Недвижимость столицы: что будет с ценами на новостройки, землю и дома под Киевом

Рост цен ускорится осенью

Еще весной разговоры о грядущем росте цен на недвижимость многие воспринимали, как манипуляции застройщиков. Мол, таким образом те пытаются создать ажиотаж, чтобы увеличить продажи. Сейчас скептиков сильно поубавилось.

По данным аналитиков инвестиционно-девелоперской компании City One Development, средняя цена на жилую недвижимость на первичном рынке Киева за полгода выросла на 16,2% до $1 705 кв. м. Для сравнения: за весь 2018 год квадратный метр в столичных новостроях прибавил всего 10%.

Подорожание произошло во всех классах жилья, независимо от размещения проекта. Больше всего подорожал бизнес-класс: стоимость «квадрата» выросла на 22% до $2 252 кв. м. Цены за «квадрат» в комфорт- и эконом-классах выросли на 17% (до $1 205 кв. м) и 15% (до $978 кв. м) соответственно. Меньше подорожала элитная недвижимость — на 9% (до $3 571 кв. м).

Осенью рост цен на недвижимость, по мнению экспертов, ускорится. В среднем, квадратный метр в новострое может подорожать еще на 15−20%. «Минфин» выделил 5 ключевых факторов, которые будут толкать цены на жилье в столичных новостройках вверх.

Причина 1: дорогие стройматериалы

Строители говорят об увеличении себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов. Например, с начала года арматура прибавила в цене 60%, минеральная вата — 30%. Баснословно подорожало дерево: на 250% увеличилась цена на пиломатериалы, доски, ДСП.

В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. Соответственно, дальнейший рост сырья непременно скажется на цене квадратного метра.

Причина 2: рост спроса

Рост накладных расходов строителей лишь частично оправдывает такое стремительное подорожание новых столичных квартир. Другая часть правды заключается в том, что строители накручивают цены, пользуясь случаем, — покупателей заметно прибавилось.

После резкого снижения продаж весной 2020 года, с июля спрос на новую жилую недвижимость рос ежемесячно на 3% до конца прошлого года. С начала нынешнего года каждый месяц продажи растут в среднем на 2%. По данным City Development Solutions, в первом полугодии в столице было продано 14,3 тыс. квартир, что на 1 700 больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Во-первых, украинцы, покупая квартиру для себя, все чаще отдают предпочтение новостроям.

Во-вторых, граждан с деньгами подталкивает к вложению в недвижимость ускоряющаяся инфляция. По итогам июля рост потребительских цен в годовом выражении составил 10,2%. Это стало худшим значением за последние три года. Доходность гривневых банковских депозитов уже едва перекрывает инфляцию. Поэтому деньги хлынули на строительный рынок.

Именно столица притягивает наиболее платежеспособных инвесторов.

В-третьих, спрос на недвижимость растет за счет тех, кто хочет легализировать имеющийся кеш еще до того, как государство начнет повсеместно сравнивать расходы с доходами своих граждан. А это может случиться уже в следующем году.

В-четвертых, круг покупателей расширяется за счет роста ипотечного кредитования — оно дешевеет. Если в 2020 году средневзвешенная эффективная ставка по ипотеке в Украине составляла около 21%, то сейчас, по информации Opendatabot, ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке снизилась до 17,3%, на вторичном — до 13,2%. Кроме того, 16 украинских банков работают по государственной программе «Доступная ипотека 7%».

По данным НБУ, за первое полугодие украинские банки выдали 4 652 ипотечных кредитов на сумму около 3,6 млрд грн. Это почти столько же, сколько граждане получили под залог недвижимости за весь прошлый год (3,8 млрд грн) и на 860 млн больше, чем в доковидном 2019-м.

По подсчетам экспертов, вклад этих объёмов в увеличение стоимости недвижимости составляет приблизительно 2−3%.

И, наконец, квартиры в украинских новостройках стали охотно приобретать иностранцы.

Читайте также: В какие квартиры инвестируют украинцы

Причина 3: сокращение предложения

На руку строительным компаниям играет и то обстоятельство, что на фоне роста спроса предложение, наоборот, стало меньше. Если цены достигли максимума с 2014 года, то объёмы сдачи жилья и строительства еле превосходят не лучший для отрасли 2020 год.

Как подсчитал «Минфин» в рейтинге столичных застройщиков, за 1 полугодие 2021 года в эксплуатацию было введено 727,6 тыс. кв. м, что всего на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Прошлый же год был для отрасли провальным. Из-за реформы контролирующего органа — Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) — около 41% готового жилья в столице не было сдано в эксплуатацию. Тогда объем ввода составил всего 285 694 кв. м или почти на 75% меньше, чем в 2019 году.

К проседанию объема предложения приложили руку и сами застройщики. Многие девелоперы отложили начало строительства новых проектов с нестабильного 2020 года на 2021-й, и сконцентрировали ресурсы на тех проектах, которые уже были в работе.

Загородная недвижимость не теряет популярность

Пандемия и локдауны заставили многих городских жителей задуматься о переезде за город. В 2021 году повышенный спрос взвинтил цены на загородную недвижимость на треть.

Наибольшей популярность пользуются таунхаусы, а также дачи в пределах 20 км от Киева. Стоит такая недвижимость немало, например, таунхаусы продают по $950 за 1 кв. м. Общая площадь таких домов — в пределах 100 кв. м.

В преддверии очередных карантинных ограничений бум на загородную недвижимость, скорее всего, продолжится. Не исключено, что цены до конца года могут вырасти еще на 10% по всей стране.

Спрос на землю вокруг столицы уже превысил предложение

Растет в цене и земля вокруг столицы. По данным АФНУ, за 7 месяцев этого года земля на расстоянии до 20 км от Киева увеличилась в цене в среднем на 15−18%. Самым большим спросом пользуются наделы площадью 10−15 соток с хорошим расположением, например, вблизи озера, реки или леса, и подведенными инженерными коммуникациями.

Сегодня рынок земли под застройку очень активный. По данным Минюста, только во втором II квартале 2021, по сравнению с I кварталом, количество сделок с земельными участками выросло более чем на 20%. В дальнейшем эксперты также прогнозируют рост спроса на землю в пределах 3−5% ежемесячно.

«Сейчас спрос на земельные участки уже на 5−7% превышает предложение. И, вероятно, к концу года количество покупателей будет на 15% больше реального количества выставленных на продажу участков», — подчеркнул президент АФНУ Юрий Пита.

По его мнению, до конца года будет сформирована максимальная цена на землю под застройку. В целом, по итогам 2021 стоимость земельных участков в киевском регионе может вырасти на 20%.

Что будет с ценами дальше

Эксперты сходятся во мнении, что до конца 2021 года нынешние тенденции сохранятся. Повышение цен произойдет во всех сегментах недвижимости. Спрос на жилье в новостроях еще долго будет превышать предложение. Ожидается увеличение количества сделок до +25−30% в год.

Аналогичная ситуация будет наблюдаться, как минимум, до 2023 года. Изменить расклады на рынке могут много факторов: новая волна пандемии и жесткие локдауны, банкротства застройщиков, колебания курса и новые налоги.

Что будет с налогами на недвижимость

Налог на недвижимость понемногу увеличивается ежегодно. Поскольку его размер рассчитывается исходя из зарплатной минималки — растет этот показатель, увеличивается и налог.

Соответственно с ростом минимальной заработной платы увеличивается и сумма налога. В этом году, по сравнению с прошлым, максимальный размер налога увеличился с 62,5 грн до 70,8 грн, то есть на 13%. Налог платят владельцы квартир площадью от 60 кв. м и домов от 120 кв. м.

Не так все однозначно с налогом на продажу недвижимости. В этом вопросе намечаются большие изменения. Сейчас первая продажа жилой недвижимости, которая находится в собственности более 3 лет, не облагается налогом. С продаж второго и каждого последующего объекта в течение года, будь-то третья или пятая, владелец платит налог на доходы физлиц в размере 5%.

Сейчас предлагается эти правила изменить. Согласно уже зарегистрированному в парламенте законопроекту первая продажа квартиры при условии соблюдения 3-летнего срока владения также освобождена от уплаты НДФЛ. Вторая тоже без изменений — взимается НДФЛ по ставке 5%. А вот с третьей и всех последующих, если документ будет принят, уже придется платить 18%.