Ипотека-2021: На каких условиях можно взять кредит на жилье

Ипотечный ренессанс

Нацбанк ежемесячно рапортует об ипотечных рекордах банков. Но регулятор делает это на основе опроса, не являющегося официальной статистикой. В частности, банки отчитались, что в августе текущего года выдали 944 ипотечных кредита на общую сумму 830,1 млн. грн. «Это самый лучший результат по объему нового ипотечного кредитования в течение периода, охваченного опросом (с декабря 2018 года)», — похвастались в Нацбанке.

В целом, по данным регулятора, за первые восемь месяцев года (январь-август) банки выдали 6,6 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более 5,2 млрд грн. «Если сравнить с соответствующим периодом прошлого года, то объемы нового ипотечного кредитования выросли в 2,2 раза по количеству договоров и почти в три раза в денежном измерении», — подсчитали в НБУ.

Размер портфеля

Данные по размеру ипотечного портфеля противоречивы.

Из отчета того же НБУ следует, что доля ипотеки в портфеле банковских кредитов физическим лицам — самая маленькая и не превышает 7%.

В денежном измерении новый ипотечный портфель должен составлять около 13 млрд грн. Но если сложить объемы выдачи кредитов с момента начала опроса (декабрь-2018), то получится менее 12 млрд. грн.

Как бы там ни было, но эти объемы мизерные. Так, по данным Алены Шмигель, ведущего экономиста департамента финансовой стабильности НБУ, в Украине соотношение «ипотека к ВВП» сейчас на символическом уровне — менее 1%, хотя в соседних странах — в среднем 30%. В развитых экономиках уровень проникновения ипотеки иногда достигает 100%.

«Кредитные средства частично покрывают, по разным оценкам, менее 7% сделок на рынке недвижимости», — отмечает Алена Шмигель в своей колонке.

Кто кредитует

В НБУ заявляют о значительной концентрации ипотечного рынка: пять самых активных банков заключают до 90% новых сделок, хотя о выдаче ипотечных кредитов ежемесячно отчитывается около 20 участников рынка.

Официальная статистка в разрезе банков традиционно отсутствует. Однако ее ведут, в частности, в Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ). Речь идет о так называемой инициативе Президента, предусматривающей ипотеку дешевле 10%. Такие кредиты выдаются банками с середины 2020 г. Их характерным признаком было наличие ставки менее 10%, хотя бы на первый год. Но пока банки на своих сайтах такую программу не выделяют. Более того, некоторые банки уже повысили заявленную изначально привлекательную ставку с 9,99 до 12% годовых.

Показатели «ипотеки под 10%»

По данным НАБУ, по состоянию на 20.09.2021 г.

Отдельно работает программа «Доступной ипотеки 7%», подробная статистика по которой публикуется еженедельно. Лидеры — почти те же, за единственным исключением: вместо Правэкс банка в пятерке — банк «Глобус».

Показатели госпрограммы «Доступная ипотека 7%»

По данным Минфина, по состоянию на 20.09.2021 г.

В целом эта ипотечная программа, стартовавшая в начале марта, до сих пор так и не преодолела планку в 1000 выданных ссуд и объем 1 млрд грн. Хотя внешне условия выглядят очень привлекательно. Взять хотя бы ставку: 7% — это в два раза меньше, если сравнивать с рынком. Буквально недавно были устранены другие важные ограничения.

Плавающая ставка

По данным опроса НБУ, средневзвешенная эффективная ставка ипотечного кредита составила в августе для вторичной ипотеки 13,6% годовых, а для первичной — почти 16% годовых. Кредиты на первичную ипотеку дороже из-за больших рисков. Однако есть банки, готовые кредитовать «первичку» дешевле, чем покупку готового жилья. Например, по данным банка «Глобус», он предлагает первичную ипотеку почти под 19%, а вторичную — под 21% годовых.

Больше половины новой ипотеки выдается под плавающую ставку. В частности, в августе под такую ставку выдано более 60% кредитов, как по количеству, так и по объему.

Плавающую ставку практикуют практически все активные кредиторы. Но обычно она фиксируется на первые годы кредитования.

Как правило, фиксация происходит только на 1−2 года, но могут быть варианты: в Кредобанке — это 3 года, а Правэксе — на 5.

Однако банк все равно возьмет свое. Так, Кредобанк на каждый год фиксации устанавливает отдельную ставку, размер которой колеблется от 10 до 15% годовых. Правэкс банк берет почти 3% комиссии за выдачу кредита, что частично нивелирует преимущества от низкой фиксированной ставки в 10% годовых на 5 лет.

После нескольких лет фиксации чаще всего применяется плавающая ставка. Ее привязывают к Украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц (UIRD) на 12 месяцев плюс 3−4% годовых. На 19 октября текущего года 12-месячный UIRD составлял 8,75% годовых. То есть ставки для заемщика составляли от 11,75 до 12,75% годовых. Кредобанк применяет UIRD на 3 месяца + 4,5−5% годовых.

Читайте также: Какие банки выдают населению самые дорогие кредиты

Комиссии и другие платежи

Кроме уплаты процентов, заемщик должен быть готов к следующим платежам:

• 0,99−2,99% от суммы кредита — одноразовая комиссия;
• 0,23−0,5% от стоимости залога — страхование залога, ежегодно;
• 0−0,8% от остатка задолженности по кредиту — личное страхование заемщика, ежегодно;
• 1% от стоимости недвижимости — пенсионный сбор;
• от 2 800 грн — оценка недвижимости;
• от 10 000 грн — услуги нотариуса.

Это более или менее стандартный перечень платежей, связанных с ипотекой.

Но банки взимают и разные дополнительные платежи.

К примеру, Укргазбанк возьмет 0,7% от суммы кредита за выдачу кредитных средств наличными. Кредобанк хочет 2% от суммы остатка задолженности за изменение графика погашения кредита, инициированного клиентом.

По информации «Минфина», реальные (эффективные) ставки по ипотеке пока колеблются от 12,4 до 20,9% годовых, в зависимости от банка. То есть в среднем ипотека обходится заемщикам примерно в 15−16% годовых. Для больших кредитов на долгий срок это многовато.

Читайте также: Ипотека: как взять на 25 лет, чтобы погасить за 5

Первичная ипотека приходит в упадок

По данным НБУ, кредиты на покупку уже готового жилья на вторичном рынке недвижимости остаются главным сегментом рынка ипотеки: в августе их доля в который раз превысила 90%, как по количеству договоров, так и в денежном эквиваленте.

«Еще три года назад новая ипотека выдавалась, в основном, на новое жилье (более 70%), прежде всего благодаря восходящей популярности программ с застройщиками, — вспоминает Алена Шмигель. — Но правовая неурегулированность первичного рынка жилья привела к тому, что в 2019 г. ситуация стала кардинально противоположной».

Половина ипотеки — в Киеве и области

Рынок значительно концентрирован географически.

Так, в августе 55% ипотек в денежном выражении было выдано в Киеве и области. Хотя по количеству на столичный регион приходится менее 40% ссуд.

«В новых выдачах вырос вес города Киева, где средняя сумма договора существенно выше, чем в регионах», — отмечают в НБУ.

На втором месте — Харьковская область с почти 6-кратным отставанием от лидера. Далее — Львовщина, Днепропетровщина и Одесчина.

Кто и как одалживает

Банки отмечают, что около трети ипотечных заемщиков составляют частные предприниматели (ФОП).

Несмотря на минимальное требование по первому (собственному вкладу) в 20%, фактический составляет более 40%. К примеру, в Правэкс банке фактический собственный вклад вообще превышает две трети! В то время как в Ощадбанке — все с точностью до наоборот.

Как уже отмечалось выше, средняя сумма ипотечного кредита составляет чуть меньше 900 тыс. грн. (около $33 тыс). Соответственно, усредненная стоимость объекта ипотеки составляет примерно $70 тыс.

Большинство банков не готовы предоставлять ипотеку на срок длиннее 20 лет. Едва ли не единственное исключение — Ощадбанк, который предлагает ипотеку на срок до 30 лет, но только для беженцев из оккупированных территорий Донбасса.

Фактический размер ежемесячного платежа по ипотеке составляет преимущественно до 10 тыс. грн при доходе заемщиков в 15−25 тыс. грн.

Что касается кредитной перегрузки, другими словами соотношения ежемесячного платежа по кредиту к доходам заемщика, то подходы банков существенно отличаются. Большинство из них ориентируются на соотношение 50−60%, но некоторые игроки работают с показателем до 80%. То есть заемщику на жизнь остается лишь пятая часть заработка. Лучший для заемщика вариант — когда кредитная нагрузка не превышает 30% дохода.

Перспективы — туманные

Многие банкиры не верят в ипотеку при нынешнем уровне ставок. «Ипотека начинает нормально работать, когда процентные ставки по ней опустятся в район 5% годовых», — считает Иван Свитек, предправления Юнекс Банка.

Подобного мнения придерживается Александр Писарук, предправления Райффайзен Банка: «Потенциал отечественного рынка — колоссальный, но в долгосрочной перспективе. Мы не ожидаем революции в этом направлении. На данный момент первичный рынок жилья очень рискованный. Ставка в 10% годовых пока не выглядит рабочей, хотя реальные предложения приближаются к этому уровню. О рынковых 7% приходится только мечтать».

Для крупнейшего банка страны — государственного Привата — ипотека также не является приоритетом из-за слишком высоких рисков.

Весной текущего года планами активно продвигать ипотеку делился Владимир Мудрый, предправления ОТП Банка. В частности, банк присоединился к госпрограмме «Доступная ипотека 7%», однако до сих пор выдал в ее пределах лишь несколько кредитов.

Недавно премьер-министр Денис Шмигаль заявил о намерении удешевить льготную ипотеку до 5% годовых , сделав ее более массовой.

Вместе с тем, дальнейшее снижение рыночных ставок — под большим вопросом, учитывая темпы инфляции. Кстати, в июле-августе ставки по вторичной ипотеке уже начали расти после июньского минимума в 13,22% годовых.

В свою очередь, в НБУ не видят проблем с дальнейшим снижением стоимости банковских ресурсов. «В скором времени процентная ставка вообще перестанет быть проблемой. Однако остаются неценовые факторы, которые и дальше будут сдерживать кредитование», — говорит Алена Шмигель. Речь о юридических рисках, в частности, присущих первичному рынку.