«Это требование государства, которое начало действовать с ноября 2023 года. Если укрытия нет в проекте, дом просто не пройдет проверку и ему не дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. Генератор или другое резервное питание должны обеспечивать работу лифта, водоснабжение, отопление и свет в подъездах хотя бы в течение двух суток во время блэкаута», — объяснил «Минфину» Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании WINNER.
Впрочем, многие застройщики нарушают новые стандарты строительства многоэтажек или как минимум ищут разные лазейки, которые позволяют им обходить государственные требования. Скажем, выдают за укрытия плохо приспособленные для этого помещения.
«Минфин» разбирался, могут ли жители новостроек требовать компенсации за отсутствие укрытия или резервного питания, и какие могут быть нюансы.
От 0,6 квадратов укрытия на каждого жителя и защита от блэкаутов
В Украине еще в 2023 году вступили в силу новые строительные нормы ГСН В.2.2−5:2023 «Защитные сооружения гражданской обороны», Они предусматривают, что при строительстве жилой недвижимости застройщики обязательно должны закладывать в проект укрытия. Причем для многоэтажек емкость укрытия должна рассчитываться на 100% жителей. Минимальная полезная площадь на одного человека должна составлять не менее 0,6 квадратных метров. То есть если в доме 500 квартир и 1,5 тысячи жильцов, то укрытие должно быть не менее 900 квадратов.
Также в укрытии следует предусматривать не менее одного санитарного узла и элементы безбарьерной среды (спуски для маломобильных жителей
Не менее строгие требования к застройщикам и в части резервного питания.
Они прописаны в ГСН В.2.2−15:2019 «Жилые дома» и в Постановлении Кабмина № 353. Речь идет об интеграции систем независимого и резервного питания в энергосистему высоток, что должно обеспечивать работу лифтов, насосов для подачи воды, котельных, системы противопожарной защиты.
Застройщики обязаны закладывать элементы резервного питания в проекты новостроек. К тому же, по постановлению Кабмина № 353, в Украине с 2026 года действует норма, когда резервное питание интегрируется в уже построенные дома выше 9 этажей — для этого на общем собрании жителей ОСМД должны принять соответствующее решение и согласовать его по упрощенной схеме с местными властями. Застройщиков не обязывают дофинансировать такие проекты в уже сданных в эксплуатацию высотках, но они могут принять посильное участие добровольно.
По нормам, генераторы или зарядные станции должны устанавливаться, учитывая нормы безопасности в части выбросов, шума и пожарной безопасности, а у ограждающих конструкций должен быть высокий класс огнестойкости (не ниже REI 901).
Интересно, что многие застройщики, рекламируя собственные объекты, выдают наличие укрытия или резервного питания за дополнительные «бонусы» для покупателей, хотя, по законодательству, предусматривать их в жилищных проектах — это прямая обязанность девелоперов.
Некоторые застройщики новые требования вообще игнорируют, а есть и такие, кто выполняют государственные нормы формально. Скажем, укрытие в новостройке вроде и есть, но оно маленькое и не рассчитано на всех жильцов, или же размещено в малоприспособленном для этого помещении.
Могут ли покупатели жилья в строящихся домах или жители уже сданных в эксплуатацию высоток получить компенсации, если застройщики нарушают государственные нормы? «Минфин» обратился за разъяснениями к юристам.
Скидки, компенсации, расторжение сделки. На что могут рассчитывать покупатели жилья
Игорь Ясько говорит, что есть важный нюанс: нормы относительно укрытий и резервного питания касаются не всех домов, а только тех, на которые получили разрешение на строительство уже после вступления в силу этих норм.
«В скором времени, с 8 сентября 2026 года, требования станут еще более жесткими — принят новый закон, который вообще запрещает вводить дом в эксплуатацию без укрытия. Но и он будет действовать только для проектов, разрешение на которые получат после этой даты. То есть если дом строился по старым правилам — формально застройщик ничего не нарушил, даже если укрытия нет», — отметил Ясько.
То есть если дом еще строят, или сдали в эксплуатацию совсем недавно, укрытия или резервного питания может не быть на вполне законных основаниях, ведь застройщик мог получить документы на строительство еще до введения новых строительных стандартов (скажем, разрешения получены еще до войны, но строительство некоторое время было заморожено
«Но если укрытие или генератор должны быть по закону, а их нет, — это уже основание действовать. Покупатель вправе потребовать либо уменьшения цены квартиры, либо устранения недостатка за счет застройщика, либо, если нарушение серьезное, вообще расторгнуть договор и вернуть деньги. На это три года с момента, когда квартиру передали покупателю. Если речь идет о причиненном вреде из-за самого недостатка — срок еще более длинный, до десяти лет», — отметил Игорь Ясько.
Если вы покупали квартиру еще на этапе строительства — по специальному закону о таких покупках покупатель может расторгнуть договор именно из-за того, что застройщик изменил проект без его согласия, например, убрал укрытие.
«Но если дом строился по старым правилам, когда укрытие вообще не было обязательным, здесь правило «хочу компенсацию, потому что сейчас так должно быть» не работает. Единственный шанс — это если застройщик сам обещал укрытие или генератор в договоре или в проектной документации, а затем этого не сделал. Тогда это уже нарушение обещания, и от компании можно требовать ответственности.
Поэтому мой совет: перед покупкой смотрите не на рекламные буклеты, а на сам договор — речь идет о наличии укрытия и резервного питания. Если квартиру уже купили и обнаружили, что обещанного нет, — первое, что нужно сделать, это написать застройщику письменную претензию со ссылкой на конкретный пункт договора. Если не реагирует — дальше путь в суд, и там понадобится строительная экспертиза, которая подтвердит разногласие между тем, что обещали и построили", — советует Игорь Ясько.
Дина Дрыжакова, адвокат, руководитель юридической компании Prima Leader Group, рассказала «Минфину», что отсутствие укрытия в новостройке не означает автоматического возникновения права покупателя на денежную компенсацию.
Прежде всего необходимо выяснить, что именно было предусмотрено проектной документацией, разрешительными документами и договором с застройщиком. Если застройщик рекламировал жилой комплекс с укрытием, автономным электропитанием или другими инженерными системами, или если такие характеристики были включены в договор или техническую документацию, а по факту покупатель получил объект без них, это может свидетельствовать о ненадлежащем выполнении договорных обязательств.
В такой ситуации покупатель имеет право требовать:
- устранение недостатков;
- приведение объекта в соответствие с условиями договора;
- возмещение убытков, если таковые возникли;
- в определенных случаях — уменьшение стоимости объекта или расторжение договора, если нарушение существенное.
Если застройщик отказывается добровольно выполнять свои обязательства, спор может быть разрешен в судебном порядке, — говорит Дрыжакова.
Впрочем, по ее словам, что касается автономных источников питания, то здесь законодательство более размытое, чем в случае с укрытиями.
«Что касается автономных источников питания, то ситуация несколько иная. На сегодняшний день не существует общего требования, по которому каждый многоквартирный жилой дом обязательно должен быть оборудован генератором или другой автономной системой электропитания. Такие решения могут вытекать из проектной документации, строительных норм для конкретного объекта или договорных обязательств застройщика, но не являются универсальным требованием для всех жилых комплексов.
Именно поэтому перед обращением в суд необходимо ответить на три ключевых вопроса:
1. Было ли соответствующее требование установлено законодательством или строительными нормами на момент проектирования и ввода дома в эксплуатацию?
2. Предусматривали ли укрытие, автономное питание или другие элементы безопасности проектная документация и условия договора с застройщиком?
3. Какие права покупателя фактически были нарушены и какие убытки или негативные последствия это повлекло?
На практике наиболее сильная правовая позиция у тех покупателей, которые могут доказать, что застройщик не выполнил именно те характеристики объекта, которые были им гарантированы или прямо предусмотрены договором. Если же речь идет о несоответствии объекта обязательным требованиям законодательства или строительных норм, это может стать основанием не только для гражданско-правовых требований, но и для проверки застройщика уполномоченными органами", — подытожила Дрыжакова.
Что проверять и как
«Минфин» опросил специалистов по недвижимости и составил чек-лист, что именно проверять перед покупкой квартиры в новостройке:
Что именно застройщик называет укрытием. Предложите назвать его официальный статус по проекту: убежище, противорадиационное укрытие (ПРУ) или сооружение двойного назначения с защитными свойствами убежища/ПРУ. Если вам просто говорят «подземный паркинг можно использовать как укрытие» — этого недостаточно. ГСН прямо определяет СДН как помещение с обычным предназначением, но которое одновременно специально спроектировано с защитными свойствами.
Есть ли это укрытие именно в проектной документации. Просите показать проект и раздел по инженерно-техническим мерам гражданской защиты. Там должно быть понятно, где расположено сооружение, какой у него тип и на какое количество людей оно рассчитано. Ориентироваться на рекламный буклет застройщика не стоит.
На сколько людей оно рассчитано. Это критично. Укрытие на 150 человек в ЖК на тысячу жителей — совсем другая ситуация, чем сооружение, рассчитанное на всех жителей, которых по проекту нужно укрывать. ГСН устанавливает нормативы площади на одного человека.
Можно ли реально находиться там длительное время. Новые ГСН исходят из того, что защитное сооружение должно обеспечивать надлежащие условия пребывания людей до 48 часов. Потому это не должна быть просто бетонная комната под домом.
Вентиляция. Попросите показать, какая предусмотрена система вентиляции и, где это требуется, фильтровентиляции. Для ПРУ и соответствующих СДН ГСН предусматривает отдельное помещение для вентиляционного/фильтровентиляционного оборудования.
Воды, туалеты и инженерные системы. В укрытии должны быть предусмотрены санитарно-гигиенические помещения и необходимые системы жизнеобеспечения. То есть фраза «поставим биотуалеты, если потребуется» — не то же самое, что полноценно спроектированное защитное сооружение.
Как вы туда будете попадать и выходить. Посмотрите не только на само укрытие, но и входы и эвакуационные выходы. ГСН отдельно регламентирует требования к эвакуации.
Доступно ли оно для людей с инвалидностью и других маломобильных людей. Входы, лестницы, пандусы и внутренние пути движения должны удовлетворять требованиям доступности. В основном помещении также предусматривается зона для людей с инвалидностью.
Если это паркинг-укрытие, то как быстро он превращается в укрытие. СДН может ежедневно работать в качестве паркинга, но его конструкция и оборудование должны позволять привести помещение в готовность к использованию по назначению. То есть стоит спросить: что происходит с автомобилями во время тревоги, кто отвечает за приведение сооружения в готовность и какой порядок действий?
Какую сумму требовать у застройщика?
Какую сумму могут требовать покупатели у застройщиков, которые проигнорировали свои обязательства?
Игорь Ясько говорит, что, в случае с теми же укрытиями, компенсация определяется, как разница между рыночной стоимостью объектов с укрытиями и без них, или как сумма сметы на строительство укрытия разделена на количество квартир. «Ориентировочно речь идет о 5−15% стоимости жилья, но конкретную сумму устанавливает судебно-строительная экспертиза», — объяснил «Минфину» Ясько. То есть если вы заплатили за квартиру 100 тысяч долларов, то можете рассчитывать на компенсацию в размере от 5 до 15 тысяч долларов.
В случае же с генераторами и ИБП, если они были четко зафиксированы в договоре или проектной документации, через суд реально взыскать сметную стоимость оборудования и его монтажа (в среднем $70−200 с каждой квартиры), а реальным выходом для жильцов становится комбинация городских программ компенсации (до 75% стоимости генератора от мэрии) с дальнейшим взысканием остатка суммы с недобросовестного девелопера, — добавил Ясько.