Что будет с ценами на новостройки в 2022 году

С какими прайсами рынок вошел в новый год

2021 год запомнится высокими темпами роста цен на жилье. За 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла с 27,7 тыс. грн до 34,7 тыс., или на более чем 25%. Цена за «квадрат» в долларовом эквиваленте увеличилась на 32% — до $1 290.

Источник: по данным ЛУН

Высокую динамику показали цены на жилье бизнес-класса. Если в первый месяц 2021 года, по данным ЛУН, средняя цена квадратного метра в этом сегменте составляла 41,7 тыс. грн, то уже в декабре пересекла отметку в 50 тыс. и достигла 52,9 тыс. грн. Прирост составил 27%.

Не сильно отставал премиум-сегмент. Начав год с 65,3 тыс. грн, за 12 месяцев «квадрат» вырос на 18% — до 77 тыс. грн.

Ценовые ралли не обошли и комфорт-класс — самый популярный сегмент как среди застройщиков, так и среди покупателей: стоимость «квадрата» здесь выросла с 23 тыс. грн до 26,9 тыс. грн, или почти на 17%.

Меньше всего вырос в цене эконом-класс. Средняя стоимость квадрата здесь прибавила всего 1,6 тыс. грн — с 20,8 тыс. грн до 22 тыс грн, а это даже не 6%.

Источник: по данным ЛУН

Почему дорожало жилье

На прайсы от застройщиков влияли, прежде всего, рыночные факторы. Одним из главных факторов ценового скачка в 2021 году стал значительный рост себестоимости строительства.

«Только за последние несколько месяцев, по нашим подсчетам, себестоимость увеличилась на $120−150 на кв. м. В первую очередь это связано с повышением цен на материалы. А есть еще фонд заработной платы и энергоресурсы — это тоже значительная часть расходов», — объяснила коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Дефицит отдельных материалов и высокая инфляция сказывалась и на строительном рынке. Цены на некоторые материалы показали рост до 200%. Стекло, например, по информации основателя компании KAN Development Игоря Никонова, практически исчезло с рынка из-за остановки завода в свое время.

Цены на жилую недвижимость росли по всему миру: за прошлый год они прибавили 4,8%. Но у нас их накручивали и сами застройщики. В 2019 году рынок фактически застыл, поэтому в прошлом году компании попытались наверстать утраченные доходы, воспользовавшись оживлением спроса.

Всплеск продаж пришелся на вторую половину 2021 года. За квартирами, особенно на ранних стадиях строительства, в отделы продаж застройщиков выстраивались очереди. Но уже с осени начался спад активности покупателей. По данным АФНУ, в последние месяцы 2021 года количество сделок на первичном рынке сократилось более чем на треть, по сравнению с летними месяцами.

Что будет с ценами в этом году

Разворот в настроениях покупателей эксперты объясняют рядом неблагоприятных факторов. Среди них — новая волна пандемии и введение очередных карантинных ограничений. В условиях неопределенности украинцы предпочитают не торопиться с покупкой квартир.

Весомую роль играют и политические факторы. Угрожающая ситуация на границе с Россией заставляет инвесторов еще раз задуматься — уместно ли в данное время инвестировать в жилье.

Но главная причина уменьшения количества сделок на рынке новостроек в другом — слишком быстрые темпы роста стоимости квадратных метров привели к фактическому «истощению» платежеспособного спроса. Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестировать в недвижимость, уже это сделали. Теперь нужно время, чтобы платежеспособность населения восстановилась. На это, по мнению экспертов, способны влиять два момента: рост доходов граждан и развитие доступной массовой ипотеки.

«Если, например, наконец-то заработает ипотечное кредитование, мы сможем наблюдать, как значительно вырастет спрос, за которым с текущими объемами строительства девелоперы просто не будут успевать», — считает Анна Лаевская.

Пока ипотека в Украине откровенно пробуксовывает. Даже несмотря на активизацию гривневого ипотечного кредитования в 2021 году, его общий объем (в пересчете на гривну) почти в четыре раза ниже, чем до начала валютного кризиса (девальвации гривны) в 2008 году.

Работающими гривневыми ипотечными кредитами в Украине, даже если считать созаемщиками членов семьи основного заемщика, охвачено менее 0,2% населения старше 15 лет, тогда как в странах Центральной и Восточной Европы этот показатель составляет от 15% до 20%.

Большинство экспертов если и прогнозируют возобновление сделок на рынке, то не раньше, чем во втором полугодии 2022 года. Соответственно, именно в этот период может произойти рост цен. Но такие темпы, как в 2021 году, уже не ожидаются.

В годовом исчислении, по прогнозам экспертов, удорожание произойдет в пределах 10%-20%. То есть если на декабрь 2021 года средняя цена квадратного метра нового жилья составляла 34 700 грн, то за год она достигнет 41 тыс. грн. Самые большие ценовые колебания ожидаются с апреля по июнь и с октября по декабрь включительно.

«Спад активности в покупке жилья, возможно, приведет к остановке роста цен, однако не к его снижению», — считает юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor. Estate Владимир Копоть.

Тем не менее на определенные ценовые уступки можно рассчитывать. Директор ООО «Сити Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук говорит, что если на протяжении длительного времени будет наблюдаться дефицит платежеспособного спроса, это заставит часть девелоперов, инвесторов и частных продавцов снижать цены. Но это коснется только самых «перегретых» сегментов рынка.

Главные тенденции рынка недвижимости

По данным экспертов, только в Киеве потребность в новом жилье составляет около 15 млн кв. м. При сохранении современных темпов строительства удовлетворить такой объем спроса девелоперы смогут только через 15−20 лет.

Учитывая такие цифры, в 2022 году застройщики продолжат активно строить и вводить в эксплуатацию новые квадратные метры. Свободных участков под застройку в столице практически не осталось. Поэтому реновация промышленных зон — то направление, которое девелоперы будут развивать наиболее активно.

«За счет объективных факторов — транспортных развязок, наличия коммуникаций необходимой мощности на участке — такие проекты наиболее привлекательны для девелопмента», — считает директор ООО «Сити Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук.

Продолжит расти рынок в пригородной зоне. Ее преимущества — более низкая цена, наличие собственной зеленой территории, меньшая этажность, загородный комфорт и т. д. — в условиях карантина будут существенно влиять на выбор покупателей. «Однако чтобы у проекта был спрос — он должен отражать эти преимущества, а не быть очередной высотной застройкой, но за пределами Киева», — подчеркивает Анна Лаевская.

Увеличится популярность проектов, в которых и дом, и офис под одной крышей, соответственно, их количество будет увеличиваться в портфелях застройщиков. Такие комплексы объединяют жилую и коммерческую недвижимость, предоставляя своим жильцам возможность закрыть большинство нужд, не покидая территории ЖК: сервисные услуги, шоппинг, отдых, обучение и т. д.

Точечная застройка, когда новые постройки втискивались в старые кварталы, уже утратила актуальность. Девелоперы предпочитают развитие крупных участков, где есть возможность спланировать комфортную территорию с развитой торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. И в будущем количество таких проектов будет увеличиваться.

А вот реализовывать их будут в основном те же застройщики, которые уже работают на рынке. Особых изменений в своих рядах девелоперы не ждут. Хотя не исключают возможности, что будет продолжаться тенденция захода региональных застройщиков — со Львова, Одессы, Харькова — на столичный рынок недвижимости. И, наоборот, киевские девелоперы усилят загородную и региональную экспансию.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Пик доходности инвестиций в недвижимость остался позади. Заработать на перепродаже больше 60% меньше чем за год, как повезло многим инвесторам в 2021-м, вряд ли удастся.

Во-первых, темпы роста стоимости квадратного метра замедлились. Во-вторых, застройщики дают достаточно высокую цену уже «на входе».

«И будут давать, поскольку увеличивается доля компаний, реализующих проект собственными средствами, и их темпы строительства не зависят от средств инвесторов», — объясняет Владимир Копоть.

«Современные девелоперы для реализации проектов все чаще используют собственные инвестиции, которые составляют до 60% от себестоимости проекта. Такие средства позволяют строить без оглядки на состояние спроса и не зависеть от форс-мажорных обстоятельств», — дополняет основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

На инвестиционную привлекательность недвижимости окажут влияние и законодательные изменения. По новым правилам, при продаже третьего и более объекта в течение года частному инвестору придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 18%. Это ограничит количество спекулятивных сделок на рынке.

Тем не менее недвижимость и дальше будет оставаться востребованным инвестиционным инструментом из-за отсутствия альтернатив. «По сравнению с 2021 годом, доходность от перепродажи квартир несколько снизится, однако все еще будет оставаться высокой, на уровне 30−40%, а в сегменте бизнес даже выше», — говорит коммерческий директор «Интергал-Буд».

Ситуация с арендой более сложная. Количество арендуемого жилья дорастает до своего пика и ощущается перенасыщение рынка.

«Прямой расчет показывает доходность на уровне 9−11%. Однако, если учесть временные затраты на сдачу в аренду, вакантность и операционные расходы, реальный показатель составит 4−7% годовых в валюте», — отмечает Роман Герасимчук.

Беспроигрышным вариантом для инвестиций, по оценкам экспертов, будут объекты комфорт- и бизнес-класса, 1- и 2-комнатные площадью до 60 кв. м. В 2021 году более 80% спроса сконцентрировалось именно здесь и они наиболее активно росли в цене.

По подсчетам основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, в 2022 году более 60−65% спроса на первичном рынке будет сосредоточено на таких объектах, они станут наиболее удачным решением с точки зрения инвестиций.

В целом эксперты ожидают, что после определенного периода затишья на рынке недвижимости восстановится положительная динамика и покупатели смогут выгодно заключить сделки.