Где купить квартиру у моря за €10 тыс.

Как и где выбирать квартиру, чтобы получить максимальный доход от своих вложений, «Минфину» рассказала руководитель компании «Elena Diamond Real Estate» Алена Инфантьева.

Кто покупает

Как ни странно, но кризис, связанный с эпидемией covid-19, сыграл на пользу рынку болгарской недвижимости. Этому способствовало несколько факторов.

Во-первых, активнее стали вкладываться в местную недвижимость обеспеченные граждане Болгарии. Причина банальна: закрытие границ вынудило многих отдыхать дома. А относительно низкие цены дали возможность не снимать, а сразу приобретать курортное жилье.

Особенной популярностью стали пользоваться виллы и лакшери апартаменты площадью от 100 кв м.

Во-вторых, расширилась география покупателей. На рынок болгарской недвижимости зашли инвесторы из Восточной Европы – Чехии, Словении, Польши. Они предпочитают жилье среднего класса — квартиры на 2-3 спальни для семейного выезда на море.

Также появились покупатели и из более экзотических стран – Китая и Индии. Их, в первую очередь, интересует дорогая недвижимость, которая обеспечит право на ВНЖ, а также коммерческая — для открытия в Болгарии своего бизнеса.

Соответственно, ни о каком падение рынка недвижимости и прогнозируемых ранее больших корона-скидках речи не велось. Цены на недвижимость в Болгарии остались стабильными – без дисконтов, но и без повышения.

Цены на местную недвижимость в 2019 г. достигли исторических минимумов. Говоря корректнее, с тех пор не выросли. Официальная статистика подтверждает это лишь отчасти.

Если из Софии и крупных городов последние пару лет поступали оптимистичные цифры о росте рынка (+29,5% за четыре года к первому кварталу 2019-го), то в самых культовых местах черноморского побережья они как будто замерли.

Причина – большой объем предложений на разный кошелек.

Почем продают

Сумма до €20 тыс. за квартиру у моря объективно небольшая. Но в Болгарии по-прежнему можно присмотреть объект из разряда «заходи и живи», начиная с €10 -12 тыс.

За €10 тыс. на Солнечном Берегу можно купить квартиру-студию площадью 30 кв м в километре от моря. Дешевые и очень хорошие варианты встречаются в центре Солнечного Берега. Квартира-студия в 400 м от моря стоит €15-17 тыс. Но надо понимать, что Солнечный Берег – это туристическая зона: здесь много людей и очень шумно.

Студии на первой береговой линии площадью 23-25 кв м (недвижимость комфорт-класса), полностью меблированные и оборудованные техникой стоят в пределах €30 тыс. Такая недвижимость очень ликвидна, быстро продается и первой сдается в аренду. Квартиры побольше, с одной спальней (кухня, просторная гостиная, отдельная спальня, санузел и видовая терраса) на первой линии можно приобрести за €45-50 тыс.

Отдельной темы заслуживает сегмент лакшери. Последние годы виллы и дорогие апартаменты от €500 тыс продавались плохо. И только сейчас спрос на них оживился. Отдаленность от моря уже не играет первостепенную роль: покупатели больше акцентируют внимание на видовых характеристиках.

Готовясь к покупке болгарской недвижимости нужно учитывать, что основное предложение формирует вторичный рынок. Поскольку активного строительства на побережье не ведётся, продаётся в основном жилье в комплексах, построенных максимум 15 лет назад. И среди продавцов по-прежнему большая конкуренция.

Где предлагают купить

Болгария – это три с лишним сотни километров, от Каварны на севере через города Бяла и Обзор, залив Солнечного Берега и до Созополя, Приморско, Царево на юге. Самые раскрученные курорты — Солнечный Берег, Поморье, Несебыр, Созополь.
Последние время появился спрос на недвижимость в районе горнолыжных курортов. Число сделок в этом сегменте за 2020 год выросло на 30%. Наибольшим спросом пользуются квартиры в Боровце и Банско.

Стоят квадратные метры здесь очень дешево. Например, за €10 тыс. можно купить отличную квартиру-студию, как для личного пользования, так и для передачи в аренду.

Туристов со всего мира привлекают прекрасные виды, минеральные источники, которых в горах очень много, качественные эко-продукты, высокий сервис за сущие копейки.

За что придется платить

Собственник может пользоваться имуществом по своему усмотрению: сдавать, дарить, передавать в наследство, продавать. Правда, дарение облагается налогом, который в 2,5 раза выше налога на продажу. Соответственно, выгоднее провести сделку купли-продажи.

Недвижимость оформляется на паспорт клиента в государственном органе Нотариате. За сделку нотариус берет 4% от кадастровой стоимости. Размер кадастровой стоимости зависит от года строительства дома.

У старых домов она может составлять даже 30% от рыночной стоимости. Если же речь идет о новом строительстве, т.е. о домах 3-5 лет от момента сдачи в эксплуатацию, то налоговая оценка практически приравнивается к фактической стоимости. К примеру, госпошлина на квартиру стоимостью €30 тыс. может составить от €840 до €1200.

Купив квартиру, собственник должен заключить договор с управляющей компанией на обслуживание комплекса. Сюда входит уборка территории, чистка бассейна, фонтанов, услуги садовника и др. За это управляющая компания берет от €4 до €12 за кв м в год. Итого, за квартиру 30 кв м годовая такса поддержки составит в среднем €240.

К ежегодным платежам также относится налог на недвижимость. Он рассчитывается на местах и составляет от €20 (за квартиру-студию) до €50 (за огромные апартаменты с 3 спальнями). Ежемесячных платежей в Болгарии нет.

Сколько можно заработать

Рынок недвижимости в Болгарии стабильный, особенных ценовых скачков на нем не происходит. Поэтому вариант покупки квартиры с целью перепродажи рассматривать не стоит. Другое дело – инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду.

Предложений на рынке много, поэтому важно выбрать правильную нишу, которая обеспечит доход. Как правило, лучшими вариантами являются квартиры средней ценовой категории, например, студия за €30 тыс. или апартаменты с одной спальней за €45-50 тыс. Как показывает практика, именно их чаще всего бронируют.

Если у инвестора есть большая сумма, допустим, €300-400 тыс., не стоит их вкладывать в один объект: правильнее распределить деньги на несколько.

Еще один момент – квартира должна быть расположена ближе к морю. Дома, которые стоят на пляже, заполняются в первую очередь. Уже к концу февраля свободных мест обычно не остается.

Зачастую инвестору нужно, чтобы вопросом сдачи квартиры в аренду кто-нибудь занимался. В этом случае он может обратиться в управляющую кампанию. Но это не совсем выгодно, поскольку они берут очень большие комиссионные. Гораздо выгоднее работать через агентства недвижимости, свой процент они берут не с владельца, а с арендаторов.

Доход от аренды в Болгарии приносит приблизительно 10-11% годовых. Это с учетом того, что сезон длится всего 5,5-6 месяцев и стоимость аренды в разные месяцы отличается. Наиболее доходные апартаменты в люксовом комплексе – в среднем приносят €80-100 в сутки. На первой линии апартаменты сдают за €50-60. Эконом вариант даст не больше €35 в сутки.

Например, вы вложили €40 тыс. в покупку апартаментов на первой линии. Это хорошая квартира комфорт класса. В сезон, с половины мая до половины октября, они будут приносить где-то €35-40 в сутки. При лучших раскладах, вы сможете заработать на аренде около €7 тыс. Но, как показывает практика в среднем доход составляет €5-6 тыс. Зимой жилье, скорее всего, будет простаивать. Но есть вариант, как этого избежать. Можно, к примеру, заселить на зиму пенсионера, который приехал в Болгарию на ВНЖ по договору аренды. Это очень популярная практика среди арендодателей. Выручите вы немного – €200 в месяц. Тем не менее увеличите свою доходность почти на тысячу евро. Итого, €6-8 тыс. за год квартира заработает.

Это та сумма, которую вы получите на руки. Компания по недвижимости свою маржу взымает с арендатора, плюс он отдельно платит по счетчикам и оставляет деньги за финальную уборку после своего отъезда. Управляющая компания все эти платежи взымает с владельца.

В прошлом году в Болгарии заговорили о вводе налога на доход с аренды. Правительство объявило, что для сдачи квартиры в аренду необходимо будет получить лицензию. Но, очевидно, эпидемия коронавируса способствовала тому, что эту инициативу поставили на паузу.

Не доверяйтесь таксистам

Безопасней всего покупать через агентства по недвижимости. Прежде, чем провести сделку покупки-продажи, они тщательно проверяют объект, изучают все документы.

Большую проблему составляют застройщики. В свое время в Болгарии было много объектов, выстроенных на кредитные средства. И недобросовестные застройщики так и не сняли обременения по ипотеке. Покупая напрямую, инвестор рискует попасть именно на заложенную квартиру и потом потерять много сил, нервов и денег на судебные тяжбы.

Но самое страшное, это когда клиент обращается за помощью к таксистам. В Болгарии миллион таких случаев, когда водитель такси, узнав, что человек намерен купить квартиру, тут же ему рассказывает историю о брате застройщике. Он уверяет, что воспользоваться его услугами буде гораздо выгоднее, чем обращаться в агентство. Многие покупаются на это предложение и в результате часто получают недвижимость с обременениями.

Ирина Рыбницкая