«Минфин» уже писал, что арендаторы массово съезжают со съемных квартир и ищут более безопасное, по их мнению, жилье. Из-за этого ценники на объекты из «черного списка» (расположенные в самых «опасных» районах, вблизи промзон, ТЭЦ
За последний месяц эта тенденция только усилилась. Кроме того, на рынке уже сформировался явный перекос в спросе и предложении. Потенциальных арендаторов становится все меньше (в том числе из-за выезда людей из столицы), а пустующих квартир — все больше.
«И по однокомнатным, и по двухкомнатным квартирам предложение выросло на 15−18%», — рассказал «Минфину» руководитель оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов. Явный переизбыток сдающегося жилья уже спровоцировал новый виток снижения арендных ставок. Причем риелторы не исключают, что ценники и дальше будут падать. А вот в отдельных районах пригорода цены, наоборот, растут.
Читайте также: Стоит ли покупать жилье в Испании после прихода крупных фондов
Почему в Киеве растет количество пустующих квартир
По словам Романа Рябова, нынешней осенью рынок аренды жилья в Киеве стал очень избирательным.
«Активность арендаторов не сильно высокая, в то же время предложения сдающегося жилья растет. И по однушкам, и по двушкам за последнее время предложение увеличилось на 15−18%, поэтому у потенциальных арендаторов сейчас значительно вырос выбор, особенно, если они рассматривают разные ценовые позиции. В итоге — переговорные позиции и возможности для торга заметно усилились», — говорит Рябов.
Отметим, что рост предложения съемного жилья связан сразу с несколькими факторами.
Во-первых, часть горожан выезжают из столицы. Миграции самые разные — от пригорода до других областей страны (в частности, западных), а также за границу. Особенно активно пакуют чемоданы те, кто работает на удаленке и не привязан ни к офису, ни к школе.
Столичный риелтор Ирина Луханина также говорит, что за последний месяц на рынке стало больше пустующих квартир. «Кто-то уезжает из города, кто-то меняет район, кто-то ищет жилье поближе к работе или то, где проще пережить зиму. Таким образом квартиры освобождаются.
На левом берегу сейчас многое упирается в дорогу. Если человек работает на правом берегу, и туда же возит ребенка в школу, а вечером возвращается через мост домой, то транспортные ограничения меняют привычный распорядок дня. Когда на дорогу уходят часы, то даже хорошая квартира по приемлемой цене перестает устраивать. Но при этом есть люди, работающие удаленно, и те, у кого и работа и школа для детей расположены на левом берегу. Для них переезд на другой берег ничего не улучшит, но при этом увеличит расходы на аренду", — отметила Луханина.
Во-вторых, вводятся в эксплуатацию новостройки, часть квартир в которых выставляются в аренду.
«Я был удивлен, но на тех же Позняках, улице Здолбуновской, Днепровской набережной, в районе Столичного шоссе, на Академика Глушкова многие дома наконец достроили и сдали в эксплуатацию. Недавно общался со знакомым представителем финансовой компании, которая выкупает долговые квартиры, и он говорит, что большинство новостроек, даже „затяжных“, уже выкуплены и сдаются», — говорит Рябов.
По оценкам экспертов, на данный момент предложение выставленных в аренду квартир в столице превышает спрос как минимум на 10−15%, что вынуждает владельцев все чаще соглашаться на торг и снижать цены.
Читайте также: 5 основных рисков инвестиций в недвижимость за границей
Арендаторы сторонятся мостов и перебирают автономностью
Продолжают меняться и критерии выбора съемного жилья.
Роман Рябов отметил, что, как и ранее, большое значение при выборе объекта имеет ситуация по безопасности в конкретном районе столицы, «история прилетов», наличие укрытия, газа, автономное энергопитание. Но в последнее время добавился также фактор логистики — насколько быстро можно добраться до работы, школы, детсада. Это связано с усилением атак на мосты через Днепр, повреждениями наземных станций метро и увеличением пробок с левого берега Киева на правый.
По словам Луханиной, в старом фонде самым большим спросом пользуются квартиры на низких этажах (со 2 по 4−5) в газифицированных домах.
«Наличие газовой колонки также становится преимуществом: она дает определенную независимость от централизованного горячего водоснабжения, хотя далеко не все модели колонок работают при отключении света. Для людей также становится все более важным факт наличия доступного укрытия, скажем, паркинга в соседней новостройке или обустроенного убежища во дворе», — отмечает Луханина.
Потенциальные арендаторы также внимательно изучают территорию — были ли рядом «прилеты», нет ли вокруг выбитых и заколоченных окон, следов повреждений. «Это влияет на решение о съеме жилья, даже если сама квартира человека полностью устраивает», — добавила Луханина.
Для арендаторов, которые ищут жилье в новых домах, наличие укрытия, паркинга, доступного для аренды паркоместа — уже обязательные условия. «Без возможности поставить авто на паркинг такие варианты рассматриваются значительно реже. В 18−20-этажном доме более охотно снимают квартиры до 8−9 этажей, выше — уже компромисс, и многое зависит от того, как все работает при отключении света (скажем, есть ли автономные источники питания на лифты и насосы на воду). За автономность люди готовы доплачивать, но разбираются в подробностях — есть ли в квартире зарядная станция, или другая система резервного питания. Одного упоминания о генераторе в объявлении уже явно недостаточно», — говорит Ирина Луханина.
Что касается бюджетов, то «евродвушки» в новых домах (квартиры с отдельной спальней и кухней-гостиной) при условии энергоавтономности новостройки люди готовы снимать до цене до 1,5−1,8 тысяч долларов в месяц, если речь идет о центральных районах столицы, и по 1 200—1 300 долларов на массивах.
В старом фонде самые популярные квартиры по цене 25−28 тысяч гривен в центральных, и по 12,5−24 тысячи гривен в спальных районах.
Что происходит с ценами
Переизбыток сдающегося внаем жилья уже сказался на ценниках. По данным ЛУН, медианная арендная ставка на однокомнатные квартиры в столице в сентябре этого года составляла 18 тысяч гривен, а сейчас — 16 тысяч. За последний месяц цена упала на 11,1%, тогда как за предыдущие полгода — всего на 7,8%, а за год — на 5,9%. То есть обвал арендных ставок заметно ускорился.
Среднестатистическая двушка в сентябре сдавалась за 25 тысяч гривен, а сейчас — за 22 тысячи. За последний месяц медианные ставки упали на 12%, тогда как за год — на 8,3%. Такая же ситуация по трешкам. В сентябре ценник составлял 40,5 тысяч гривен, сейчас — 35 тысяч. То есть за месяц — минус 13,64%.
При этом все равно вырос период средней экспозиции жилья: в августе квартира сдавалась примерно за 6 дней, в октябре — на поиски новых постояльцев уходит не менее 9 дней (хотя в реальности многие владельцы сдают жилье намного дольше, особенно, если не готовы торговаться).
Луханина говорит, что особенно активно потенциальные арендаторы требуют скидки на квартиры, по которым «есть вопросы» (расположенные в «опасных» районах, на Левом берегу, без укрытий и резервного энергопитания и пр.).
«Например, на Харьковском массиве однокомнатную квартиру, которая еще недавно сдавалась за 16−17 тысяч, сейчас можно арендовать за 14,5−15 тысяч. Но в то же время на Левобережной ценники пока не падают: квартира в старом доме сдается за 16−20 тысяч в месяц, а в новостройках еще дороже», — пояснила риелтор.
По данным ЛУН, к примеру, на проспекте Бажана в районе метро «Вырлыця» сдается двушка площадью 55 квадратов за 8 тысяч гривен. Двушку на Троещине площадью 53 квадратных метра можно снять за 12 тысяч гривен, а однокомнатную на Березняках — за 10 тысяч. При этом однушка на Оболони в доме постройки 2002 года выставлена за 20 тысяч гривен.
Луханина также добавила, что собственники ведут себя по-разному. «Одни готовы уступать, чтобы квартира не пустовала, другие продолжают ждать, особенно это касается тех владельцев, которые сейчас находятся за границей. Они уверены, что их квартира «найдет своего арендатора». «Но поиск занимает все больше времени, и месяц простоя вполне может обойтись дороже, чем уступка конкретному арендатору», — говорит риелтор.
В пригороде разброс цен еще больший, чем в Киеве. По словам Рябова, многие населенные пункты вблизи столицы пользуются повышенным спросом, к примеру, Буча, Ирпень, Гостомель
Но цены в пригороде во многом зависят и от типа жилья. Скажем, однокомнатную квартиру в Новой Конче-Заспе реально снять за 12−14 тысяч гривен, а жилье в новом ЖК неподалеку стоит уже 1 200 евро в месяц. Небольшой таунхаус площадью до 150−170 квадратов сдается за 1 300−1 800 долларов, отдельный дом — от 1 800 долларов. При этом есть старые дома, которые выставляются по 8−10 тысяч гривен в месяц.
Однушка в Буче в ЖК 2018 года постройки стоит 16 тысяч гривен (то есть почти столько же, как и на киевской Оболони). А в Вышгороде за двухкомнатную квартиру в ЖК 2016 года сдачи в эксплуатацию просят 19 тысяч гривен, а за трешку в 70 квадратов — 30 тысяч. То есть многие объекты в пригороде уже стоят как минимум столько же, как и в Киеве, а то и дороже.
При этом риелторы говорят, что «ценовое расслоение» на рынке аренды и в Киеве, и в пригороде, в ближайшее время может еще больше усилиться. Квартиры, отвечающие новым запросам постояльцев, скорее всего, падать в цене не будут, тогда как остальные могут подешеветь еще на 5−10%.
«Арендаторы сейчас все более придирчиво выбирают жилье и не готовы мириться с неудобствами за свои деньги», — подытожила Луханина.