На этом фоне многие владельцы жилья уже пытаются поднять ценники. Пока потенциальные покупатели сразу же отсекают такие «эксперименты» и, как и ранее, выторговывают скидки. Но, как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, в случае положительных новостей по окончанию войны, стоимость жилья в Киеве может вырасти до 30%. Она прогнозирует рост цен также в Днепре и Запорожье. А вот в западных регионах ценники, наоборот, могут просесть.
«Минфин» разбирался, что сейчас происходит на рынке недвижимости и чего ждать по ценам.
Почему украинцы кинулись покупать квартиры
По словам Ирины Луханиной, в этом году на рынке недвижимости фактически не было традиционного зимнего спада. Наоборот, и в январе, и в феврале покупатели активно оформляли сделки.
Оживление спроса «Минфину» подтвердил и экс-руководитель Ассоциации специалистов недвижимости Украины Юрий Пита. «Заметно выросло количество обращений по поиску квартир, просмотров и сделок», — говорит он.
Риелторы, с которыми пообщался «Минфин», оценили рост спроса как минимум на 10−15%, а в некоторых сегментах (к примеру, экономжилья) еще больше.
Харьковский риелтор Милана говорит, что в их регионе, где рынок недвижимости до недавнего времени фактически «лежал», а цены упали до минимума (однушку можно было купить за $7 тыс.), ситуация налаживается. Покупатели, которые ожидали дальнейшего снижения цен, решились на сделки, активизировались новые просмотры
А в Одессе, как рассказывают местные риелторы, спрос настолько высокий, что многие квартиры уже «закончились». Одесский риелтор Наталия Стоянова говорит, что ищет для клиентов квартиры с видом на море, но вариантов практически нет: из 20 выставленных на продажу объектов к просмотрам доступны максимум 5, остальные — либо уже под авансом, либо сняты с продажи.
Причин такой активизации несколько.
Первая — на рынок «выплеснулся» отложенный спрос, сформировавшийся из-за неработающих после масштабной кибератаки реестров Минюста.
«По факту реестры не работали полтора месяца. Но рынок все это время продолжал работать — люди ходили на просмотры, договаривались о сделках. Как только реестры заработали, все пошли „оформляться“. Поэтому возник эффект ажиотажа», — говорит Луханина.
Вторая причина — новости о возможности скорого завершения войны. Информационный фон по этой теме крайне нестабилен, поэтому покупатели оживляются после хороших новостей и ставят планы на стоп после плохих. Но общая привязка активизации на рынке недвижимости к политическим события налицо.
«Многие украинцы считают, что после завершения войны цены на недвижимость резко пойдут вверх. Поэтому, якобы, нужно покупать „пока не подорожало“. Даже в Харькове некоторые призывают скупать жилье, на котором затем можно будет хорошо подняться», — рассказывает Ирина Луханина.
«Масштаб разрушений жилого фонда в стране просто огромный. И понятно, что после войны возникнет дефицит, а цены пойдут в рост. Поэтому многие считают, что выгодно покупать именно сейчас, на минимальных ценах», — добавил Юрий Пита.
Третья причина, по словам Питы, — активная работа государственных программ «єОселя» и «єВідновлення». Хотя в прошлом году были временные перебои с финансированием, под конец года ситуация заметно улучшилась, и на рынке появилось очень много «кредитных» покупателей и покупателей с жилищными сертификатами.
Дешевое жилье на окраинах и хрущевки в центре
Ирина Луханина называет несколько категорий жилья, за которым сейчас «охотятся» столичные покупатели.
1−2 комнатные квартиры экономкласса на массивах. Особым спросом пользуется жилье на Оболони, Харьковском массиве, Позняках, Осокорках и др. Ценник — до $35 тыс. По данным Dom.ria, к примеру, на Оболони на такой бюджет всего 9 предложений (то есть такие варианты фактически уже в дефиците). За $33 тыс. выставлена однушка площадью 22 кв. м. на 9 этаже девятиэтажки на Вышгородском массиве, за $32 тыс. — однокомнатная в 31 кв. м. в Пуще-Водице, за $27,2 тыс. — на улице Автозаводской и др.
На Харьковском массиве за $35 тыс. на dom.ria только одно предложение — однушка площадью 32 кв. м. в новом доме, с просторной кухней, но без ремонта, то есть нужны еще будут дополнительные вложения.
Квартиры в «новых старых домах» до $100 тыс. Речь идет о жилье в относительно нестарых многоэтажках в хороших микрорайонах с развитой инфраструктурой и рекреационными зонами (такие есть на Оболони, Левом берегу, Головеево и др.). Скажем, на Оболони за $85 тыс. можно купить двушку в 72 кв. м. в ЖК, с хорошим ремонтом и бытовой техникой. В Голосеевском районе в категории до $100 тыс. более 900 объектов. К примеру, за $93 тыс. предлагается двушка в 70 кв. м. в ЖК на Академика Заболотного рядом с парком, за $90 тыс. — однушка с дизайнерским ремонтом в жилкомплексе возле метро «Васильковская»
Квартиры в центре до $150 тыс. На dom.ria под такой бюджет имеется более 500 вариантов. В основном это квартиры в старых домах — хрущевках, панельках, сталинках. «Минфин» уже писал, что, к примеру, жилье в хрущевках сейчас расходится, как «горячие пирожки», а цены держатся на высоком уровне — до $100 тыс.
К примеру, за $79 тыс. можно купить однушку на Антоновича площадью 36,5 кв. м. со старым ремонтом, а за $115 тыс. — двушку в 80 кв. м. на Старонаводницкой. В новых ЖК до $150 тыс. предлагаются в основном квартиры без ремонта. Скажем, за $135 тыс. выставлена однокомнатная квартира с чистовой отделкой в жилом комплексе возле станции метро «Лыбедская».
По словам Юрия Питы, на пике спроса прежде всего недорогие квартиры экономкласса, особенно те, владельцы которых готовы продавать их по программе «єОселя».
В Харькове, по словам местных риелторов, особой популярностью пользуется недорогое жилье, которое можно купить в кредит или по программе «єВідновлення». А вот покупателей за «живые» деньги не так много.
Глава оценочной харьковской компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов говорит, что спрос на жилье в Харькове поддерживают в основном военнослужащие и работники бюджетных организаций, имеющие доступ к недорогим кредитам по госпрограммам.
«Харьков привлекателен для военных, так как можно купить жилье поблизости от места службы. Спросом пользуются недорогие квартиры. Но объемы продаж в целом по рынку не такие большие. Цены, по сравнению с началом прошлого года, ниже на 15%», — отметил Рябов.
Вместе с тем он рассказывает, что в последнее время появились инвесторы, которые скупают на вторичке дешевое жилье, рассчитывая хорошо на нем заработать после войны.
В Одессе, по словам риелтора Наталии Стояновой, сейчас готовы покупать квартиры с видом на море. Во Львове — жилье в центре и в новостройках в хороших районах.
Плюс 30% к ценнику в Киеве, минус 25% — во Львове
По мере оживления спроса, растут и аппетиты продавцов. Луханина говорит, что в ее практике был кейс, когда однушка в Киеве за пару дней подорожала на несколько тысяч долларов.
Правда, по ее словам, пока изменения цен — это, своего рода, эксперименты владельцев недвижимости. И они далеко не всегда удачные. Скажем, на повышение ценников соглашаются покупатели жилья под льготную ипотеку. «Так как сумма идет в кредит, лишние пару тысяч особо ни на что не влияют», — объяснила Луханина.
Но вот покупатели «за свои деньги», по ее словам, по-прежнему рассчитывают на скидки до 5−10% от заявленного ценника, и без торга заключать сделки не спешат. «Квартир в продаже по-прежнему много, поэтому выбирать есть из чего», — говорит Луханина. Без торга, по ее словам, уходят разве что «уникальные» квартиры — в хороших домах, с интересными планировками, дизайнерскими ремонтами и пр.
В Одессе, по словам Стояновой, еще осенью прошлого года за $60−65 тыс. можно было найти квартиру у моря площадью 40−45 кв. м. Сейчас же такие выставляются уже по $75−80 тыс. и дороже.
В Харькове однушка на окраине стоит $15−16 тыс., хотя еще летом прошлого года такие можно было купить за $10−12 тыс., а самые дешевые объекты, по которым на тот момент заключались сделки, и вовсе уходили по $7−8 тыс.
Во Львове квартиры в Зализнычном районе за год выросли в цене с $1 250 до $1 294 за квадрат, в Лычаковском — с $1 630 до $1 738. В то же время в некоторых районах цены на жилье упали. Скажем, в Галицком районе — с $1 981 до $1 848 за квадрат, в Шевченковском — с $1 519 до $1 400. Такие данные приводят аналитики Львов.Dom.ria по состоянию на февраль 2025 года.
Ирина Луханина говорит, что жилье в западных областях, которое с начала войны резко взлетело в цене, постепенно будет дешеветь. «Многие инвесторы, которые старались вывести средства в более безопасные регионы, и вкладывались там в недвижимость, постепенно возвращаются в другие города, в частности, в Киев. Охлаждается и рынок аренды, так как идет отток рабочей силы. В дальнейшем эти тенденции будут только усиливаться», — прогнозирует Луханина.
В Киеве арендные ставки растут, а это значит, что повышается инвестиционная привлекательность столичного жилья.
«К примеру, мы сдавали в 2022 году двушку на Харьковском массиве за 9 тыс. грн, В 2023 году — за 12 тыс., в 2024 -м — за 15 тыс., и вот недавно она снова ушла в аренду — уже за 18 тыс. То есть с начала войны ставка выросла в два раза, при этом рыночная стоимость этой квартиры практически не изменилась», — рассказывает Луханина.
Дальнейшие ценовые тенденции на рынке зависят от того, как скоро закончится война.
«После установления мира в Киеве, к примеру, цены на жилье могут вырасти до 30%. Понятно, что этот процесс займет какое-то время, но подорожания не избежать. Будут расти ценники также в Днепре, который укрепит свой статус крупного бизнес-центра страны, и Запорожье, которое может получить статус „пограничного города“. В то же время „мыльный пузырь“ на рынках западных областей постепенно станет „сдуваться“, и цены там могут просесть на 20−25%», — резюмирует риелтор.