Похоже рана, которую получила страна в 2008-м начала затягиваться, и ипотека больше не является ругательством. Однако горький опыт прошлого никуда не делся. И запустить кредитование простыми решениями не выходит. Снижение ставки и запуск льготной ипотеки под 7%, разумеется, даст толчок рынку. Достаточно сильный, чтобы по итогам года можно было отчитаться об удвоении портфеля. Но так ли это много, с учетом низкой базы?

Объем ипотечного кредитования к ВВП в Украине составляет порядка 0,7%. Это исчезающе мало. Для сравнения, в Турции этот показатель достигает 5%, в Польше — 20%. Даже в недружественной России со всеми ее проблемами, ипотека к ВВП составляет около 10%.

В этом смысле даже удвоение темпов выдачи новых ипотечных кредитов не решает главной задачи. А она, невзирая на всю амбициозность, вполне реальна — резкое ускорение экономики.

Читайте также: Ипотека под 7%. Кому будут выдавать и на каких условиях

Что не так с ипотекой по-украински

До сих пор правительство было сосредоточено только на одной проблеме — высоких кредитных ставках. Это в самом деле важная проблема, однако она является только частью уравнения. Для достижения поставленных целей ипотечные кредиты должны оседать главным образом на первичном рынке жилищного строительства. В противном случае экономический эффект окажется ничтожным, хотя и будет частично выполнена социальная функция.

Но опыт прошлого года показал, что никакими программами компенсации ставки выполнить эту задачу невозможно. Банки просто отказываются брать на себя риски. Они наотрез отказываются кредитовать несуществующие квадратные метры на условном 12-м этаже еще не построенного дома. И винить их в такой избирательности нельзя. В конце концов, даже покупатели такого жилья не могут быть уверены, что вложенные в стройку деньги будут конвертированы в стены и потолок.

Не сможет решить эту проблему и новая правительственная программа компенсации ставки. Я не сомневаюсь в ее успешности, однако запустить строительство она не сможет.

Читайте также: Кому банки готовы выдавать ипотечные кредиты

Новые идеи

По сути, запуск ипотеки под 7% — простое решение сложной задачи. Этот поезд стоит на рельсах программы «5−7−9». То есть его запуск, по сути, упирался в подготовку одного распорядительного документа.

Параллельно с этим проектом полным ходом идет подготовка более масштабного проекта, под который в конце прошлого года Минфин создал ПАО «Украинская финансовая жилищная компания».

Здесь правительство пытается решить ипотечную проблему на качественно ином уровне. Какой будет итоговая модель и что из этого получится — покажет время. Пока нет даже ясности, какое из направлений будет избрано в качестве базового. А обсуждается несколько вариантов, которые, впрочем, не противоречат один другому.

Финансовый лизинг. Эта модель позволяет снять риски «по линии» заемщика. Поскольку право собственности на квартиру остается у банка до полного погашения кредита. В таком случае заемщик фактически является арендатором. У нее, впрочем, есть один существенный минус — не факт, что такая логика подойдет людям.
Секьютиризация портфеля. Инструмент позволяет сформировать схожие по параметрам займы в портфели и выпустить под них ценные бумаги. Этот вариант особенно горячо обсуждается во властных кабинетах и в самом деле способен дать невероятный толчок ипотеке. По сути речь идет о рефинансировании портфеля, что высвободит ресурсы для кредитования новых клиентов.

Ипотека — идеально подходит для реализации таких инструментов. И созданная «Укрфинжилком» вполне могла бы взять на себя функции объединения схожих портфелей нескольких банков в крупные пулы. Сопровождать выпуск бумаг и искать инвесторов. Нет никаких сомнений, что спрос на такие активы будет значителен, и, кроме прочего, позволит привлечь иностранный капитал в страну.

Компенсация ставки. Это самый простой и малорисковый механизм для государства. Но он имеет ряд недостатков. Главный — сам собой он не может решить проблему. По сути, в таком случае речь идет не о поддержке рынка жилищного строительства, а о поддержке заемщиков.

Израильская модель

Главная проблема украинской ипотеки — отсутствие гарантий возвратности инвестиций. В настоящий момент ни банк, ни покупатель, ни государство не могут быть уверенными, что вложенные в строительство дома деньги станут жильем.
Есть всего несколько вариантов решения этой проблемы. Первый — радикальный — предусматривает полный запрет на продажу жилья, не введенного в эксплуатацию. Это не лучший способ, поскольку он существенно ограничит темпы строительства.
Второй — взять на вооружение израильскую модель. В ее рамках финансированием строительства занимается банк. По сути, он выступает заказчиком перед девелопером. Строительство объекта идет под строгим надзором банка, все финансовые потоки контролируются.

Залогом на старте выступает земельный участок, который должен принадлежать застройщику на праве собственности. Если по каким-то причинам он не справляется, объект переходит на баланс банка, и тот может нанять другую компанию для завершения строительства.

При этом банк может эмитировать и продавать гарантийные сертификаты на будущее жилье. Разумеется, в соответствии с требованиями законодательства и под надзором государства. Допускаю целесообразность и создания фонда гарантирования строительства.

При условии строго контроля со стороны НБУ и/или правительства такая модель вполне жизнеспособна. Ключевое условие — разделить кредитора и застройщика фактически. А не на бумаге. Только в таком случае можно избежать прецедентов прошлого года.

Нужны деньги

Но и это еще не все. Каким бы ни было решение, даже при условии запуска секьюритизации и интереса к таким бумагам со стороны западных инвесторов, для запуска рынка нужна солидная финансовая инъекция.
Ликвидности на банковском рынке сейчас с избытком. Но этот ресурс не подходит для кредитования ипотеки. Ни по стоимости, ни, что гораздо важнее, по срочности. Именно потому, как бы не пыталось извернуться государство, без вливаний из бюджета обойтись не выйдет.

Если оставить в стороне идею с компенсацией ставки, которая не способна решить все существующие проблемы, то на старте, по моим оценкам, нужно порядка 20 млрд грн. Этого хватит, чтобы запустить строительство двух сотен многоквартирных домов по совершенно новым принципам. Конечно, не сразу и при условии подготовки всех необходимых законодательных и подзаконных нормативных актов.

С точки зрения дефицитного бюджета, это очень существенная инвестиция. Но следует помнить, что каждая вложенная в проект гривна в будущем может принести до 6 грн ВВП. Результат довольно быстро сможет ощутить каждый украинец. Не только тот, который переберется из хрущевки в новое жилье.
Запуск ипотеки — это не только рабочие места для строителей, ремонтников, производителей мебели и стройматериалов. Это еще и детенизация экономики (даже дешевая ипотека требует официально подтвержденных доходов), а также падение стоимости аренды жилья. Когда покупка квартиры станет адекватной альтернативой съемному жилью, арендованные квадратные метры неизбежно начнут падать в цене.