О ситуации на рынке
В прошлом году цены росли так стремительно, что это стало напоминать пузыри на рынке недвижимости, и многие говорили, если не об обвале, то, по крайней мере, о неизбежной коррекции стоимости украинской недвижимости. Начнут ли падать цены или нет?
Процесс коррекции — это не однодневный процесс. Где-то с середины октября 2021 года пошло определенное перераспределение спроса, темпы роста цен замедлились. Это первый этап коррекции. Дальше он должен был перерасти в этап стагнации и в марте-апреле мы бы увидели, к чему эта коррекция привела.
Но в начале 2022 года вмешались непредсказуемые факторы. На фоне обострения конфликта с Россией, истерик вокруг вывода инвесторами средств из Украины мы видим, что в январе позиция «давай после праздников» перерастает в позицию «давай после угрозы».
Действительно, некоторые инвесторы приняли позицию ожидания снижения цен. С другой стороны, во второй половине января к нам несколько десятков раз обращались с запросом вроде: если цена — и идет конкретный перечень объектов — упадет больше, чем на 15−20%, мы забираем. То есть инвестировать в недвижимость готовы, но ожидают, что эта истерика может привести к изменению цены квадратного метра.
Вы допускаете подобный сценарий развития событий?
Скорее нет, чем да. Рынок недвижимости — это не рынок валют, он несколько инертный. Мы видим только первые реакции на то, что сейчас происходит. Давайте спрогнозируем ситуацию — эскалации конфликта не будет, а ее и не будет. Человек устанет ждать снижения цены и, понимая, что деньги должны работать, все равно будет их вкладывать. Сегодня идет процесс формирования отложенного спроса.
Читайте также: Почему иностранцы начали продавать нашу недвижимость
За 2021 год по Украине введено рекордное количество жилья. Только в Киеве и области сдано более 55 тыс. квартир. Есть ли спрос на это жилье?
Рекордами мы во многом обязаны реформированию ГАСИ. Буквально в последние дни деятельности этого органа в эксплуатацию ввелось много того, что из-за нарушений простаивало годами. Несмотря на массовый ввод квадратных метров, все же видим некоторый дефицит качественного жилья.
Во всех сегментах, начиная с класса комфорт+ и выше, спрос на качественную недвижимость на 20−30% превышает предложение. То же самое в коттеджной застройке. Здесь люди вынуждены брать большей частью то, что дают, а не то, что они хотят. Успешные же проекты продаются, даже не выходя в рекламу.
Также не хватает нормального предложения в сегменте доходной недвижимости, хотя желающих инвестировать в объект со стабильным доходом и профессиональной управляющей компанией хватает.
Иная ситуация в сегменте массовой советской застройки. Здесь, за исключением однокомнатных квартир, на одного покупателя приходится от 2 до 4 объектов.
Квартирный голод, когда покупали все, прошел. Сегодня люди требуют, прежде всего, качества жилья, комфорта, благоустройства, инфраструктуры, набора сервисов. И если застройщик этого не даст, покупать у него не будут.
Покупателей не останавливает, что наличие всех этих опций удорожает стоимость квадратного метра?
Люди готовы переплачивать за качественный уровень проживания, который обеспечивает этот набор (сервисы, благоустройство, инфраструктура, одинаковый уровень соседей), до 20%. Лично наблюдал картину: стоят два жилых комплекса. Почти одинаковая локация. В одном есть все для действительно высокого уровня жизни, в другом — только однообразные коробки, оклеенные пенопластом. Разница в цене до 25%. В более дорогом, с полным набором сервисов, выкуплено все, в другом — большие проблемы с реализацией.
Читайте также: Жилой комплекс ARIA от GEOS на Печерске: жизнь, как по нотам
Какова сейчас средняя цена «квадрата»? Соответствует ли она спросу?
Модуль оценки стоимости среднего квадратного метра, который берет информацию для формирования оценки с некоторых сайтов, некорректен. Надо все тщательно считать и анализировать. А так, можно сказать, что «средняя температура по больнице» составляет от $550 до $6 тыс.
Соответствует ли цена «квадрата» спросу — да, иначе она бы такой не была. Другой вопрос, можно ли назвать ее взвешенной — нет. Однако никто не даст вам реальную себестоимость строительства, не раскроет реальную доходность, а тем более коррупционную составляющую. А только на последнем можно развернуться в цене очень сильно.
Появление нового разрешительного органа ГИАГ вместо ГАСИ уменьшило коррупционную составляющую?
Очень хочется верить, что да. Но коррупция в разрешительной системе — ничто, по сравнению с тем, что делается при подключении ЖК к коммуникациям — электросетям, газоснабжению, водоотводу. И если с разрешительными органами можно бороться в судах, то у монополистов-поставщиков руки развязаны. Это сильно удорожает квадратные метры.
В продолжение темы цен, каковы прогнозы по стоимости квадратного метра?
Сейчас вся экономика — период неопределенности, рынок недвижимости не исключение. Что будет покупаться, и будет ли покупаться вообще, и по какой цене — сейчас сложно сказать.
Читайте также: Что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Об инвестициях и доходности
Летом на рынке недвижимости царил ажиотаж. По словам специалистов, такого количества сделок, заключенных в спекулятивных целях, рынок, особенно первичный, еще не видел. Что происходит с инвестиционным спросом сейчас?
Спрос был такой, что от 30 до 60% проекта летом можно было продать еще на этапе пресейла либо старта продаж. Сейчас уже такого уже нет. Спекулятивная составляющая на первичном рынке снизилась, в декабре 2021 — январе 2022, почти в два раза. Теперь выросла часть тех, кто покупает для себя или под арендный бизнес, а не с целью перепродажи.
Означает ли это, что «первичка» для инвесторов стала менее привлекательной?
Начнём с того, что за 2021 год рынок выбрал значительную часть мотивированного спроса. Вошедшие в новостройки в 2019—2021 гг. действительно выиграли от роста цен. Пик прибыльности пришелся на начало осени 2021 года. Что будет в 2022 году — сказать трудно.
Хотя бы стандартные 30% «первичка» сможет обеспечить инвесторам?
Не знаю. Не хочу делать популистские заявления. Мы не знаем, что будет со стройматериалами, что будет с разрешительной системой, что будет, если примут законопроект о введении реестра новостроек и нотариальных требований к оформлению переуступки.
Читайте также: Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году
Что сейчас выгоднее: купить недвижимость и сдавать в аренду или купить и перепродать?
Прежде всего, нужно определиться в целях. Если хотим быстро заработать и не боимся рисковать, идем на первичку, играем с застройщиками. Другой вариант — покупаем проблемную недвижимость через Прозоро, отбиваемся от судов и предыдущих владельцев, реконструируем ее, доводим до ума и продаем.
Если покупаем квартиру для сдачи в аренду, разбираемся по существу этого инвестирования, учитываем риски и зарабатываем свои 9−13% годовых.
Это о доходности киевской недвижимости. А какова ситуация в регионах?
Каждый регион стоит рассматривать отдельно. Киевская недвижимость не самая доходная. К примеру, на квадратных метрах в Одессе можно заработать больше. Потому что Одесса с 15 сентября по 15 мая сдает по 10 тыс. грн, а с 15 мая по 15 сентября — те же объекты или за 15 тыс., или посуточно.
Я искренне убежден, что несколько квартир во Львове, Киеве, Одессе — это лучший пенсионный фонд.
А как насчет других сегментов, например, коммерческой недвижимости?
На сегодняшний день любая недвижимость интересна. Да, во время пандемии некоторые сегменты просели, например офисные помещения. Но с появлением новых форматов, тех же коворкингов, ситуация выравнивается. Плюс пандемия все равно закончится, и люди начнут возвращаться в нормальную жизнь и заполнять офисы.
На фоне пандемии мы хоть и получили снижение доходности в некоторых сегментах, но все же наша недвижимость пока в Европе самая прибыльная. Если в средних и крупных европейских городах доходность составляет от 3,5 до 6%, то у нас — от 9%.
Читайте также: Сколько можно заработать на офисной недвижимости и где найти привлекательные «квадраты»
То есть мы остаемся интересными и для иностранного инвестора?
Да, только иностранный инвестор неинтересен нашему Налоговому кодексу. Если нерезидент хочет купить недвижимость в Украине на $1−2 млн, сдавать ее в аренду и платить налоги, он самостоятельно не может этого сделать.
Налоговый кодекс Украины запрещает ему заниматься этим напрямую — нужна прокладка. Но тут вопрос — где взять эти прокладки, где у нас сертифицированные управляющие — люди или компании, которые могут этим заниматься и нести ответственность за свою работу?
Было бы гораздо правильнее отменить эту норму и ввести прямое налогообложение.
Если брать столичный первичный рынок, как выбрать потенциально привлекательный объект для инвестиционных вложений?
Беспроигрышным вариантом для инвестиций будут квартиры в закрытых комплексах, даже за пределами города, с полной инфраструктурой, охраной, набором сервисов, зонами отдыха, парками, озерами.
Изменились также требования и к жилью. Популярные ранее смарт-квартиры могут быть востребованы под арендный бизнес или разве что студентами. Семейные люди нуждаются в современном, просторном жилье, с отдельной комнатой для каждого члена семьи. То есть 2−3 комнатные квартиры становятся все более популярными.
Стоит обратить внимание также на коттеджное жилье. Минимум 5 последующих лет оно будет развиваться и пользоваться большим спросом.
Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду
О доступности инвестирования
Еще недавно основными направлениями для вложения денег были депозиты и недвижимость. Сейчас все больше людей присматриваются к другим инструментам, например фондовому рынку. Способны ли они в ближайшее время сдвинуть недвижимость из фаворитов?
Недвижимость сегодня для многих украинцев является безальтернативным инструментом для вложения средств. Далеко не все разбираются в фондовом рынке, криптовалюте, стартапах. Так со $100, например, в крипту, в недвижимость не зайдешь, нужно иметь хотя бы $10 тыс. для первого взноса. Но деньги у людей есть. На сегодняшний день $3−5 тыс. для айтишника — это уже вполне достижимая зарплата. $2−3 тыс. для менеджеров, рекламистов — нормальный доход. Плюс, появляются инструменты для входа в проекты с недвижимостью, пусть пока они несовершенны, но они есть.
Какие именно финансовые инструменты вы имеете в виду?
Это и рассрочки, и ипотека, и специальные программы по льготному приобретению жилья для молодежи, и аренда с правом выкупа. Смотрите, почему застройщики в свое время привлекли на первичный рынок большинство спроса? Они дали рассрочку. До 80% звонков в отделы продаж поступали с вопросом о рассрочке. Думаю, картина кардинально не поменялась. Тем, кто готов оплатить 100% за жилье, многие застройщики дают скидки 10−18%, а в начале года были предложения и до 22%.
А что насчет других инструментов, в частности ипотеки и госпрограмм. Влияют ли их объемы на рынок, спрос и цены?
Задумка с ипотекой под 7% хороша, но есть вопросы по ее реализации. Те несколько тысяч выданных кредитов никак не повлияли на рынок. Другое дело, если бы их было сотни тысяч. Опять же надо различать политические заявления об ипотеке в 7−5% для определенных слоев населения и реальную ставку на «рыночную ипотеку», которая на сегодняшний день составляет 12−16%. При таких ставках это разве ипотека? — Это грабеж. Особенно, по сравнению с европейскими странами, где ставки по ипотеке: 1,5% для резидентов и 5% для иностранцев.
На рынке заговорили о появлении нового для физических лиц инструмента вложения средств — фонды инвестирования в недвижимость. Их ключевое преимущество — снижение порога входа на рынок. Расскажите поподробнее, что уже сделано в этом направлении?
Ничего не нужно выдумывать, есть закон, рисующий суть всех финансовых инструментов, в том числе совместного инвестирования. Туда принадлежат, в частности, фонды финансирования строительства (ФФС) и корпоративные инвестиционные фонды,
Если появятся фонды с низким порогом входа, это, с одной стороны, откроет доступ большему кругу инвесторов. С другой стороны — может служить для девелоперов дополнительным источником финансирования и быть выходом в случае финансовых проблем. Главное, чтобы подобные фонды не превратились в финансовые пирамиды.
Самые лучшие инвестиции в недвижимость — те, которые дают стабильный гарантированный доход и подкрепляются не акциями или другими бумагами, а именно правом собственности.
Приведу пример, как это сработало в Грузии. На одном из объектов застройщик выделил часть этажей, продававшихся на платформе типа краудфандинга. Стоимость юнита — $36 тыс., вход — $6 тыс. Максимальный пул инвесторов — 6 человек. Каждый из них владеет 1/6 объекта, который сдается в аренду, а доход делится поровну. Выход из инвестиции — продажа своей доли недвижимости. Просто, выгодно и надежно.
Читайте также: Госпрограмма доступной ипотеки не спасет: как сделать кредиты доступными
О законодательных изменениях
С 1 января физлица должны платить НДФЛ по ставке 18% с доходов, полученных от третьей и всех последующих продаж недвижимости. Как оцениваете эту норму?
К сожалению, политика государства в отношении малых инвесторов оставляет желать лучшего. Ибо то, что нам подсунули в законопроекте 5600, свидетельствует, что на небольших инвесторов смотрят с позиции советского уголовного кодекса. Вместо того, чтобы давать этим людям зеленый свет, внедрить для них льготное налогообложение, чтобы только оставляли деньги здесь и не выводили в Грузию, Турцию или Болгарию, делают так, чтобы малый инвестор ушел из Украины.
Долгое время недвижимость была той губкой, которая впитывала теневой капитал. Теперь же в связи с финмоном и декларированием скрыть деньги в «кирпиче» будет сложнее. Это как-то повлияет на рынок?
Во всем мире сделки с недвижимостью — это идеальная стиральная машина для отмывания не совсем чистых доходов. Украина — не исключение. Только если раньше люди просили занизить стоимость недвижимости, чтобы платить меньше налогов, то теперь обратная тенденция. Цену в договорах купли-продажи завышают. К примеру, продают квартиру за $100 тыс., в договоре просят указать $150 тыс. Человек согласен заплатить больше налогов, но получит $50 тыс. «белых» средств.
Все большую популярность, в частности, из-за жесткого финмониторинга, приобретают криптовалюты. Насколько рынок недвижимости «дружит» с цифровыми деньгами?
Наверное, недаром в Украине появилось несколько криптообменников, особенно в Одессе. Во многих странах уже есть возможность рассчитаться с застройщиками криптовалютой, в Украине пока нет. Но рынок уже этого требует. Надеюсь, что в ближайшее время это будет реализовано на законодательном уровне.
Читайте также: Цены на недвижимость: какие сегменты могут обвалиться из-за оттока покупателей
О рисках
Инвестиции на этапе котлована всегда были рискованными. Не увеличились ли эти риски из-за ажиотажного спроса и возможности полностью продать объект еще на пресейле?
Не исключено, что некоторые застройщики неправильно просчитали маржинальность, ошиблись с подбором стратегии продаж — продали все с самого начала, теперь столкнулись с вопросом, откуда привлекать средства. Особо остро он станет для тех девелоперов, которые работают с «вертолета», то есть строят исключительно на привлеченные отделами продаж средства. К счастью, таких становится все меньше.
То есть количество недостроев или долгостроев может увеличиться?
Не обязательно. Скорее всего, будут объявлять старт продаж следующей очереди и за привлеченные средства строить предыдущую. Или же искать генерального инвестора. Но тем, кто хочет вкладывать средства в новостройки, нужно быть особенно внимательными.
Проверяйте, анализируйте, оценивайте все риски. Лучше выбирать крупных застройщиков, имеющих кейс из нескольких объектов, и тогда, в случае недофинансирования одного комплекса, он может влить средства из других комплексов. Или девелоперов, даже новых на рынке, но которые строят за собственные средства или средства генинвестора.
А вообще, если вы решаетесь инвестировать на старте продаж — потеряйте эти средства, забудьте о них, чтобы потом, в случае чего, не плакать.
Каково правильное распределение застройщиком источников финансирования?
На ранних этапах вкладывают до 50% собственных средств и часть привлеченных. Достраивают до определенного объема и начинают привлекать средства от частных инвесторов. Это идеальная схема. По ней начинают работать. Более того, в 2021 году в сегментах комфорт+ и выше появились компании, которые строят небольшие комплексы за свой счет и продают уже готовую продукцию. Это, конечно, влияет на стоимость квадратного метра. Меньше рисков — более высокая цена.
Распространенная проблема — затягивание сроков сдачи жилья. Государство за это должно как-то наказывать?
Затягивание сроков — это как раз вопрос к власти. Прежде всего, нужно навести порядок и искоренить коррупцию в разрешительных органах. И процесс ввода в эксплуатацию автоматически ускорится.
И практические советы. На что, прежде всего, обращать внимание людям, которые решили вложить заработанные средства в новое жилье?
Прежде всего определиться с целью инвестирования и выбрать способ вложения денег — рисковый или малорисковый. И главное — не доверять обещаниям, а самому тщательно изучать продавца, просчитывать все до малейших мелочей и проверять всю документацию.
Читайте также: Инвестиции в недвижимость в 2022 году: куда вкладывать деньги