Сколько проектов реально разморожено
Этим летом первичный рынок недвижимости впервые с начала войны почувствовал оживление. Государственные ипотечные программы и компенсационные выплаты за разрушенное или поврежденное жилье вернули покупателей в отделы продаж застройщиков.
Активизировались и сами застройщики: по данным ЛУН, возобновлено строительство около 75% жилых комплексов, начатых до вторжения.
Лучше всего обстоят дела в западных регионах. Там доля размороженных площадок достигает 90%. Ситуация стремительно ухудшается с приближением к линии фронта. В Николаевской и Запорожской областях, например, возобновлены работы только на трети стройплощадок, а в Харьковской — даже меньше, чем на четверти.
В столице возобновление работ декларируют 7 из 10 застройщиков. Но эксперты рынка не слишком доверяют этой информации.
«Из 90% ЖК, которые возобновили строительство после 24 февраля 2022 года, по состоянию на сегодняшний день реально это сделали чуть больше половины. Однако, приемлемыми темпами могут порадовать едва 35%», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
По сравнению с 2022 годом, ситуация улучшилась, но не настолько, чтобы можно было говорить о нормальных темпах строительства домов. Уже сегодня задержки по рынку, по оценкам экспертов, в среднем составляют 12−18 месяцев. Такой лаг характерен для более 60% всех строившихся до 24 февраля комплексов. По отдельным проектам, по которым застройщики и до войны позволяли себе задержки в 6−12 месяцев, сроки сдачи вообще смещаются на 2−3 года.
Главная причина задержек — провальная финансовая модель реализации многих проектов, когда новое строительство начинали за счет денег, вложенных в другие проекты. Она срабатывает, когда есть постоянный приток средств, но при отсутствии или минимальном количестве продаж терпит крах. Как следствие, есть отставание в динамике, сокращение расходов на строительство, пересмотр обещаний по благоустройству ЖК и, наконец, замороженные проекты.
Читайте также: Одесса и Харьков догоняют Киев: в каких городах Украины больше всего покупают жилье
Главный запрос к юристам — расторжение сделки
Инвесторы, которые сейчас готовы рисковать и вкладывать деньги в первичку, выбирают проекты с высокой степенью готовности — от 60% и более.
По данным основателя UPLM — Школы профессионального девелопмента Игоря Райкова, в этом году рынок инвестиций в первичную недвижимость составляет $2,08 млрд. Среди лидеров Львов — $0,8 млрд, Киев и Ивано-Франковск — по $0,2 млрд.
Для сравнения: в довоенном 2021 году инвестиции достигали $9,7 млрд, а однозначным лидером был Киев с показателем $2,5 млрд. Тогда участники рынка говорили, что на ранних стадиях строительства продавалось от 40% до 70% квартир в столичных ЖК. То есть в среднем каждые 6 из 10 квартир в большинстве проектов, начатых до 24 февраля 2022 года, были проданы.
В феврале 2022 года, согласно данным ЛУН, в Украине строили 1 300 ЖК, из них 221 — в Киеве. Если учесть, что из этого количества сегодня в столице реально строится всего 35%, то не все по плану идет в около 77 ЖК. Если взять среднее количество квартир в доме (около 800), можно предположить, что у более 35 тыс. инвесторов сейчас есть серьезные причины волноваться за свои вложения.
Об этом говорят и профильные юристы.
«Раньше, в основном, мы предоставляли сопровождение нашим клиентам в выборе объекта недвижимости для инвестиций — от его полной проверки до подписания договора. Но последние полгода 90% инвесторов — наших клиентов обращаются с запросом о расторжении соглашения с застройщиком», — констатирует юрист, руководитель и сооснователь сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть.
Причины таких обращений, по его словам, разные: у людей изменились доходы, они решили переехать в другую страну
Читайте также: Куда инвестировать в 2024 году в Украине: «падшие ангелы», стартапы, ОВГЗ и недвижимость
Реально ли забрать деньги из долгостроя
Забрать средства, инвестированные в строительство, в процессе реализации проекта довольно сложно.
«Влияния на застройщика, который не строит, почти нет. У всех есть заявление Торгово-промышленной палаты об удостоверении форс-мажорных обстоятельств. И на сегодняшний день такие небрежные застройщики, к сожалению, защищены законом», — объясняет основатель SENSAR Development Марк Марченко.
Все же варианты, по словам юриста, руководителя и сооснователя сервиса Monitor.Estate, можно рассмотреть. Первый — переговоры. Насколько они будут плодотворными и о чем, в итоге, удастся договориться сторонам, зависит во многом от того, как застройщик ценит свою репутацию. Второй путь — судебный, и это уже крайняя мера.
Виктория Берещак говорит: очень важно, какие условия содержались в договоре о покупке квартиры в новостройке на момент его подписания.
«Практически нет девелоперов, которые предлагали условия, по которым возможно расторжение контракта без последствий для инвестора. Поэтому, если вы захотите разорвать сделку любым образом, скорее всего, это будут большие штрафные санкции с последующими значительными потерями для вас. Вы потеряете существенный процент и вряд ли согласитесь на эту историю», — уточняет Виктория Берещак.
Она привела пример с проблемным кейсом в SAGA Development. Девелопер задним числом насчитал бешеную пеню своим инвесторам. При этом сначала пообещал отсрочку на пеню на время действия военного положения, однако, уже с апреля 2023 года нарушил свое слово. В результате, у будущих владельцев квартир возникли сумасшедшие долги на десятки тысяч долларов штрафа.
«Многие инвесторы начали думать, что с этим делать, обратились в суд. Но договор составлен таким образом, что даже расторжение — это сложный юридический процесс, он повлечет потерю львиной доли квартиры, и это будет не 5%, и не 10%, а гораздо больше», — рассказывает Виктория Берещак.
Поэтому, прежде чем переходить к действиям, инвесторам следует хорошо обдумать свои шаги и возможные последствия. Владимир Копоть советует сначала взвесить все «за» и «против», посчитать возможные убытки. За анализом возможностей выхода из ситуации лучше, по его словам, обратиться к юристам и вместе с ними определить, какой путь будет менее безболезненным.
«В каждом случае своя история взаимоотношений и условий договора, поэтому универсального совета здесь нет», — подчеркивает юрист.
В целом, он отмечает, что фиксация ущерба и выход из строительства — более дорогой вариант, но более простой в эмоциональном и психологическом планах.
Читайте также: Реально ли продать жилье возле фронта и купить в более безопасном месте
Помочь можно только оглаской
На самом деле, у инвесторов в строительство жилья, которое ведется вялыми темпами или вообще «заморожено», немного вариантов, как бы повлиять на застройщиков. Самый оптимальный вариант для них, по мнению Марка Марченко, — ждать.
«Как бы жестко это не звучало, но инвесторам, которые вложились в такие проекты, лучше отпустить эту ситуацию. А в будущем подходить к выбору застройщика более тщательно», — считает основатель SENSAR Development.
Большинство экспертов с ним соглашаются, впрочем, советуют все же занимать более активную позицию, насколько — зависит от ситуации. Если она не очень критичная, и есть понимание, что у девелопера есть запас прочности и до войны у него была хорошая репутация, которой он дорожил, то попытаться информационно его прессовать.
«Рекомендация — не умалчивать проблему. Идти в публичную плоскость, искать других инвесторов, у которых такие же проблемы», — говорит Владимир Копоть.
Но чем больше ситуация критическая, как, например, с Киевгорстроем, тем больше должны быть масштабы огласки. Следует привлекать к процессу решения вопроса местные власти, обращаться к главе профильного комитета ВР или руководителю профильного министерства,
«То есть кричать и привлекать внимание. Потому что велик риск того, что после войны нас ждет большое переформатирование. И у нас есть два варианта. Безболезненный — это объединение, слияние: некоторые компании будут продавать свой земельный банк, чтобы привлечь партнеров для достройки объектов. Или очень болезненный: это история, когда у нас будут случаться новые Укрбуды, КГС, Аркады и, соответственно, десятки тысяч брошенных инвесторов», — предупреждает Виктория Берещак.
Сейчас нет четкого понимания, по какому пути пойдет украинский рынок недвижимости. Это реально зависит от девелоперов, от того, как они просчитают свою бизнес-модель и насколько им хватит бизнес-логики и понимания, что времени откладывать свои обязанности нет. Надо уже строить, искать деньги, инвесторов и заводить их в проект, в противном случае, будет крах компаний.