«Минфин» решил разобраться, кто, на каких условиях и где сможет получить льготные кредиты, а также с какими рисками могут столкнуться заемщики.

Дешевая ипотека. Дубль № 2

Тема доступной ипотеки уже много лет не сходит с уст политиков и чиновников. Однако дешевые кредиты на жилье для большинства украинцев до сих пор остаются мечтой.

Большие надежды возлагались на государственную программу «Доступное жилье под 10%», которая стартовала летом прошлого года. Однако она оказалась не такой привлекательной, как о ней рассказывали. Во-первых, разрекламированная ставка в 10% на самом деле осталась декларативной. Реально из-за различных комиссий заемщикам приходится платить от 12,5%. А во-вторых, льготных 10% действует только в первые год-два, а затем ставка растет до среднерыночной и выше.

В результате программа не получила значительного распространения. И хотя в НБУ постоянно говорят об увеличении объемов ипотечного кредитования, на самом деле они оставляют желать лучшего. За счет ипотеки в Украине сегодня финансируется менее 5% сделок по покупке жилья.

В правительстве заверили, что предыдущие ошибки учли, и сообщили о запуске новой государственной программы дешевой ипотеки под 7%. Постановление с основными правилами кредитования Кабмин принял 27 января.

Ключевой новацией стало то, что государство обязуется компенсировать часть процентной ставки, чтобы заемщик получил дешевую ипотеку под гарантированные 7%. Иными словами, сегодня при рыночной ставке 15%, банк будет выдавать кредит под 7%, а 8% ему оплатит государство.

Читайте также: Как изменится кредитования и процентные ставки в 2021 году

«При текущем уровне ставок за 5 лет бюджет потратит на компенсацию более 5 млрд грн. При условии, что программа будет действовать 5 лет и ежемесячно выдаваться по 400 млн грн, а ежегодный рост ипотечного портфеля составит 30%», — подсчитала первый замглавы НБУ Катерина Рожкова.

Условия ипотеки под 7% годовых

Получить льготный кредит под 7% будет нелегко. В правительственном постановлении № 63 прописаны ограничения как к заемщикам, так и к предмету ипотеки.

  • Максимальная сумма займа — 2 млн грн;
  • Максимальный срок — 20 лет;
  • Минимальный первый взнос — 15% стоимости жилья.

Взять кредит можно будет и на новое жилье, в том числе еще недостроенное, и на жилье на вторичном рынке, но которому не более трех лет, то есть которое введено в эксплуатацию не позднее 2015 года.

Для одинокого человека или семьи из двух человек площадь жилья ограничена 50 кв. м. На каждого следующего члена семьи добавляется 20 кв. м. Стоимость общей площади жилья, которое превышает допустимую норму, должна быть уплачена заемщиком за счет собственных средств или на общих условиях кредитования.

Читайте также: Как получить ипотеку под 7% годовых

Требования к заемщику

Право на льготное кредитование будут иметь не все. Претендовать на ипотеку под 7% в первую очередь смогут те, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий. К таковым, согласно документу, отнесены:

  • граждане, которые последние 5 лет не продавали жилье (кроме временно перемещенных лиц),
  • те, кто состоит на так называемом «квартирном учете»,
  • жители общежитий или граждане, владеющие жильем, которое по площади не превышает 13,65 кв. м на одного члена семьи,
  • молодые семьи,
  • внутренне перемещенные лица,
  • ученые, медики и бюджетники.

Проблема заключается в том, что эта аудитория не всегда относится к категории платежеспособных, поскольку их доходы часто не превышают и 10 тыс. грн. Смогут ли они собрать необходимые средства для первого взноса и дальнейшее обслуживание кредита — вопрос остается открытым. Ведь, если взять, к примеру, квартиру стоимостью 1 млн грн (около $35 тыс.), то потенциальному заемщику нужно оплатить сразу 150 тыс. грн (15% стоимости) и более 6,5 тыс грн по кредиту ежемесячно.

К тому же в постановление указано, что заемщик по доходам должен отвечать требованиям банка. Тут же прописывается, что размер его среднемесячного денежного дохода и каждого из членов его семьи за последние пол года не должен превышать пятикратного размера средней месячной заработной платы в соответствующем регионе, где расположен предмет ипотеки.

Читайте также: Кому банки готовы выдавать ипотечные кредиты

Какие реально будут проценты

Льготная ставка в 7% на фоне сегодняшних условий выглядит довольно привлекательно. Ведь означает, что за приобретенное в кредит жилье заемщик переплатит не 250−300%, как обычно, а лишь 80−90% его стоимости. Но интересует другое-как будет эта ставка обеспечиваться и не будет ли повышаться за счет дополнительных платежей.

На самом деле банк в кредитном договоре будет устанавливать свою ставку. Но не произвольную, в правительственной программе указан ее максимальный размер. Так, для кредитов на приобретение готового жилья, она устанавливается на уровне, не превышающем Украинский индекс по депозитам физлиц (UIRD) на 12 месяцев +4,5 процентных пункта, а для кредитов на приобретение строящегося жилья, — на уровне, не превышающем индекс UIRD (на 12 месяцев) +7 процентных пунктов.

«Соответственно, на сегодня в рамках данной программы ставки по кредитам на приобретение готового жилья не будут превышать 12,78%, а по кредитам на строящееся жилье — 15,28%», — детализировал начальник департамента розничного бизнеса банка Глобус Дмитрий Замотаев.

Следовательно, обещают, что заемщик будет платить не более 7% годовых. Все, что выходит за пределы этой ставки, будет покрывать Фонд за счет государственных средств. Они ежемесячно заранее должны поступать на эскроу-счет (гарантийный счет), открытый в банке.

Что касается дополнительных платежей, то, конечно, они будут, но на них также установлены ограничения. В частности, согласно постановлению, комиссии не должны превышать 0,5% от суммы ипотечного кредита за весь срок действия кредитного договора. Кроме того, определен перечень рисков, от которых должен быть застрахован предмет ипотеки.

Читайте также: Ипотека-2021: кто кредитует и сколько стоит

Подводные камни

Программа дешевой ипотеки под 7%, возможно, лучше предыдущей под 10%, но также не совершенна.

«Важно, что эта программа создана для предоставления ипотечных кредитов с фиксированной ставкой на уровне 7% на весь срок кредитного договора. И главное что в течение погашения ипотеки платеж по кредиту не изменится — именно это гарантирует государство», — подчеркнул руководитель дирекции розничного бизнеса Приватбанка Дмитрий Мусиенко.

Но риск заключается в другом. Что будет, если государство впоследствии отменит льготную программу, или прекратит ее финансирование из госбюджета?

Тогда все льготы по ипотеке могут быть отменены и покупателю придется платить банку все проценты по текущим ставкам. А это, как уже было отмечено, UIRD + 4,5% или UIRD + 7%. Ведь правительство хоть и выступает гарантом, однако кредитное соглашение заемщик заключает с банком. И банк будет предоставлять льготную ставку ровно до тех пор, пока будет поступать возмещение из госбюджета.

Эти предположения небезосновательны, украинцы уже научены горьким опытом с программами льготного кредитования. В частности, такое случалось с кредитами, выданными в начале 2000-х годов при участии Фонда молодежного строительства.

Кто будет выдавать дешевые кредиты

Воплощать механизм компенсации должен Фонд развития предпринимательства, который уже занимается программой кредитования малого и среднего бизнеса «5−7−9». По правде говоря, его участие в программе льготной ипотеки стало довольно неожиданным.

Ранее предполагалось, что этим будет заниматься специально созданная структура — ПАО «Украинская финансовая жилищная компания». В конце прошлого года министр финансов Сергей Марченко даже подписал устав компании и назначил генерального директора. Но, очевидно, что-то пошло не так.

Целесообразность создания нового учреждения, которое по сути будет дублировать функции уже существующих двух — «Государственного ипотечного учреждения» и «Агентства по рефинансированию жилищных кредитов», с самого начала вызывала сомнения. А теперь, когда дело передали Фонду развития предпринимательства, и подавно.

Сейчас, как сообщили «Минфину» в Министерстве финансов, концепция деятельности «Укрфінжитло» находится на стадии разработки. Чтобы ускорить запуск льготной ипотеки без дополнительных бюджетных расходов, ее решили прикрепить к уже действующей кредитной программе «5−7−9». Предполагается, что в дальнейшем «Укрфинжитло» все-таки будет заниматься льготной ипотекой. А потому не исключено, что в условия программы будут вноситься коррективы.

Проект дешевой ипотеки Фонд развития предпринимательства будет запускать вместе с банками-партнерами. Однако кто именно попадет в их число и будет выдавать кредиты на жилье под 7%, в Минфине пообещали назвать уже в ближайшее время.

Ожидается, что это будут государственные банки, а также банки из числа тех, кто работает с кредитами для бизнеса под «5−7−9%». Таких на сегодня насчитывается 24.

Банки подтверждают готовность принять участие в государственной программе льготной ипотеки. Но более подробные комментарии соглашаются предоставить позже, после изучения постановления и отработки нового механизма кредитования.

«Кристалбанк рассматривает возможность стать участником новой правительственной программы» Доступная ипотека под 7%«. Специалисты банка знакомятся с условиями и делают расчеты», — сообщили в пресс-службе банка.

Подобный ответ предоставили Ощадбанк, Приватбанк и банк Глобус.

Автор:
Ирина Рыбницкая