Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах

Что покупают граждане ближнего зарубежья и эмигранты

Есть несколько категорий иностранных граждан, которые готовы обзавестись квадратными метрами в нашей стране. Первая — резиденты стран ближнего зарубежья и постсоветского пространства.

«Речь идет о гражданах Беларуси, России, Грузии, Литвы, Латвии, Эстонии. К примеру, на долю грузин приходится 2−3% сделок. Они особенно активничают летом и осенью. Покупают так называемую инвестиционную недвижимость — для перепродажи и сдачи в аренду. В последнее время заметно прибавилось белорусов, что связано с ситуацией в соседней стране. Особенно много ITшников и мелких предпринимателей», — рассказывает руководитель АН Best&Seller Ирина Луханина.

Кстати, что касается покупателей из Грузии, тут есть интересный нюанс. До последнего времени в украинскую недвижимость вкладывалось немало так называемых «воров в законе». Ведь в Грузии последние несколько лет с ними ведется активная борьба, ужесточила законодательство относительно таких граждан и Россия.

Украина же до сих пор оставалась «тихой заводью», где к тому же на вторичке, в отличие от тех же Грузии или России, еще недавно можно было свободно купить недвижимость за наличку. Но в этом году Украина также начала «закручивать гайки». В санкционные списки СНБО попали многие грузинские криминальные «авторитеты». Поэтому, как рассказывают риэлторы, среди покупателей из Грузии наблюдается две противоположные тенденции — некоторые продолжают вкладываться в украинскую недвижимость, другие, наоборот — избавляются от нее.

Белорусы, по словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, покупают самое разное жилье. Но особенно популярны «хрущевки» по $35−40 тыс. «Для них это понятный формат, к тому же недорого», — пояснил Артюхов.

Вторая категория покупателей— бывшие граждане Украины, которые давно выехали за границу и успели сменить гражданство.

«Они достаточно активны, хотя чаще всего недвижимость оформляют не на себя, а на родственников с украинскими паспортами. Так что юридически сделки регистрируются на наших граждан, хотя инвестиции по сути идут из-за границы», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

В этом случае покупатели также рассматривают вложения в недвижимость, как инвестицию — с целью сдачи квартир и нежилых помещений в аренду или их последующей перепродажи.

За чем к нам едут китайцы, турки и европейцы

Третья категория — граждане стран дальнего зарубежья.

«Стало очень много китайских покупателей. Особенно в премиум-сегменте. Это богатые молодые люди, которые ищут дорогие квартиры, дома и землю. Легко поднимают бюджеты до $350 тысяч и больше. Квартиры покупают как для себя, так и для своих компаний, работающих в Украине. Землю ищут для бизнеса. Особым спросом пользуются участки, на которых можно строить таунхаусы для перепродажи», — рассказала нам Луханина.

По ее словам, китайцев отличает высокая осведомленность о нашем рынке недвижимости: они хорошо ориентируются в ситуации, знают цены.

Большая группа потенциальных покупателей — граждане Турции. Турецкий бизнес в последнее время заметно укрепил свои позиции на украинском рынке, особенно, в дорожном строительстве.

Деньги, заработанные на нашей «Большой стройке», турки предпочитают и тратить тут же — вкладываются в квартиры, дома и землю в украинских мегаполисах, в частности, Киеве и Одессе.

«Бюджеты у них самые разные — от $35 тысяч до нескольких миллионов. Цель — заработать. Большинство покупателей планирует сдавать недвижимость в аренду или выгодно перепродать. Скажем, покупают квартиры в новостройках на этапе котлована, а затем перепродают на более поздних этапах строительства, когда цены на квадратные метры существенно вырастают. Также граждане Турции интересуются высоколиквидными земельными участками под Киевом, к примеру, в районе Новой Кончи-Заспы, Козина и пр.», — рассказывает Луханина.

Еще одна категория охотников за украинской недвижимостью — израильтяне. Они заходят на наш рынок с бюджетами порядка $200 тыс и предпочитают квартиры в новостройках. За последний «карантинный» год выросла доля европейских покупателей.

«В этой категории средний бюджет — 250 тысяч евро. Есть запрос на недвижимость как для бизнеса, так и для себя. Европейцы особенно ценят квартиры в Киеве, старый фонд в историческом центре. Ищут апартаменты в домах старой постройки на Золотых Воротах, Ярославовом Валу, Рейтарской. Многие присматривают для себя.

Из-за карантина увеличилось количество тех, кто работает на удаленке. На европейские зарплаты у нас можно жить достаточно хорошо, ведь цены на все, начиная с самих квартир и заканчивая товарами и услугами, в Украине ниже. Да и ковидные ограничения у нас были намного мягче, чем в той же Европе", — добавила Луханина.

Украинская недвижимость: доходность выше, чем в Европе, порог входа — ниже

Иностранцев, которые рассматривают украинскую недвижимость как инструмент инвестиций, привлекает доходность таких вложений.

«Если в большинстве стран Европы в сегменте аренды реально зарабатывать не больше 2−4% годовых, то в Украине можно выйти на 10%. Причем, стартовые инвестиции в наши квадратные метры меньше, чем в Европе, так как недвижимость в Украине дешевле, чем в ЕС.

За $50−60 тысяч в Украине уже можно купить неплохую квартиру. При этом европейцам доступна схема покупки украинской недвижимости в кредит от европейских банков, который можно получить под низкие проценты. 10% годовых на аренде не только с лихвой перекрывают банковские проценты, но и позволяют погашать тело кредита. Если в Европе сроки окупаемости арендного жилья 20 лет и больше, то у нас квартиру можно «отбить» за 10 лет", — говорит специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.

По его словам, иностранцам интересна недвижимость в основном в Киеве и крупных мегаполисах — Одессе, Львове, Днепре, в меньшей степени Харькове.

Это подтверждает и глава харьковской компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов. По его словам, в Харькове из иностранных покупателей — разве что выходцы из стран Азии и Африки, которые у нас учатся или ведут бизнес. «В основном, они ищут жилье эконом-класса для себя. Популярны смарт-квартиры в новостройках по 20−30 тысяч долларов», — уточняет он.

Ирина Луханина говорит, что в Киеве основной спрос со стороны иностранцев приходятся на квартиры в историческом центре, отдельные новостройки, а также дома и землю в престижном пригороде.

«Если говорить, к примеру, о турках, то они „ходят друг за другом“. К примеру, облюбовали отдельные ЖК в Голосеевском районе столицы», — отмечает риэлтор.

Какие налоги платят иностранцы за наши квадратные метры

Если иностранец получает в Украине какой-либо доход, он обязан уплатить с него 15% налога (для юрлица- 20%).

Что касается продажи недвижимости, то, если нерезидент владеет объектом более трех лет, то с дохода от его продажи налоги платить не нужно. Но если перепродажа происходит ранее, то нужно заплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора, то есть 19,5%.

Для сравнения: украинцы с первой за год сделки по продаже недвижимости платит только 1% госпошлины, со второй — 5% плюс 1,5% военного сбора и 1% госпошлины (всего 7,5%).

В проекте 5600, который Рада недавно приняла в первом чтении, для граждан Украины предусмотрено повышение налога до 18% плюс 1,5% военного сбора с третьей за год покупки. Но пока эта норма не действует и непонятно, пройдет ли она в итоговой версии закона.

«То есть, если рассматривать недвижимость в Украине с точки зрения инвестиций, то его сложно назвать очень выгодным для иностранцев, в частности, при перепродаже», — говорит Рябов.

Вместе с тем, на разнице в ценах на объектах в новостройках, к примеру, на этапе котлована и финальной стадии, можно заработать до 100%. Поэтому даже с учетом налогов, такие сделки выгодные, — отмечают риэлторы.

Взвинтят ли иностранцы цены на квартиры

10% сделок под иностранцами — это не так мало. Поэтому возникает резонный вопрос — могут ли нерезиденты «разогреть» украинский рынок недвижимости?

Риэлторы говорят, что в целом эта группа покупателей пока не оказывает серьезного давления на наш рынок. «Предложения недвижимости в Украине превышает платежеспособный спрос. Поэтому активизация иностранных покупателей вряд ли как-то скажется на ценах, по крайней мере, в ближайшее время», — говорит Артюхов.

Но в некоторых сегментах ситуация обстоит иначе. Скажем, по квартирам в старом фонде в центре Киева, где предложение ограничено.

Там конкуренция с иностранцами, которые готовы платить больше за хорошие квартиры с ремонтом, уже чувствуется. Такое жилье уже прибавило в цене до 10%.

Такая же тенденция прогнозируется в сегменте элитных земельных участков, выбор которых также ограничен. Ценники в ближайшее время могут вырасти на 5−7%, в том числе, из-за иностранцев.