такою ж. Проте, місцеві рієлтори відзначають, що за останній рік ціни суттєво зросли, зокрема, на оренду.
«Все, звісно, залежить від локації, стану і наповнення. Наприклад, у віддалених районах, як-от Хімік, однокімнатку зі зношеним ремонтом в старому будинку можна винайняти за 1 тис. грн плюс комуналка. Але на 9 Мікрорайоні в новобудові дешевше 7 тис. грн не знайдеш, а якщо у ній ще й гарний ремонт, нова техніка і добротні меблі, то це може бути і 14 тис. грн», — розповідає місцевий рієлтор Віктор Русанов.
За двокімнатну квартиру у Сумах доведеться викласти 8−20 тис. грн, за трикімнатну — від 10 тис. грн, але якщо вона в гарному стані, то менше ніж за 20 тис. грн не знайти. Охочим жити у приватному будинку варто розраховувати на бюджет $500−700.
Якщо розглядати ринок купівлі-продажу, то попит тут зосереджений на житлі, яке підпадає під програми кредитування «єОселя». Попри це, за словами Віктора Русанова, ціни на квартири зросли і вже сягнули довоєнного рівня.
«По 1-кімнатних є пропозиції за $13 тис., але в середньому варто розраховувати на бюджет $20 тис. Це „вторинка“. На первинці однушка без ремонту стартує від $27 тис. і сягає $38 тис. Із ремонтом дешевше $33 тис. не знайти», — каже експерт.
Двокімнатні квартири у Сумах, залежно від віку, сегменту та стану, коштують від $20 тис. і до $85 тис. Трикімнатна — в середньому обійдеться у $43 тис.
За словами рієлтора, попит забезпечують, здебільшого, внутрішні переселенці. Також багато людей продали свої квартири, гроші вклали в інші об'єкти чи фінансові інструменти, а самі зараз орендують житло.
Херсон. Стан ринку нерухомості тут місцеві рієлтори оцінюють, як вкрай поганий. Це стосується, насамперед, оренди. Багато людей виїхали і мало хто з них здає квартири. Адже, по-перше, їм не до того, вони зайняті своїм облаштуванням, а по-друге, оренда себе не виправдовує.
«Здавати за безцінь з ремонтом, технікою ніхто не хоче, а дорого — не виходить. Роботи в місті немає, доходи у людей низькі, а тому винаймати за великі суми мало хто може собі дозволити», — говорить місцевий рієлтор Руслан.
За його словами, є дешеві варіанти оренди за 1−1,5 тис. грн, але це більше стосується старого житлового фонду, де немає ані нормального ремонту, ані меблів. Комфортніший сегмент із технікою, меблями і нормальним ремонтом здають за 2−3 тис. грн на місяць. Варіанти з якісним сучасним наповненням коштують 5−6 тис. грн. Зазвичай, їх питають ті, хто приїжджає у відрядження. Але це поодинокі випадки.
«Орендні ставки практично однакові на одно- і двокімнатні квартири. На трикімнатні квартири можуть на 500−1 000 грн бути більшими», — підкреслює експерт.
Щодо купівлі-продажу, то рієлтор каже, що ціни впали відсотків на 20% і угод дуже мало.
«У тих нечастих випадках, коли угоди все ж укладаються, власники, здебільшого, продають з дисконтами. Наприклад, клієнту потрібні були терміново гроші на операцію. Продали однокімнатну квартиру за $15 тис., яка до війни коштувала $25 тис. Але у тому районі за таку квартиру люди просять $20−22 тис.», — розповідає Руслан.
Читайте також: Новобудова в іпотеку: скільки платять за нею зараз і як зміняться умови у 2024 році
Цінові прогнози
Експерти дуже неохоче дають прогнози ринку нерухомості. Адже все залежить від того, як розгортатиметься ситуація на фронті і яка безпекова ситуація буде в тому чи іншому регіоні. Втім, якщо брати за базу нинішні умови, то динаміка очікується позитивною.
«Найближчий місяць кардинальні зміни на ринку оренди навряд чи відбудуться. А вже навесні можливе чергове сезонне зростання», — вважає Сергій Курганов.
За словами Євгенії, рієлтора з Миколаєва, на орендні ставки сильно впливає попит. Якщо житло здаватиметься протягом декількох днів, це сигналізуватиме, що ринок активний, і ціна зростатиме.
Щодо вартості квадратного метра, то експерти велику надію покладають на державні програми пільгового кредитування. Якщо вони дійсно працюватимуть і ними зможе скористатися більше людей, то це відразу позначиться на активності ринку і додасть декілька відсотків до ціни.