Новостройка в ипотеку: сколько платят по ней сейчас и как изменятся условия в 2024 году

Курс на снижение

Развитие экономики, снижение инфляционного давления позволили регулятору существенно снизить учетную ставку с 25% до 15%, что, по факту, побудило коммерческие банки к развитию кредитных продуктов и ипотеки, в частности. В сентябре прошлого года ставки по общим программам банков и девелоперов жилья уже сократились на 3%, и, в зависимости от первого взноса и срока погашения, составляют в среднем от 7% до 19%.

Приведу пример типичной ипотечной сделки по общим программам банков и девелоперов, заключенной на 20 лет (покупка квартиры в ЖК комфорт-класса в г. Киев). Квартира площадью около 70 м² обойдется заемщику в 2,5 млн грн, а первый взнос составит 750 тыс. грн при уплате 30% от полной стоимости жилья.

Сумма кредита — 1,75 млн грн, разовая банковская комиссия за выдачу кредита предусмотрена в размере 1,99% от суммы кредита (т.е. 34 825 грн), а ежемесячные платежи по кредиту составят в среднем 21 тыс. грн (при этом размер процентной ставки может зависеть от условий сотрудничества и девелопера).

В то же время, в 2024 году ожидается постепенная переориентация «єОселі» на первичный рынок, что может значительно усилить «ипотечную» конкуренцию на первичном рынке, а ипотечные программы станут более гибкими и привлекательными для потенциальных покупателей жилья.

Основные характеристики ипотечного кредитования

В настоящее время можно выделить несколько основных характеристик ипотеки по состоянию на начало 2024 года:

около 30% от общего количества выданных ипотек на первичном рынке приходится на совместные программы банков и девелоперов;
средняя стоимость квартиры, купленной по общим программам банков и девелоперов, составляет от 2 млн грн до 3 млн грн;
сумма первого взноса — от 30% от стоимости жилья;
самые популярные 1−2-комнатные квартиры площадью от 45 м² до 70 м²;
стадия готовности ЖК, в котором покупают жилье в ипотеку, — более 50% (класс жилья — эконом и комфорт);
более 80% ипотечных сделок оформлено сроком до 20 лет (соответственно, 20% сделок — ипотека до 10 лет);
более 90% оформленных ипотечных соглашений приходится на Киев (также активно развивается ипотека во Львове, Каменец-Подольском, Луцке и т. д.).

Замечу, что одно из главных преимуществ ипотеки на первичном рынке состоит в том, что сумма кредита фиксируется в гривне на момент заключения сделки, а, в случае изменения курса национальной валюты, остаток кредита не пересчитывается. То есть заемщик страхует себя от инфляционных рисков.

При каких условиях будут снижаться ставки по ипотеке

На дальнейшее снижение ставок по ипотеке на первичном рынке может повлиять ряд объективных условий, среди которых следует выделить следующие:

Активное развитие экономики страны и дальнейшие шаги НБУ по снижению учетной ставки (при сокращении ставки на 2−4 п.п. ставки по банковской ипотеке могут сократиться в среднем на 3%);
Объемы и системность получения макрофинансовой поддержки Украины, что позволит покрыть значительную часть расходов госбюджета (ожидается, что в 2024 году объемы международной помощи составят от 37 до 40 млрд долларов);
Существенное расширение государственной ипотечной программы «єОселя» на объекты в стадии строительства (ожидается, что в 2024 году количество кредитов по государственной программе «єОселя» на первичном рынке вырастет до 20−25% от общего количества выданных кредитов);
Активизация строительства жилья, особенно это касается проектов, строительство которых из-за широкомасштабного вторжения было приостановлено;
Стратегия девелоперов, направленная на расширение возможностей для покупки жилья: аккредитация к участию в программе «єОселя», разработка и внедрение совместных с банками ипотечных программ, активное развитие собственных программ по рассрочке.

На мой взгляд, в 2024 году на первичном рынке самыми востребованными станут общие ипотечные программы банков и девелоперов со сроком погашения от 3 до 20 лет:

«Ипотека на 3 года»: в зависимости от суммы первого взноса, ставки могут сократиться до 4−9%;
«Ипотека на 5 лет»: при оптимальных условиях ставки могут снизиться до 8−12%;
«Ипотека на 20 лет»: в первый год погашения ставка может снизиться до 3%, а на последующие 19 лет — до 15−16% годовых.

Следовательно, в условиях активного экономического развития коммерческие банки значительно улучшат ипотечные условия для заемщиков. В то же время, ипотечные программы на первичном рынке могут составить достойную конкуренцию государственной программе «єОселя».

Развитие ипотеки именно на первичном рынке важно, не только учитывая цену для покупателя (покупка жилья на стадии строительства обойдется в среднем на 30% дешевле), но и будет стимулировать развитие строительства, как одной из ключевых отраслей экономики страны.

Автор:

Заместитель Председателя правления Глобус Банка Дмитриева Елена