Сколько реально стоит земля
В первые месяцы после открытия рынка земли стоимость гектара, по официальным данным, в среднем оценивалась в 35−40 тыс. грн. Уже во второй половине прошлого года, когда шла полномасштабная война, этот показатель вырос до 38−43 тыс. грн. В этом году, по данным Минагрополитики, средняя стоимость гектара прибавила еще 20%.
В некоторых областях поразительная ценовая динамика. По словам заместителя министра агрополитики по вопросам цифровизации Дениса Башлыка, во Львовской области средняя цена 1 га составляет 162 тыс. грн (это примерно в три раза выше, чем на момент открытия рынка). Приблизительно на столько же подорожала земля и в Киевской области, где гектар сейчас оценивается в 148 тыс. грн.
Но здесь есть свои нюансы: высокая стоимость может быть вызвана продажей близлежащих к городам участков, где новыми собственниками становятся застройщики. Поскольку, в целом, на рынке заключается не слишком много сделок, эти операции могут искажать общую статистику. Например, по данным Госгеокадастра, в прошлом году 0,94 га неподалеку от объездной дороги Львова было продано за 5 млн грн.
Вызывают сомнения и данные о «нижнем» ценовом сегменте. Довольно часто сделки по купле-продаже заключаются по минимальным ценам для уменьшения налогообложения.
«Покупатели договариваются с продавцами, заключают сделку по минимальной цене, а остальное идет как неофициальная доплата», — говорит эксперт по земельным вопросам Эллина Юрченко.
Более объективную картину могут показать данные компаний, которые работают на земельном рынке.
Так, по оценкам сервиса инвестиций в землю Zeminvest, в первые полгода после открытия рынка земля стоила в пределах $900−1 600 за га (24,3−43,2 тыс. грн, исходя из официального курса доллара на конец года). Сейчас — в пределах $1 300−2 800 за га (47,5−102 тыс. грн.). В другой компании, которая занимается инвестициями в сельскохозяйственные участки, «Минфину» назвали ценовой диапазон $1 500−2 700 за гектар.
Что стопорит развитие рынка
Несмотря на военные ограничения (на временно оккупированных территориях купля-продажа земли запрещена), рынок демонстрирует положительную динамику.
В 2021 году, когда была открыта возможность свободно распоряжаться собственными наделами, было оформлено 27,7 тыс. сделок, в следующем году чуть меньше — 23,1 тыс. — главным образом, из-за закрытых на 4 месяца реестров. За первое полугодие текущего года владельцев сменили уже 18,2 тыс. сельскохозяйственных участков. При сохранении такой тенденции, через год эта цифра достигнет 36 тыс.
По словам Дениса Башлыка, до войны наиболее активно владелец земли менялся в Харьковской области, дальше шли Кировоградская, Черкасская, Киевская и Черниговская. Сегодня же первенство за Винницкой, Львовской, Хмельницкой и Тернопольской областями.
Конечно, война существенно затормозила развитие земельного рынка. Инвестор должен созреть для покупки участка; осознание перспектив вложений в сельскохозяйственную землю начало приходить в начале 2022 года, но затем началась война, которая имела негативные последствия в целом на весь инвестиционный рынок, — объясняет сооснователь Zeminvest Александр Черный.
На данный момент нет однозначной информации, какая доля украинской земли получила повреждения или заминирована. По самым пессимистическим оценкам, которые публикуют аграрные медиа, речь идет о 25% от ее общей площади с/х угодий.
По подсчетам экологической активистки Митци Пердью, заминировано 10% сельскохозяйственных земель Украины.
По данным аграрного министра Николая Сольского, заминировано 470 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, или около 1,1% от их общего объема.
Отсутствие доступа к временно оккупированным территориям не позволяет подсчитать, какие площади земель заминированы там. По предварительным оценкам министра обороны Алексея Резникова, для разминирования Украине нужно не менее 5 000 специалистов, а продолжаться эта работа может до 30 лет.
Также значительный урон сельскому хозяйству нанес подрыв дамбы Каховской ГЭС. По данным Минагрополитики, водохранилище было источником орошения для 94% систем в Херсонской, 74% — в Запорожской, и 30% — в Днепропетровской областях. В целом, вода из него поступала на 584 тыс. га, что составляет почти 1,4% всех сельхозземель Украины.
В министерстве предостерегают, что уничтожение дамбы может привести к тому, что поля на юге Украины уже в следующем году превратятся в пустыню. Какие именно объемы земли станут непригодными для обработки, а где лишь снизится урожайность, — на данный момент неизвестно. Многое будет зависеть от того, как быстро Украина сможет восстановить дамбу. По словам премьер-министра Дениса Шмыгаля, это возможно сделать за 2 года.
Но есть и другие факторы, которые тормозят активность на земельном рынке.
Во-первых, это ограниченность предложения. В общей сложности, уже продано около 69 тыс. участков, но это лишь примерно 1% от объемов, которые потенциально могут быть выставлены на продажу. Хотя предварительные замеры рынка показывали несколько иные результаты. Опрос, проведенный по заказу проекта USAID «Агроинвест» в 2015 году, показал, что в первый год после снятия моратория свою землю готовы продать 8%. В 2017 году исследование Института аграрной экономики вышло на цифру в 10%. Но реально желающих избавиться от собственных наделов оказалось в разы меньше.
Именно нехватку предложения Игорь Мазепа, генеральный директор инвестиционной компании Concorde Capital, считает главным препятствием развития земельного рынка.
«Малое количество продавцов я объясняю тем, что еще со времен „ранней Тимошенко“ нас приучили к тому, что украинская земля — это что-то святое. Еще одна причина в недореформировании земельного рынка, которое оставило вне его пределов иностранных инвесторов», — объясняет он. Если бы право покупать украинскую землю получили иностранцы, цена на землю могла бы расти быстрее.
Старший проектный менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабинета министров Украины Андрей Мартын говорит, что большинство владельцев не хотят продавать свою землю, поскольку рассматривают ее, как источник постоянного дохода от аренды. А продажа участков происходит преимущественно после унаследования.
«Детям или внукам этот участок не нужен, они не живут в той местности, поэтому продают. Также часто продают, когда фермеру нужен определенный участок и он предлагает владельцу его выкупить», — рассказывает Андрей Мартын.
Во-вторых, рынку вредит действующая процедура приобретения земли, которую в Zeminvest, опираясь на собственный опыт, считают длительной и дорогостоящей. К примеру, действующая редакция Земельного кодекса дает преимущественное право на покупку надела его арендаторам. Этим правом нередко злоупотребляют недобросовестные фермеры, которые сами не собираются покупать участок, и мешают это сделать другим претендентам.
В-третьих, потенциальным покупателям нужно предоставить доступ к кредитным деньгам.
«Отрасль нуждается в разработке отдельной программы, в части вывода такого продукта в отдельное направление по срокам, резервированию, оценке земли и тому подобное, для приобретения ее непосредственно землепользователями, что позволило бы фактически заменить арендные отношения кредитными без усиления финансовой нагрузки на фермера», — отмечает сооснователь Zeminvest Александр Черный.
Читайте также: Действительно ли Украине необходим зерновой коридор
Кроме того, на данный момент остаются ограничения по приобретению не более 100 га на одно физическое лицо. Также, чтобы инвестировать в землю, нужно официальное подтверждение доходов, а расчет по таким сделкам производится исключительно в безналичной форме.
Что ждет рынок земли
В следующем году рынок земли ждут два радикальных изменения, которые могут существенно повысить стоимость участков. С 1 января покупать с/х наделы смогут и юридические лица, а также повысится максимальный объем земли, которую может приобрести физическое/юридическое лицо — с нынешних 100 га до 10 тыс. га.
Расширение круга потенциальных покупателей должно повысить спрос на землю, а значит — и ее стоимость. Хотя далеко не все у власти считают, что такие новации актуальны. В Верховной Раде уже зарегистрирован законопроект, который предусматривает вступление в силу упомянутых норм только через два года после отмены военного положения.
«Любые попытки отсрочить вхождение в рынок юридических лиц являются лишь желанием аграрного лобби продлить хоть на какой-то период функционирование аграрной модели экономики, в основе которой лежит недооцененная аренда. С точки зрения владельца, которого всю жизнь лишали права свободно распоряжаться и пользоваться правом собственности на землю, любое расширение доступа к рынку новых игроков является положительным фактором, который влияет на цену», — отмечает Александр Черный.
Есть еще один ключевой аспект, который будет влиять на цену земельных участков, — арендная плата за ее использование. Как отмечает Игорь Мазепа, стоимость земли считается от запланированной окупаемости от ее аренды в пределах 10−15 лет. Иными словами, средний размер арендной платы в пределах $100−120 за гектар формирует его цену — около $1 500.
Перспективы изменения арендной платы из-за военных действий неоднозначные. Ранее плата за пользование участками повышалась ежегодно, однако, по словам Николая Сольского, по итогам текущего года на это рассчитывать не стоит. Причина в комплексе проблем, с которыми сталкиваются фермеры: трудности с вывозом продукции за границу, подорожание топлива и удобрений из-за роста курса валюты, техногенные риски, вроде подрыва дамбы Каховской ГЭС,
В то же время, эксперты рынка не сомневаются, что после победы можно ожидать стремительного увеличения арендной платы. Как отмечает Игорь Мазепа, причиной этого является улучшение урожайности, которое зависит от внедрения новых технологий, повышения эффективности удобрений и обработки, усовершенствования сортов
Фактор, способствующий стремительному росту цены на землю в более долгосрочной перспективе, — вступление Украины в ЕС, что, скорее всего, приведет к выплате фермерских дотаций.
Именно цены на землю в соседних странах ЕС, как правило, используются, как ориентир для прогнозирования будущей цены в Украине. Так, в Словакии цена 1 га составляет в среднем 3,4 тыс. евро (138 тыс. грн), в Чехии — 4,4 тыс. евро (179 тыс. грн), а в Польше — 10 тыс. евро (407 тыс. грн). Кроме существенно более высокой цены у соседей, можно ориентироваться и на темпы подорожания земли. Так, в Чехии ее стоимость за 12 лет выросла примерно в 3 раза.
По некоторым оценкам, в 2024 году, после открытия рынка для юрлиц, стоимость участков может вырасти на 50−70% за год. Более консервативные прогнозы говорят о подорожании земли в два раза в течение следующих 3−5 лет.
Читайте также: Куда инвестировать военным: 6 простых и доходных инструментов
«Земля продолжает оставаться для фермера основной гарантией восстановления собственных финансовых показателей после окончания войны, что заставляет агропредприятия держаться за собственный земельный банк, несмотря на трудности», — отмечают в Zeminvest. Учитывая ее значение для восстановления послевоенной Украины, можно не сомневаться, что интерес к ней будет оставаться.