Причин несколько, начиная от политической и экономической нестабильности в стране, и заканчивая многочисленными скандалами в строительной отрасли, а также ростом числа замороженных строек.

Люди стали опасаться за свои инвестиции. И это уже сказывается на политике продаж многих компаний. Хотя застройщики говорят об общем тренде повышения цен, многие готовы давать хорошие скидки покупателям.

«Минфин» разбирался, какова сейчас динамика цен на квартиры новостройках, и что будет с ценами дальше.

Шаткий фундамент

В этом году первичку лихорадит. С весны продажи замерли в ожидании выборов, а позже начались скандалы и интриги в самой строительной отрасли, которые сказываются и на добросовестных застройщиках.

«Этот год нельзя назвать самым обычным для рынка недвижимости. «Политические качели», которые начались в начале года, сказываються на рынке до сих пор. Рынок переформатируется. Одни компании замораживают стройки, другие, напротив, начинают новые проекты. Смена политических элит сказывается и на девелоперах», — говорит главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак.

Пожалуй, самым громким событием на рынке стала недавняя ситуация с «Укрбудом». Стало известно, что его прежний владелец — экс-депутат Максим Микитась продал бизнес неким «новым непубличным инвесторам», а самого его арестовали (он вышел под залог в 80 млн гривен). Попутно всплыла информация, которая и до этого активно обсуждалась в профильной среде, но проходила мимо широкой общественности. В частности, о том, что еще летом «Укрбуд» перепродал часть объектов, а еще часть — заморозил.

Читайте также: Эффект «Укрбуда»: что происходит с крупным застройщиком и к чему готовиться покупателям квартир

Компания поспешила всех успокоить, заявив, что все обязательства перед покупателями будут выполнены в полном объеме, а на замороженных стройках уже вскоре активизируются работы.

Впрочем, ситуация вокруг «Укобуда» — далеко не единственный повод для беспокойства инвесторов. В октябре этого года люди, вложившие деньги в новостройку в Борисполе (Киевская область), вышли на акцию протеста. Покупатели квартир в местном ЖК «Престиж» перекрыли трассу, протестуя против того, что их дом на улице Киевский Шлях, 1д вовремя не введен в эксплуатацию. Решение проблемы пока не нашли. Местные власти посылают людей к застройщику, а последний кивает на разрешительные службы. Чем закончится эта история — пока не ясно.

Читайте также: Ситуация с Киевгорстроем: проблемы или происки конкурентов

На сегодняшний день только в Киеве насчитывается около 70 недостроев на более чем 32 тысячи квартир. И эксперты утверждают, что эта ситуация продолжится и в следующем году.

Решили выждать

Перечисленные выше факторы уже сказалась на продажах нового жилья.

«Фактически, менее чем за полгода, в стране произошла смена правящих элит. Это не могло не сказаться на продажах, учитывая фактор взаимосвязи политики и бизнеса в Украине. Укрепление национальной валюты тоже не посодействовало их увеличению. Сам спрос не снизился — снизилась готовность инвесторов менять валюту по текущему курсу. Ведь раньше они приобретали ее по 26 грн и дороже», — говорит директор по маркетингу DIM Group Бронислав Чумак.

По словам коммерческого директора Svitlo Park Александра Панфилова, «спрос остается стабильным». Но изменились покупательские предпочтения. Так, количество желающих купить квартиру в домах эконом-класса уменьшилось почти на треть. Зато в сегменте комфорт-класса наметился рост: за 10 месяцев этого года спрос вырос почти на 20%. Рост есть также в сегменте бизнес-класса — приблизительно на 10%.

Хотя Панфилов признает, что из-за смены власти и укрепления гривны увеличился отложенный спрос. По его оценкам, порядка 15% покупателей решило выждать, пока ситуация прояснится.

Управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов отмечает, что в пригороде Киева, по состоянию на октябрь, почти 80% всех покупок жилья на первичке пришлось на однокомнатные квартиры площадью до 40 квадратов. Также вырос спрос на коттеджи и земельные участки. Сейчас на них приходится до 12-14% от общего количества сделок. А до конца года эта цифра может увеличиться до 16%. Но тут также есть отложенный спрос. Выждать решило до 8% покупателей.

«Покупатели ведут себя предсказуемо и не спешат нести деньги в отделы продаж. Застройщики не афишируют этот факт, но продажи существенно упали, а по отдельным проектам просто замерли. Продаются разве что ликвидные проекты с хорошими темпами строительства и многофункциональной инфраструктурой», — рассказала Берещак.

Непостоянство в настроениях покупателей еще больше обострило дисбаланс спроса и предложения на рынке нового жилья.

Настроили на три года вперед

Эксперты уже давно говорят, что в Киеве и области строят намного больше, чем реально могут продать. По данным Виктории Берещак, на сегодняшний день в Киеве реализуется 22 ЖК с заявленным сроком ввода в эксплуатацию в 2019-2021 годах. Только в первом полугодии этого года появилось еще 45 новых проектов.

На начало этого года объем предложения в Киеве составлял около 60 тысяч квартир. Этого хватит почти на 3 года продаж, так как ежегодно на первичке заключается около 18 тысяч сделок. Но, интересно, что по сравнению с прошлым годом, количество новых объектов в столице уменьшилось практически вдвое.

«Причин этой ситуации несколько: политическая нестабильность в стране, утверждение новых строительных норм (многие проекты дорабатываются под них), неопределенность в ГАСИ и заморозка выдачи разрешений на строительство», — отмечает Александр Панфилов.

Сокращение нового предложения, по его мнению, на руку тем компаниям, которые начали строительство в 2017-2018 годах. Им будет проще распродать новостройки.  

По словам Кононова, в пригороде на октябрь 2019 года число новых объектов уменьшилось на 70%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Одна из причин — внедрение новых строительных норм, касающихся этажности будущего дома в зависимости от плотности населения в том или ином населенном пункте. На сегодняшний день прибыльность строительства в пригороде не превышает 20%, а ужесточение нормы по допустимой этажности потенциально уменьшает прибыль еще на 5-7%», — пояснил он.

Как сильная гривна взвинтила цены на новостройки

Главная интрига — что будет с ценами.

По словам Виктории Берещак, пока первичка в Киеве дорожает, хотя и незначительно.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы, по итогам сентября, составила 24 тысячи гривен, что на 900 грн или 3,9% больше, чем в августе. Но, если сравнивать с прошлым годом, то рост цен замедлился — всего 0,42% или 100 гривен на квадрат.

Застройщики, повышая цены, аргументируют свои действия тем, то за год выросла себестоимость работ и зарплаты персоналу. По словам Бронислава Чумака, застройщики лишь выровняли цену по отношению к доллару. «К сожалению, затраты на материалы, работы подрядчиков, фонд оплаты труда, получение разрешительной документации не стоят на месте. Поэтому, полагаю, что застройщики и дальше будут постепенно повышать цены, но при этом чутко следить за конъюнктурой рынка», — говорит Бронислав Чумак.

Скажем, минимальные цены на новостройки вообще почти не растут. В сентябре они, как и в августе, составили порядка 16,3 тысячи гривен за квадрат. А, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то подорожание составило всего 300 гривен на квадрате или меньше 2%.

Но это — цены в гривне. Если пересчитать цены в долларах, то ситуация выглядит иначе. Как известно, национальная валюта в этом году заметно укрепилась. Поэтому средняя цена квадратного метра в новостройках составила в сентябре уже $960, что на $40 или почти 5% больше, чем в августе. В сентябре прошлого года цены не превышали $850 за квадрат, то есть, за год подорожание составило $100 долларов за каждый квадратный метр. К примеру, на квартире в 100 квадратов наценка составила $10 тыс.

То же самое с минимальными ценами. За месяц они выросли на $20 или чуть больше 3% — до $660 за квадрат. Но, если сравнивать с прошлым годом, то подорожание более существенное — на $90 или около 16% за квадратный метр, — подсчитала Берещак.

Понятно, что для потенциальных покупателей такая динамика цен не очень выгодна. Продавцам новостроек приходится конкурировать с собственниками жилья на вторичке, которые всегда выставляли цены в долларах, то есть там, по большому счету, ничего не изменилось. Плюс — на вторичке можно получить еще и скидку до 10-20%.

«Несомненно повышение цен уже сказывается на спросе. Те, у кого более прочная финансовая почва, смогут аккумулировать дополнительные средства для инвестирования, чего не скажешь о большинстве тех, кто годами собирал средства на покупку жилья», — признает Чумак.

«Укрепление гривны не радует, а, скорее, настораживает», — полагает Берещак. Это стало для многих покупателей дополнительным аргументом не спешить с новосельем и, как минимум, выждать.

Это заставляет многих застройщиков «забыть» об аргументах в пользу повышения цен и устраивать распродажи. Даже если формально прайсы растут, компании часто проводят акции и готовы уступить в цене под конкретного покупателя. «Данную ситуацию можно назвать палкой о двух концах. С одной стороны — продажи на грани минимальной маржи, с другой же — необходимость в постоянном наличии оборотных средств, при отсутствии которых финансирование объекта не представится возможным, а следовательно и стабильных продаж в том числе», — говорит Бронислав Чумак. По его словам, рассрочка в данном случае — выгодный инструмент для обеих сторон. Застройщик позволяет инвестировать с минимальным порогом входа, тем самым, сводя к минимуму размер предоставляемой скидки, и гарантирует себе постоянный поток входящих средств, а инвестор же может подобрать проект с наиболее выгодными для себя условиями.

Прайсы-2020

В следующем году ситуация на первичке вряд ли сильно улучшится. Эксперты не исключают масштабного кризиса в отрасли.

«В связи с последними событиями на рынке (продажа «Укрбуда»), а также политическими изменениями в стране, у нас оказался целый пул ЖК, по которым смело можно ожидать задержки от 6 месяцев до 1,5 лет. Все будет зависеть от того, в каком состоянии стройка, есть ли ресурсы, как обстоят дела на площадке и т.д», — говорит Берещак.

Читайте также: Обманутым инвесторам обещают решить проблему «долгостроев»

Не исключена также активизация новых компаний. «Они подождали, пока у «старичков» иссякнет запас денег, концепций, идей, административного ресурса и вырвались вперед», — добавила эксперт.

Строить, конечно же, будут. Но темпы работ пока — загадка. На это поваляют также новые строительные нормы, правила подключения к электросетям и пр.

В вопросе цен застройщики настроены самым решительным образом, и снижать их не собираются. Более того, планируют подорожание, особенно, если случится обещанный скачок курса доллара. По прогнозам Берещак, если ситуация на валютном рынке останется стабильной, стоимость квадратного метра в новостройках в следующем году может вырасти на 1-3%, а в случае повышения курса доллара — на 2-5%.

Александр Панфилов ожидает, что в следующем году стоимость стройматериалов и работ вырастет на 10%. Поэтому и недвижимость подорожает в среднем на 5-8%. При этом, в сегменте эконом-класса рост цен будет меньшим — 3-5%, но кварты бизнес-класса могут подорожать на 10-12%, а бизнес-класса — на 5-6%.

В пригороде, по прогнозам Владислава Кононова, наиболее ликвидное жилье – однокомнатные квартиры и коттеджи площадью до 200 квадратных метров – вырастут в цене. Но точную динамику подорожания пока озвучить сложно. «Неясен экономический прогноз, уровень инфляции, а также ситуация с ценой на стройматериалы», — пояснил эксперт. Предположительно средний рост цен составит 8-10%, а самые ликвидные объекты могут подорожать и на 12%.

При этом, по словам Кононова, минимально — на 1-2% — подорожают трехкомнатные квартиры в домах, расположенных дальше 5 км от столицы.

Будут ли покупать жилье в новостройках по повышенным ценам — пока вопрос. Не исключено, что номинально переписав прайсы, застройщики все же будут вынуждены идти на уступки покупателям и устраивать распродажи.

Мария Колыванова