Как заработать до 30% на турецкой недвижимости

Уже сегодня покупка квадратных метров в Турции может принести инвестору до 30% дохода от сделки перепродажи или же стабильную прибыль в виде 9% годовых от аренды.

Но, чтобы не промахнуться с выбором объекта вложений и получить от него максимальную выгоду, нужно учитывать массу нюансов. Каких именно – рассказала «Минфину» руководитель отдела продаж компании Liga Real Estate (Алания) Ксения Балджи.

Турецкая недвижимость не заметила вируса

Турецкий рынок недвижимости сравнительно благополучно преодолел шок локдауна. Даже во время карантина не было полного затишья – показы просто переместились в онлайн. В результате удалось избежать массовых распродаж и обвала цен.

В целом по стране число сделок наоборот резко увеличилось. Например, в июне 2020-го в годовом исчислении прирост составил 209%. Эти данные, правда, учитывают продажи клиентам из всех стран, в том числе из самой Турции.

Такой головокружительный прирост продаж объясняется просто: во время пандемии национальные банки предложили льготные ставки по ипотечному кредитованию. 1 июня три крупнейших государственных банка страны, Ziraat Bank, Halkbank и VakıfBank, открыли ипотечные программы с процентными ставками ниже инфляции. Кредиты для новых домов предполагали срок погашения до 15 лет, ставку от 0,64% и льготный период до 12 месяцев.

Чем заманивают иностранцев сейчас

И местные жители начали вкладываться в собственные курорты. Например, в Аланье за полгода продан 5 901 объект. В 2019-м за этот же период купили 4 700.

Покупателей-иностранцев в первые месяцы лета было на 38% меньше, чем годом ранее. Однако сейчас местные застройщики и аналитики рассчитывают на постепенное восстановление спроса и со стороны нерезидентов.

Есть несколько веских оснований для таких прогнозов. Во-первых, привлекательность страны повышает успешное решение проблемы с коронавирусом. Поскольку люди рассматривают Турцию как «безопасную гавань».

Во-вторых, ослабление лиры по отношению к основным валютам автоматически снижает стоимость вложений для владельцев СКВ. Например, по отношению к доллару с начала года лира девальвировала на 34%.

В-третьих, программы от застройщиков становятся более лояльными. Например, во время карантина компании продлевали сроки рассрочки платежа без процентов даже на готовую недвижимость. Кроме того, инвесторам была предоставлена возможность за небольшой залог резервировать объекты недвижимости до открытия авиасообщения. После этого клиенты могли прилететь в Турцию и уже на месте принять окончательное решение покупать или нет. В случае отказа свой залог они получали обратно.

Правда, кризис все же внес определенные корректировки – изменились покупательские предпочтения по типажам недвижимости. За последние несколько месяцев существенно вырос спрос на виллы, как среди местных покупателей, так и среди иностранцев.

Хотя до карантина этот тип недвижимости не пользовался большой популярностью. Основная причина – виллы в Турции строятся ближе к горам, у моря их практически нет. Но сейчас это уже не рассматривается, как большой недостаток, и спрос на них огромный. Поэтому большое количество застройщиков взялись за проекты именно вилл, которые начали разлетаться, как горячие пирожки.

Почему Турцию любят владельцы теневых капиталов

Турецкая недвижимость привлекает инвесторов демократичными ценами, низкими налогами и хорошей доходностью. Но кроме этого, в ее арсенале есть еще несколько несомненных преимуществ.

Во-первых, не предусмотрено лимита по инвестициям для того, чтобы получить вид на жительство. То есть, независимо от того, покупаете вы недвижимость за €30 тыс. или за €300 тыс., вы гарантированно получаете вид на жительство.

Во-вторых, позволяет за довольно низкую цену – $250 тыс. кадастровой стоимости (приблизительно половина от реальной цены на объект недвижимости) – получить гражданство Турции.

Ну и третий момент — Турция не спрашивает происхождения средств. В странах-конкурентах по рынку недвижимости, например, в Испании, на Южном Кипре, строго мониторится и отслеживается каждый цент. В Турции же все равно, где вы взяли деньги, главное, что вы привезли их в страну.

Налоги и платежи

По сравнению с большинством европейских стран, налоги на недвижимость в Турции выгодно отличаются.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости собственнику необходимо уплатить налог в размере 4% от ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость приблизительно равна половине рыночной или даже ниже. Например, налог на квартиру стоимостью €50 тыс. примерно составит: (€50 000 / 2) * 4% = €1000.

Далее, если владелец не перепродает квартиру, он платит ежегодный налог за недвижимость — 0,2% от кадастровой стоимости. Это самый низкий налог в Европе.

Также владельцы недвижимости платят айдак – ежемесячный платеж за зону общего пользования, за охрану, за электричество и т.п. Он может составлять от €20 до €80 в месяц. Например, если комплекс с работающей полной инфраструктурой (спа центр, бассейн, несколько скоростных лифтов, круглосуточная охрана, отдельный садовник) – платеж максимальный. В комплексах с квартирами по цене €50 тыс. айдак примерно равен €30-40 в месяц, плюс плата за электричество и воду по счетчикам.

Как получить скидку

Если вы готовы заплатить наличными сразу всю сумму или берете минимальную рассрочку до 6 месяцев, либо платите 50% первый взнос, а оставшуюся половину обязуетесь выплатить до конца строительства, застройщик может предоставить скидку.

Если вы платите полную стоимость, скидка может достигать 5%. При рассрочке скидка будет совсем незначительная, или же вы получите подарок в виде телевизора, кондиционера и т.п.

В любом случае, нужно учитывать: застройщики всегда открыты к переговорам и момент торга присутствует, независимо от бюджета.

Вилла и коммерческая недвижимостью: что выбрать

Если рассматривать покупку недвижимости с целью получения дохода, то особого внимания заслуживают четыре продукта.

1. Долевое участие

Это самый быстрый и самый прибыльный способ инвестирования. Вложившись в строительство недвижимости еще на стадии котлована, инвестор уже через 1,5 года может рассчитывать на прибыль в 30%. Важно правильно выбрать недвижимость.

Самый популярный и беспроигрышный вариант – квартиры 1+1 (с одной спальней), площадью 40 – 60 кв м, в жилых комплексах среднего класса и с хорошей инфраструктурой, расположенных недалеко от моря.

Такую квартиру можно приобрести у застройщика за €45-50 тыс. Но это если расстояние от комплекса до моря в пределах 200-500 метров. Если же он находится на первой линии, цена квартиры сразу возрастает вдвое и стартует с €90 тыс. Этот вариант хоть и дороже, но дает больший прирост при перепродаже – свыше 30%.

Проведем калькуляцию на конкретном примере.

Возьмем стандартный тип недвижимости 1+1 за €50 тыс. на начальном этапе строительства и рассрочку на 18 месяцев. Первоначальный взнос должен составить 30% от стоимости квартиры, у нас это €15 тыс.

На остальные €35 тыс. оформляем рассрочку. Она составит порядка €1950 в месяц. Плюс Турции – в возможности платить ежеквартально или раз в полгода: главное полностью рассчитаться до окончания срока рассрочки.

Если в планах – перепродажа, квартиру не обязательно оформлять в собственность. Поскольку в этом случае придется заплатить первичный налог 4% от кадастровой стоимости, что снизит ваш доход. Можно сразу переуступать квартиру другому покупателю.

Но каким бы не было ваше решение, свои 25% чистого заработка к €50 тыс. вы прибавите. В итоге, вы увеличите свой капитал на €12,5 тыс.

А если бы вы платили наличными всю сумму сразу, еще бы могли получить скидку от застройщика. Возьмем, к примеру, 3%. Это дополнительно €1,5 тыс. выигрыша. Таким образом ваш профит за полтора года составил бы €14 тыс.

2. «Срочная» вторичка

Иногда на вторичном рынке недвижимости появляются дешевые варианты по срочной цене. Но из-за того, что их очень быстро расхватывают, нужно иметь деньги наготове. Скажем, за €50 тыс. можно купить даже хорошую 3-комнатную квартиру, потому что у людей бывают разные обстоятельства, и за срочность они сильно уступают в цене.

Есть инвесторы, которые работают именно по такой схеме. Это быстрая инвестиция, которая позволяет в течении нескольких дней заработать, как минимум, + €10 тыс.

3. Недвижимость с гарантированной доходностью

Коммерческая недвижимость приносит гарантированный доход с аренды. Сумма стартовых инвестиций здесь гораздо выше – от €200 тыс. Но ежегодно можно рассчитывать на доход порядка 7%-9% годовых, в зависимости от коммерческой площади. Платится он собственнику ежегодно в мае единым траншем. При этом все налоги, все счета-фактуры ложатся на управляющую компанию.

То есть, вложив €200 тыс., инвестор, не взирая на политическую ситуацию, пандемию или сезон, каждый год получает чистыми свои 7% годовых, а это €14 тыс.

4. Доход с аренды

Если рассматривать варианты дохода с аренды, то лучше всего покупать недвижимость возле моря. Квартиры на первой береговой линии сдаются прекрасно и круглый год.

К примеру, у вас есть €125 тыс. За эти деньги вы можете купить полностью готовую к сдаче в аренду квартиру 1+1 класса лакшери. Приносить она будет €50 в сутки. Но это в сезон – с 1 мая до 30 октября. Зимой стоимость аренды падает до €30-35 в сутки. Хотя и зимой они сдаются благодаря наличию спа салонов, бассейнов, массажистов, косметологов. Исключение – февраль, традиционно это самый «глухой» месяц.

Итак, полгода квартира приносит €50 в сутки – это около € 9125, еще 5 месяцев € 30 в сутки – то есть приблизительно € 4575, и месяц отдыхает от гостей. Итого доходность от аренды составляет около € 13700. Но это при очень хороших раскладах, если политическая и экономическая ситуация стабильны. Гарантий здесь, как в случае с коммерческой недвижимостью, никто не дает.

Покупай, но проверяй

Стать жертвой мошенников можно и в Турции. Чтобы этого не произошло, нужно соблюдать ряд простых правил.

Прежде, чем покупать недвижимость, особенно если она находится в процессе строительства, следует обязательно запросить лицензию у агентства недвижимости.

Кроме того, важно проверить основные документы, которые должны быть у застройщика: свидетельство о праве собственности на земельный участок и первичный искан (разрешение на строительство).

Не помешает изучить информацию об уже реализованных комплексах данного застройщика. Обратите внимание, нет ли претензий к предыдущим объектам.

Внимательно отнеситесь к выбору агентства по недвижимости. В Турции их очень много. Чтобы избежать разочарований, лучше выбирать проверенные, которые давно работают на рынке и дорожат своей репутацией. Задавайте вопросы, требуйте, чтобы вам прислали шаблон договора купли-продажи и прописали все инвестиционные выгоды, которые вам обещают. В этом случае вы точно не проиграете.

Ирина Рыбницкая