Пик падения цен на недвижимость будет ближе к осени, в среднем на 10-20%

Стоит ли сейчас вкладывать в зарубежную недвижимость и на какую доходность может рассчитывать инвестор, в интервью «Минфину» рассказал инвестиционный консультант из Финляндии, специализирующийся на доходных объектах, Эрик Розенфельд.

– Как нынешний кризис сказался на рынке недвижимости?

– Основное количество сделок на европейском и американском рынках недвижимости заключаются за счет ипотеки. И первые сигналы кризиса исходят из банков, которые ориентируются на количество поданных заявок на получение кредитов.

В Финляндии, например, уже сейчас количество ипотечных заявок сократилось на 50%. Аналогичное проседание фиксируется и в других европейских странах. При том, что в европейский Центробанк предлагает кредиты под отрицательную ставку, а ставка по ипотеке в той же Финляндии составляет 0,67-0,68%.

Никто не считает, что ситуация будет продолжаться вечно. Но, учитывая ее уникальность – с такого рода кризисом человечество еще не сталкивалось, – сказать время, когда он закончится, невозможно.

– Это означает, что цены на недвижимость еще не нащупали дно?

– Предполагаю, что цены на недвижимость будут снижаться и дальше. Сложнее всего придется курортной недвижимости, поскольку сезон потерян. Курорты Испании, Турции, Греции, Италии доходы не генерируют и агентства недвижимости простаивают. Скорее всего, они будут избавляться от домов, квартир, апартаментов. Соответственно цены пойдут вниз.

Пика падения следует ожидать ближе к осени. Но на обвал стоимости в два-три раза я бы не рассчитывал. В среднем 10-20%. Но это лишь прогноз, все зависит от многих факторов.

– Традиционно эксперты советуют вкладываться в дешевеющие активы. Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

– Когда покупать недвижимость – сейчас или позже – зависит от цели покупки.
Если цель покупки — перепродажа, интересные варианты можно начинать искать уже сейчас. Ситуация провоцирует избавляться от недвижимости многих, особенно тех, кто потерял арендаторов или закрыл бизнес.

Они будут сбрасывать недвижимость и будут более гибким в вопросах снижения цены. Осенью же, когда цены достигнут дна, продавцы скорее решат потерпеть, подождать еще немного и тогда продать дороже.

Если же цель – покупка для последующей сдачи в аренду, лучше дождаться восстановления рынка и тогда уже покупать.

– А как на счет реализации мечты – домик у моря?

– Вообще те, кто накупил курортной недвижимости с расчетом, что она станет их вторым домом, сейчас оказались в тупиковой ситуации. Они просто физически не имеют возможности туда добраться.

Поэтому я призываю более критически относится к вопросу покупки недвижимости за рубежом для себя. По большому счету, это не инвестиция, это большие траты.

– Как повлияет локдаун на изменения настроения потребителя в плане приобретения недвижимости за рубежом?

– Карантин станет в некотором роде стоп-фактором для покупки недвижимости за рубежом. Если откровенно, я этому рад. Покупать за границей недвижимость для себя можно в том случае, если вы железобетонно уверенны, что хотите в этой стране жить многие годы.

Ситуация с карантином многих избавит от необдуманных и не нужных на перспективу трат.

– Давайте вернемся к вопросу покупки недвижимости с целью заработка. Что посоветуете покупать и где?

– Не имеет принципиального значения, куда инвестировать, будь то Германия, Венгрия, Польша, Таиланд, Италия или США. Везде есть хорошие для инвесторов предложения, если мы говорим о политически стабильной стране с высокой степенью защиты инвесторов, независимой судебной системой и так далее.

Если говорить о проектах, связанных с доходностью, то самые лучшие варианты в Азии, а не в Европе. Именно Юго-Восточная Азия предлагает гораздо больше вариантов по доходности, чем Европа.

– Стоит ли учитывать при покупке общий экономический фон в стране?

– Если брать по степени экономических потерь, то, скажем, Италия пострадала больше, чем Испания, а Греция меньше, чем Турция. Но это не значит, что покупать недвижимость лучше только в менее пострадавших странах. Имеет значение, кто быстрее сможет восстановиться после кризиса.

Если рассматривать с этой стороны, то среди самых перспективных я бы выделил Португалию, Германию, Австрию, Таиланд, Венгрию, Польшу. Также нет сомнений, что выберется быстро с кризиса Америка. Этого гиганта ничто не разрушит.

– Какой инвестиционный совет вы бы дали вашему клиенту, желающему вложить в недвижимость крупные суммы?

– Первое, ни в коем случае не инвестировать в один проект. Потому что сегодняшняя ситуация говорит, что нет ничего стабильного. Диверсификация – это слово дня, и она будет нас направлять еще многие годы.

Второе, я бы брал проекты, которые генерируют постоянный доход. Не стоит рассчитывать на перепродажу и красивую статистику о постоянном росте цен на недвижимость, что якобы гарантирует высокую прибыль при перепродаже.
На самом деле, когда вы покупаете недвижимость, все, что известно наверняка, это сколько вы потратите. Дальше просто гадание.

Например, вы берете во внимание, что в Германии статистически стоимость недвижимости растет, допустим, на 3% в год. Соответственно, если через 10 лет ее перепродать, то, скажем, из €500 тыс. заработок составит €150 тыс. Цифры, безусловно, красивые. Но что будет через 10 лет, в какой степени вырастут цены вообще, а главное, на ваш объект – совершенно непредсказуемо.

На цену недвижимости и ее инвестиционную привлекательность влияет множество факторов: от общих, таких как соотношение спроса и предложения, ипотечные ставки и так далее, до локальных – строительство станции метро или открытие социального дома для алкоголиков и наркоманов по соседству.

– Какой вид вложений предпочтительней сейчас – покупка напрямую или долевые инвестиции?

– Везде есть плюсы и минусы. Плюсы долевого инвестирования заключаются в том, что это, во-первых, маленький порог входа. У нас минимальная сумма инвестирования – € 3 тыс. Во-вторых, дает возможность диверсифицировать даже небольшие бюджеты в €10-15 тыс. И в-третьих, позволяет на долгий период времени планировать определенный доход. Естественно, он зависит от той суммы, которую вы инвестировали.

Минус в том, что этот вид инвестирования не предполагает права собственности. Речь о совладении или покупке облигаций компании, которая владеет недвижимостью. Это может отпугнуть тех инвесторов, для которых только полное владение значит правильное вложение денег.

Выбирай самый доходный инструмент инвестирования в каталоге от «Минфина»

– Сколько можно заработать на минимальной сумме инвестиций, став дольщиком?

– Если брать минимальный вход € 3 тыс., много не заработаешь. Для этой суммы доходность может составить 6% годовых. Это очень хороший процент, если сравнить с доходностью от долгосрочной аренды в Европе, которая составляет примерно 3-5%.

Посчитаем, сколько даст 6% от € 3 тыс. Это € 180 в год, €45 в квартал, или € 15 в месяц. Очевидно, что эта сумма мало кого спасет, но и € 3 тыс. не решат всех проблем. В любом случае, для сохранения денег – это вполне приемлемый вариант.

Сегодня, когда инвестиции в зарубежную недвижимость замерли и людей больше волнует их финансовое будущее, мы предлагаем накопительные программы, позволяющие при небольших ежемесячных взносах начать создавать «подушку безопасности» на будущее. Такими программами пользуются те, кто понимают, что в будущем придется рассчитывать только на себя. Я сам инвестирую в такие программы.

– На какую доходность может рассчитывать инвестор, покупая недвижимость за рубежом?

– Если человек покупает недвижимость за рубежом, впрочем, как и у себя дома, у него есть несколько вариантов получения доходов. Один из наиболее стандартных – это долгосрочная аренда.

Рассмотрим, как пример, популярную для покупателей бюджетной недвижимости испанскую Торревьеху. Возьмем среднюю 2-комнатную квартиру порядка 50 кв. м за € 65 тыс.

С учётом налога на покупку в Испании (10%) и сопутствующих расходов на нотариуса, оформление, к этой цене прибавиться еще €9 тыс. Со старта общие траты возросли до €74 тыс.

Если повезет, такой объект можно сдать в долгосрочную аренду за €500 в месяц. Получается, в год от аренды мы сгенерируем €6 тыс. «грязного» дохода. С него мы вычитаем: €500 на комиссию агентства недвижимости, €20 в месяц или €240 в год на коммунальные платежи, €200 на ежегодный налог на квартиру. Таким образом, ежегодные расходы составят €940.

В результате прибыль составит €6000 – €940 = €5 060, или 6,84% годовых. Классный процент для недвижимости, но мы не учли затраты на покупку мебели, возможный ремонт и т. д. А еще 24% – налог на прибыль для нерезидентов. В результате чистая прибыль в год в нашем очень оптимистичном случае составляет €3 846, или 5,2% годовых.

– Недвижимость во время финансового шторма нередко становится проблемным активом. А есть ниши, позволяющие на ней зарабатывать и в трудные времена?

– Совершенно очевидно, что мы движемся в сторону проектно-зависимой экономики. Возьмем коворкинги. Они возникли потому, что у множества людей потребность в офисе возникает время от времени.

По той же причине появились центры по самостоятельному хранению товаров. Этот тренд будет развиваться. Поэтому тут множество вариантов инвестирования.

– … И один из них – вложения в хранилища информации? Расскажите об этом.

– Взлетела потребность в онлайн услугах — от заказа еды до Zoom. Вся эта информация должна где-то храниться. Громаднейшие компьютеры с большой памятью, куда закачиваются все данные, должны где-то физически находиться. В специально оборудованном помещении, а это и есть недвижимость. Поэтому data-центры сегодня просто замечательная тематика. На их создание и развитие нужны деньги. И вход инвесторов, конечно, здесь приветствуется.

Есть разные варианты входа – и через акции, и через облигации. Так что можно зарабатывать как за счет дивидендов, так и на росте стоимости акций.

Инвестировать в data-центры можно через инвестиционные трасты REIT, и порог входа там может стартовать даже от €300.

Считаю это направление очень перспективным. Какие здесь могут быть риски? Я их не вижу, потому что data-центры — растущая сфера. Особенно интересны они в плане долгосрочных инвестиций. Если сейчас их доходность не очень высокая – 2-3%, то через пять лет она может взлететь.

Беседовала Ирина Рыбницкая