Нужна справедливая оценка имущества
Фонд госимущества — регулятор оценочной деятельности в Украине. Кроме программы приватизации, мы отвечаем и за другие задачи государственного значения.
Проанализировав это направление работы при формировании новой команды Фонда в 2019 году, мы сразу поняли — система оценки в Украине требует кардинального реформирования.
Справедливая оценка любого имущества — земли, недвижимости, предприятий, корпоративных прав — это один из базовых параметров здоровой работы экономической системы.
Понятная система определения стоимости активов является залогом экономической стабильности и одним из инструментов достижения социальной справедливости.
Если вы не инвестор и считаете, что этот вопрос вас не касается — вы ошибаетесь. Мы все в одной лодке.
Вспомните банкопад 2014−2015 гг. Коммерческие банки не смогли выполнить свои обязательства, а когда пришло время продавать залоговое имущество, оказалось, что в большинстве оно представляет собой переоцененный «мыльный пузырь».
Нацбанк был вынужден выводить с рынка десятки игроков, национальная экономика понесла огромные потери, а сотни тысяч граждан потеряли свои накопления. Конечно, не только некорректная оценка залогов была этому причиной, но она сыграла не последнюю роль.
Поэтому важность реформы оценочной деятельности трудно переоценить. Честная, прозрачная оценка имущества — это одна из составляющих для дальнейшего экономического роста и привлечения инвестиций в нашу страну.
Мы взялись сделать оценку в Украине справедливой, удобной и современной. Чтобы достичь этой цели нужно пройти 4 важных этапа. Хорошая новость — мы уже на середине пути, а самое сложное позади. Положительные изменения уже сейчас может почувствовать каждый украинец.
Читайте также: Цены на квартиры растут: чего ждать к концу 2021
Этап первый — никаких посредников
В декабря 2019 года в Верховной Раде был принят закон № 2047-д, который ликвидировал наиболее коррупциогенный участок в оценке — площадки-посредники.
Посреднические площадки брали немалые деньги — 1800 грн/транзакция — фактически за воздух. Они выступали прокладкой, через которую передавалась информация от оценщиков в Единую базу данных отчетов об оценке Фонда госимущества (далее — Единой базы). Принятие закона № 2047-д убрало их с рынка.
Чтобы отчет можно было внести непосредственно в Единую базу понадобилось новое технологическое решение. Мы разработали специальный модуль всего за 35 дней под серьезным давлением и без права на ошибку.
Оставшись без доступа к кормушке, посредники только ждали повода заявить о несостоятельности государственных сервисов и «блокировке оценочной деятельности». Но мы не оставили им ни единого шанса — система работает безотказно.
Это было непросто, впрочем, результат того стоит: экономия средств для граждан при оценке имущества за полтора года уже составила более 1 млрд грн.
После того, как мы очистили рынок от посредников, можно было приступать к более системным и глобальным изменениям.
Читайте также: Инвестиции в недвижимость: во что вкладывают деньги украинцы
Этап второй — автоматический сервис
Следующим вызовом для нас стала автоматизация оценки и внедрения Сервиса электронных справок об оценочной стоимости недвижимости.
Цель этого этапа — дать возможность каждому гражданину получить справедливую и бесплатную оценку. Теперь это можно сделать онлайн, не посещая никаких учреждений и не обращаясь к оценщикам. Мгновенно получить справку можно на сайте.
Но и это не было легко. В апреле 2020 года возникли проблемы с финансированием разработки системы.
Был проведен секвестр бюджета, в результате чего средства, предназначенные на капитальные расходы Фонда госимущества, включая разработку новой системы, были перенаправлены в фонд борьбы с пандемией.
Это было вынужденное действие, и мы это понимали, но на торможение реформы согласиться были не готовы.
Вместо того, чтобы ссылаться на нехватку денег и сворачивать реформу, Фонд нашел финансирование самостоятельно.
Летом прошлого года был подписан меморандум с USAID, реализация которого позволила уже в этом году запустить сервис в промышленную эксплуатацию. Важно, что поддержка международных доноров сэкономила $195 тыс. средств государственного бюджета.
Для граждан реализация этого сервиса позволит добавить к удешевлению оценки, которого мы добились на первом этапе, ликвидировав посредников, еще и упрощение процедур, поскольку большинство из них будут осуществляться автоматически.
Масштаб события трудно переоценить — это инновационный инструмент не просто для Украины, а для всего мира.
Расчеты осуществляет специально разработанный модуль, моментально анализирует информацию из нескольких источников — открытых данных ЛУН и OLX, договоров купли-продажи недвижимости, внесенных нотариусами, а также внесенных оценщиками отчетов о рыночной стоимости объектов.
Только за первый день работы нового сервиса им воспользовались 3,5 тыс. граждан и 1,5 тыс. нотариусов. За неделю — уже 25 тыс. граждан, а на основании полученных документов нотариусы заключили более 10 тыс. сделок с недвижимостью. Это в который раз доказывает, что подобный инструмент очень нужен нашему рынку.
Сразу хочу успокоить оценщиков — потребность в них остается. Но обращаться к ним граждане будут в сложных случаях, когда определение стоимости объектов будет требовать дополнительного анализа.
В то же время мы устранили возможность злоупотреблений. Если стоимость в отчете оценщика отличается более чем на 25%, Единая база не принимает такой отчет, а для его утверждения понадобится прохождение дополнительного рецензирования.
Эта процедура также организована максимально удобно — рецензирование занимает до 5 рабочих дней, а соответствующую заявку заказчик или оценщик могут подать в электронном виде.
После согласования оценки отчет будет автоматически зарегистрирован в системе в случае положительного заключения.
Читайте также: Как купить и арендовать земельный участок на э-аукционе
Этап третий — ликвидация фракционной оценки
Третья составляющая реформы — ликвидация практики так называемой фракционной оценки. Каждый, кто покупал или продавал свою недвижимость, прекрасно помнит это алогичное требование украинского законодательства — необходимость отдельно оценивать здание и отдельно землю, на которой оно расположено.
Мы чуть ли не последняя страна Европы, в которой сохраняется такой подход. Кроме того, что деление на фракции усложняет и удорожает покупку-продажу объектов недвижимости, оно еще и противопоставляет Украину мировому сообществу в части инвестирования, обеспечения займов и финансовой отчетности.
Совместно с народными депутатами и при экспертной поддержке Фонд государственного имущества разработал и уже зарегистрировал в Верховной Раде законопроект № 5317, который внедряет целостный подход к оценке.
После его принятия земельные участки и здания на них наконец-то будут оцениваться в комплексе.
Законопроект находится на рассмотрении Аграрного комитета Верховной Рады с 1 апреля 2021 года. И мы обращаемся к депутатам Комитета, чтобы окончательно решить эту проблему уже в 2021 году и интегрировать Украину в международную оценочную практику.
А это плюс один пункт к инвестпривлекательности государства и плюс много пунктов к комфорту и экономии средств и времени граждан.
Читайте также: Глава ГИУ: месячный платеж за 1-комнатную квартиру в лизинг на 20 лет — 9,4 тыс. грн
Этап четвертый — международный стандарт
Последняя составляющая реформы, без которой все предыдущие работы не будут иметь смысла, — внедрение в Украине международных стандартов оценки.
Действующие Национальные стандарты оценочной деятельности были утверждены еще в 2003 году, и объективно уже не соответствуют современным рыночным потребностям.
Это создает широкое поле возможностей и лазеек для недобросовестных оценщиков, действия которых наносят ущерб национальной экономике и вашим карманам.
Специалисты Фонда в сотрудничестве со специалистами Всемирного банка разработали законопроект, который позволит ввести в нашей стране современные практики.
Он предусматривает введение международных стандартов оценки, усиление ответственности оценщиков, новые подходы к их обучению, расширение роли профильных саморегуляторных организаций оценщиков и другие важные новации.
Принятие законопроекту, который будет зарегистрирован уже в ближайшее время, гарантирует справедливые и объективные услуги по оценке для граждан, бизнеса и для страны в целом.
Повысится и доверие к Украине со стороны иностранных инвесторов, которые привыкли к применению именно международных стандартов определения стоимости имущества.
Несмотря на успехи на этом пути, очевидно, что реформа оценки — тяжелый и комплексный проект, у каждого из обозначенных этапов которого есть еще множество вопросов и подвопросов.
Однако решение каждого из них приближает нас к цели — созданию в Украине справедливой, комфортной и доступной системы оценки имущества.
Мы уже много сделали, и я уверен, что к концу 2021 года мы способны полностью завершить реформу этой отрасли и обеспечить новое качество инвестиционного ландшафта в государстве.