Что касается подземных паркингов в жилых домах и мест в отдельностоящих зданиях-парковках (как правило, это сооружения на 5−7 этажей), то, как говорит руководитель агентства недвижимости Андрей Романов, спрос на них в последнее время просто зашкаливает, а цены в течение этого года выросли на 15−20%.
«С учетом учащения вражеских атак на Киев, многие водители не хотят ставить авто на открытой местности. Кроме того, подземные паркинги в ЖК — это хорошая альтернатива убежищу. Поэтому, к примеру, аренда паркоместа уже стоит 150−299 долларов в месяц, что на четверть выше, чем в прошлом году. Это делает вложения в такие объекты выгодной инвестицией.
Во-первых, сумма входа не такая большая — всего 17−35 тысяч долларов, во-вторых, не нужно тратиться на ремонт, в-третьих, стоит очередь потенциальных арендаторов. Все это позволяет стабильно получать свои 7−8% годовых. Кроме того, паркоместа в Киеве уже в дефиците, поэтому уже до конца этого года ценник вырастет еще как минимум на 10%. То есть в будущем такие объекты можно выгодно перепродать", — отмечает Романов.
При этом эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что многое зависит от локации и типа объекта. Скажем, если вы купите гараж старой постройки в кооперативе, есть риски, что он пойдет под снос, и, вместо ожидаемой прибыли, инвестиция сработает в минус.
«Минфин» разбирался, что происходит на рынке гаражей и парковок, и на какие нюансы стоит обращать внимание потенциальным инвесторам.
Под авто, бизнес и убежище
Рынок гаражей и парковок сейчас переживает трансформацию, — говорит Роман Рябов, глава оценочной компании «Дельта-Консалтинг».
Те же гаражи все чаще ищут не столько для хранения авто, столько под склады, мастерские, СТО, убежища. «Это держит спрос на высоком уровне», — отметил эксперт.
Кроме того, так как подземные паркинги в ЖК стоят недешево, а уличные парковки в дефиците, особенно в спальных районах, плюс — оставлять там авто, с учетом вражеских атак, небезопасно, многие водители рассматривают покупку старых гаражей именно под авто. То есть небольшой сегмент рынка, который до войны риелторы уже «списали со счетов», переживает своего рода «ренессанс».
На рынке подземных паркингов, как говорит Романов, вообще небывалый бум.
«Это и безопасная площадка под авто, и альтернатива убежищу, и выгодная инвестиция. Желающих вложиться в паркинги сейчас едва ли не больше, чем инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость. Порог входа невысокий, тратиться на ремонт не нужно, доход от аренды — стабильный», — перечисляет Романов.
«Паркинги очень сильно изменились как объект недвижимости. Раньше покупатель квартиры часто воспринимал паркоместо как дополнительное приобретение: есть деньги — возьму, нет — как-нибудь и без этого припаркуюсь. Сейчас отношение совсем другое. В новых ЖК парковочные места стали важной частью инфраструктуры дома, и в качественных проектах их дефицит начинает ощущаться довольно быстро с момента заселения», — добавила столичный риелтор Ирина Луханина.
По словам экспертов, спрос на гаражи и паркинги уже сейчас превышает предложение.
К примеру, гаражных кооперативов в столице не так много, часть из них (как правило, расположенных в хороших локациях) уже снесли, а землю пустили под жилую или коммерческую застройку.
Подземных паркингов в киевских ЖК также не так много. «На дом на 500 квартир строят, в лучшем случае, 150−160 крытых подземных паркомест, а во многих новостройках крытых паркингов вообще нет», — отметил Романов.
В последнее время в Киеве активизировалось строительство отдельностоящих паркингов на 5−7 этажей. Такие комплексы уже есть или строятся, к примеру, возле ЖК «Галактика», «Комфорт Таун», «Русановская гавань», «Парковые озера» и др.
«На этапе инвестирования можно купить место за 15−17 тысяч долларов, уже к моменту сдачи объекта оно стоит не меньше 20−22 тысяч долларов», — говорит Романов.
Хотя, по его словам, спрос на паркоместа в отдельных паркингах ниже, чем на подземных площадках при ЖК.
«Во-первых, это не так удобно для водителей, поскольку все равно нужно идти к авто, а не просто спуститься из квартиры в подземный паркинг. Во-вторых, отдельные парковки более холодные, чем подземные, где даже в лютые морозы температура не опускается ниже плюс 10 градусов. В-третьих, в качестве убежища отдельные паркинги использовать не удастся, поскольку здания наземные», — пояснил эксперт. При этом места в отдельных паркингах все равно можно сдавать в аренду за 100−150 долларов в месяц.
«У меня есть клиенты, которые приобретают сразу по 10−20 паркомест именно как инвестицию. Они сдают их в аренду, а когда появляется потенциальный покупатель, готовый хорошо платить, — продают, как правило, дороже, чем покупали», — добавила Луханина.
Гаражный «ренессанс»
Роман Рябов отметил, что ситуация с гаражами и подземными паркингами, в зависимости от района столицы, заметно отличается.
Скажем, в центре (Печерский, Шевченковский, Голосеевский районы) найти капитальный гараж (отдельный бокс) вообще очень сложно. «Единичные предложения на Печерске или возле Золотых ворот стартуют от 12 до 25 тысяч долларов и выше, в зависимости от площади и того, приватизирована ли под объектом земля.
Отметим, что отдельные гаражи в центре расположены, как правило, во дворах жилых домов. Первые владельцы (как правило, военные в высоком ранге, чиновники и др.) получали их за «заслуги перед родиной» или через личные связи. Поэтому наличие такого гаража долгое время считалось не только удобством, но и признаком высокого статуса. В открытой продаже подобные объекты появляются не так часто, и, как правило, на них сразу же появляется несколько претендентов.
В Святошинском, Соломенском районах, а также на Борщаговке с гаражами попроще, а цены на них колеблются от 4 до 8 тысяч долларов. Но если гараж, к примеру, двухуровневый и с подвалом, а также большой площади (до 40 квадратов), он может стоить 7−9 тысяч долларов и больше.
Самые дешевые в Киеве гаражи — на Троещине, в Дарнице, Осокорках. Там отдельный кирпичный бокс можно найти за 3,5−5 тысяч долларов. Но если речь идет о двухуровневых или больших по площади гаражах в кооперативах с круглосуточной охраной, ценник увеличивается до 6−9 тысяч долларов.
На ценник влияет также правовой статус земли и самого кооператива. Если участок приватизирован или в долгосрочной аренде, и нет рисков по сносу гаражей, стоимость выше на 20−30% и более.
При этом сдавать гаражи в аренду можно от 3,5−5 тысяч до 25 тысяч гривен в месяц.
Скажем, на OLX предлагается небольшой металлический гараж на Позняках за 3 500 гривен в месяц. На Оболони в гаражном кооперативе «Схид» гараж можно снять за 4 тысячи гривен, а в кооперативе «Минский» — за 4 500 гривен. В то же время двухэтажный гараж в Подольском районе выставлен за 16 тысяч гривен в месяц, а гараж на два авто на Сырце под СТО — за 25 тысяч гривен.
То есть, если купить небольшой гараж за 5 тысяч долларов и сдавать его по 5 тысяч гривен в месяц, реально «отбить вложения» менее чем за 4 года, тогда как возврат инвестиций, к примеру, в квартиры, сейчас составляет до 10 лет.
Паркинг по цене квартиры?
Ценники на места в подземных паркингах, по словам Романова, за последний год выросли на 15−20%, а до конца этого года будет еще плюс 10%.
«К примеру, в центре Киева (Печерский, Шевченковский, Голосеевский районы) место в подземном паркинге ЖК стоит от 15 до 35 тысяч долларов. А в клубных и элитных домах ценник может достигать и 40−50 тысяч долларов», — говорит Рябов. Луханина говорит, что есть случаи, когда ценники на паркинги в элитных домах доходят до 79 тысяч долларов. То есть площадка для авто в подземном паркинге в центре города может стоить, по факту, как небольшая однокомнатная квартира на вторичке на окраине.
В Подольском, Оболонском, Святошинском, Соломенском районах паркоместа в новостройках стоят от 8 до 15 тысяч долларов. На Левом берегу (Днепровский, Дарницкий, Деснянский районы) ценник колеблется от 6 до 12 тысяч долларов.
В отдельных ЖК ценник заметно выше.
«К примеру, в ЖК „Парковые озера“ (Левый берег) место на подземном паркинге стоит до 30 тысяч долларов. В ЖК „Русановская гавань“ — 35 тысяч долларов, в ЖК „На Вавиловых“ (Сырец) — 28 тысяч долларов», — перечисляет Романов. Стоимость во многом зависит не только от качественных характеристик самой площадки (площадь, есть ли видеонаблюдение, круглосуточная охрана и др.), но и от того, насколько в данной локации много паркомест (то есть есть ли их дефицит).
При этом, по словам Романова, за паркингами буквально «стоит очередь потенциальных арендаторов».
«Люди готовы платить до 150−200 долларов в месяц за место на подземном паркинге, причем вне зависимости от района. Если речь идет о площадке для авто в отдельностоящем паркинге, арендная ставка колеблется от 100 до 150 долларов в месяц. Это на 25% больше, чем в прошлом году. И, скорее всего, ставки и дальше будут расти», — отметил эксперт.
Парковочные перспективы
Роман Рябов выделяет несколько тенденций, которые в ближайшее время станут определять развитие рынка гаражей и паркингов:
Перепрофилирование капитальных гаражей. «Из-за ограниченного объема складских площадей и высокой стоимости аренды коммерческой недвижимости гаражные боксы с подвалами постепенно станут вытеснять небольшие складские помещения. А стабильный спрос со стороны малого бизнеса будет удерживать цены от снижения даже при условии стагнации автомобильного рынка», — пояснил «Минфину» Рябов.
Дефицит уличных парковочных мест в столице. «Дефицит заметен особенно в спальных районах Киева. Поэтому ожидается дальнейший рост капитализации гаражных кооперативов, расположенных в радиусе 10−15 минут ходьбы от жилой застройки. Отсутствие альтернативной инфраструктуры делает такие объекты «защищенным активом», — считает Рябов.
В перспективе 12−18 месяцев ценовая динамика на паркоместа в новостройках корелируются с уровнем продаж квартир в этих домах. В то же время стоимость капитальных гаражей в кооперативах будет демонстрировать низкую волатильность с умеренным восходящим трендом (на уровне 5−7% в год) из-за физического исчерпания предложения и стабильного интереса инвесторов, рассматривающих такие объекты, как мини-укрытия или бытовые склады.
По мнению Романова, спрос на паркоместа в столице и дальше будет расти. А так как их количество увеличивается крайне медленно, станет нарастать и дефицит, что позволяет рассчитывать на увеличение как арендных ставок, так и цен на продажу.
«Причем, даже если война закончится, и паркинги уже не нужно будет использовать как убежища, спрос на них все равно останется большим, поскольку в столице усугубляется проблема с уличными парковками», — отметил Романов. При этом, в случае улучшения ситуации с безопасностью, ценники станут расти даже быстрее, чем сейчас, вслед за общим подорожанием недвижимости в Киеве, — подытожил Андрей Романов.