При каких условиях будут снижаться кредитные ставки и на каких условиях банки будут выдавать ипотечные кредиты, «Минфину» рассказал эксперт в банковской сфере, член наблюдательного совета Ощадбанка Тарас Кириченко.

«На платежи по ипотеке человек должен тратить столько, сколько на аренду жилья»

По данным Нацбанка, ипотечные кредиты выдают лишь треть банков. Почему этот вид кредитования не популярен?

Значительная часть банков, которые обслуживают физических лиц, хотели бы давать и ипотечные кредиты. Другой вопрос, насколько активно они готовы работать в этой сфере, какие программы разрабатывать и т.п.

Однако здесь важно не то, сколько банков будут работать на этом рынке, а то, какой объем будет иметь сам рынок. То есть, насколько востребованными будут ипотечные кредиты у граждан: будут ли они иметь возможность взять ипотеку по кредитным ставкам, которые им предлагают банки.

Сейчас практически каждая семья хотела бы улучшить жилищные условия. Проблема заключается в том, что не у всех есть деньги для приобретения новой квартиры или уплаты высоких ставок по ипотеке.

Ипотека, условно говоря, должна дать людям возможность приобрести собственное жилье и платить по ипотечному кредиту ту же сумму, которую сейчас приходится тратить на аренду.

В Нацбанке говорят, что ипотечные ставки в 2020 году упадут до 14-15%. Президент Владимир Зеленский считает, что стоимость таких кредитов можно снизить до 10% годовых. Какой из этих прогнозов, по Вашему мнению, является реальным?

Я думаю, что уже в этом году мы увидим гривневые ипотечные кредиты под 10%. Рассчитывать на привлечение займа под такую ставку сможет любой гражданин, имеющий средства для первого взноса за жилье и достаточные официальные доходы.

Условия кредитования могут улучшиться благодаря снижению ставок по депозитам, уменьшению рисков для кредиторов и увеличению их полномочий.

До какого значения должны упасть депозитные ставки и ключевой ориентир – учетная ставка НБУ, чтобы банки смогли предлагать 10-процентные ипотечные кредиты?

Если права кредитора будут защищены, а злоупотребления со стороны заемщика минимизированы – риск банка можно оценить в 1%. Добавляем к нему еще текущие расходы банка и его прибыль, пусть это будет 3%. Так мы выходим на то, что средняя ставка по депозитам должна быть в пределах 6% и тогда ипотека под 10% будет вполне реальной.

В большинстве банков ставки по депозитам уже близки к 10%, а часто ниже. Если же и дальше будет снижаться учетная ставка Нацбанка, будет оставаться невысокая инфляция, можно будет ожидать и дальнейшего снижения ставок по депозитам, а впоследствии и по кредитам.

Не спровоцирует ли такое существенное снижение депозитных ставок отток денег из банков?

Я не рассматривал такой сценарий. Если у человека есть деньги, то держать их в наличке «под подушкой» просто опасно.

В Украине вполне нормально функционирует банковская система, и даже ставка 6-7% годовых — это тоже больше, чем отсутствие прибыли. Во всем мире люди спокойно держат деньги в банковской системе под значительно более низкие проценты, чем в Украине, и риска оттока вкладов не возникает.

«Если хотите более низкие ставки по ипотеке, должны показать официальные доходы»

Достаточно ли для оживления ипотечного кредитования только снижения ставки? Ведь, к примеру, немало людей получают зарплаты «в конвертах». И для них также проблемой является подтверждение достаточного для получения ипотеки уровня доходов.

Снижение размера первого взноса и требований к уровню официальных доходов — это движение в ошибочном направлении. Здоровый ипотечный продукт, который существует в большинстве стран мира, предусматривает первый взнос около 20% и, безусловно, стабильный заработок заемщика.

Теневые доходы нельзя проанализировать, определить их стабильность и даже правдивость. Поэтому давать ипотеку человеку, который не может подтвердить свои доходы, безответственно.

Наоборот, мы должны дать сигнал заемщикам: если они хотят получать более низкие ставки по ипотеке, надо требовать от работодателя официальной зарплаты.

Снижение первого взноса также создает дополнительные риски. Если мы хотим, чтобы ипотечный кредит был защищен, человек должен своими собственными сбережениями принять участие в покупке объекта. Поэтому, на мой взгляд, первый взнос должен быть в пределах 20-30%.

Собираешь первый взнос на приобретение жилья? Выбирай надежный депозит в каталоге от «Минфина»

По данным НБУ, некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты гражданам, которые имеют официальные доходы на уровне 10 тыс. грн...

Банк, безусловно, имеет возможность принимать свои управленческие решения и устанавливать такие требования к заемщикам, как пожелает. Но, на мой взгляд, ипотека все же должна быть ответственной, как со стороны банков, так и заемщиков.

Не нужно брать ипотеку, если для ее обслуживания приходится отдавать «последнюю рубашку». После того, как сформирован семейный бюджет и с него высчитали обязательные расходы (коммунальные услуги, еда и т.п.), стоит взглянуть, какая сумма остается. Вот половину этой суммы можно тратить на ипотеку, максимум — 40% от всех доходов.

Что, по вашему мнению, можно еще сделать, чтобы расширить доступ к ипотечному кредитованию?

Важно, чтобы оформлять ее можно было только в гривне. Никаких долларов, евро и швейцарских франков. Все это мы уже проходили в период до 2008 года и ничего хорошего это не принесло.

Также ставка должна быть прозрачной и честной. Никаких скрытых комиссий, платы за обслуживание и так далее, чем иногда играют финансовые организации.

Кроме этого должны действовать возможности рефинансирования ипотеки. То есть, если человек взял дорогую ипотеку, у него должна быть возможность перейти в другой банк, который предлагает более низкую ставку.

«Если бы я сейчас брал ипотечный кредит, то настаивал бы на плавающей ставке»

Банки могут устанавливать относительно низкие проценты по ипотеке, но при этом прописывать в договорах свое право менять ставку. Насколько рискованной является такая политика для заемщиков?

В большинстве стран мира ипотечные кредиты предоставляются именно по плавающей ставке. Если рынок колеблется вверх или вниз, то и процентная ставка может варьироваться.

Один из вариантов, который выгоден для обеих сторон – это фиксированная ставка на определенный период, например на 1-3 года.

Иногда это может создавать риски для заемщика, а иногда – возможности. Если сейчас заемщики берут ипотеку под 15-20% годовых, то при условии снижения ставок на рынке, они могли бы тоже рассчитывать на меньшие проценты. Поэтому, если бы я сейчас брал ипотечный кредит, то настаивал бы именно на плавающей ставке, чтобы, когда проценты пойдут вниз, я платил бы меньше.

Но если макроэкономическая ситуация ухудшится и НБУ снова начнет повышать учетную ставку, пойдут вверх и кредитные ставки.

Действительно, такие риски существуют. Для того, чтобы обезопасить себя от неожиданных колебаний, можно устанавливать в ипотечном договоре период, на который фиксируется ставка. Например, она пересматривается раз в год.

Кроме этого стоит прописывать максимальную ставку по ипотеке, чтобы не перекладывать чрезмерные риски на заемщиков. Например, установить в договоре, что она не может быть выше 15%.

В феврале начала действовать правительственная программа «Доступные кредиты 5-7-9%». Целесообразно запустить подобную масштабную программу для ипотеки?

Государство может поддерживать определенные категории граждан. Это нормально и, собственно, в этом и заключается одна из его функций. Например, могут быть такие программы для военных, молодых семей, вынужденных переселенцев.

Читайте также: Рейтинг крупнейших застройщиков Киева

Однако сейчас главное – это сделать нормальный ипотечный рынок для всех граждан. Если после этого государство захочет дополнительно кому-то помочь – это его право и полномочия.