От чиновника до банка. Как и где в Украине продают жилье в кредит

Для украинского рынка это не самые хорошие новости: платежеспособный спрос на жилье, который взлетел после банковского кризиса и переезда части населения с Донбасса и Крыма, постепенно истощается. Поддержать его могла бы ипотека, но доступные предложения практически отсутствуют.

Банкиры обвиняют строгие рамки, в которых держит этот рынок НБУ. А застройщики жалуются, что и так работают на грани рентабельности.

Но все же, у желающих получить собственное жилье, есть пара вариантов, пусть и не самых дешевых: от стандартной ипотеки до государственных программ.

Классика в упадке. Где и как получить кредит в банке

В этом году в Киеве планируется ввод в эксплуатацию 142 жилищных комплексов. Немало. Но общие темпы строительства нового многоквартирного жилья и в столице, и по всей Украине заметно снижаются: только в Киеве количество новых объектов в 2018 году уменьшилось почти на треть.

По данным НБУ (Отчет о финансовой стабильности за июнь 2019), кредиты банков финансируют менее 7-8% сделок первичной продажи жилья, на вторичном рынке эта доля еще ниже. По словам директора департамента розничного бизнеса Кредобанка Орыси Юзвишин, в целом в Украине ипотека покрывает порядка 2-3% всех покупок жилья. Для сравнения: в соседней Польше этот показатель достигает 40%.

Общие объемы новой ипотеки в первом квартале – 583 млн грн, что на 5,4% больше, чем в январе – марте 2018-го. В целом за 2018 год этот показатель составлял 2,5 млрд грн. Если посчитать, что стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $30 тыс. или около 700-800 тыс. грн, выходит, что за кредитные деньги украинцы могли бы купить примерно 700 квартир за квартал или 3 000 за год.

Читайте также: Рынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос

Сейчас на этом рынке активно работает несколько больших игроков: польский Кредобанк, государственные Ощадбанк и Укргазбанк, банки Глобус и Полтава, специализированный Аркада Банк, а также итальянский Правэкс Банк, который вошел «в клуб» только в этом году.

Для остальных работать на этом рынке невыгодно: по словам зампредправления банка Глобус Елены Дмитриевой, рентабельность новых портфелей резко упала после того, как в 2017 году НБУ повысил норму их резервирования с 2 до 13%.

«Мы остаемся в этом сегменте, потому что у нас есть хороший старый портфель – 1 300 кредитов на 700 млн грн. Просрочки по нему нет. Из-за регулирования НБУ мы вынуждены уменьшать объемы новой выдачи. Сейчас это около 30-40 млн грн в месяц», – рассказывает Дмитриева.

По словам Орыси Юзвишин, средняя ставка по 20-летней ипотеке на украинском рынке составляет 18,3% годовых. Средний чек ипотечного кредита – около 550 тыс. грн.

Важный нюанс – банки, как правило, финансируют около 70-80% стоимости жилья. Остальную сумму покупателю собрать своими силами.

«Нам трудно работать с заемщиками: НБУ требует применять к ипотеке те же правила, что и к обычным кредитам. Но что адекватно для финансирования потребкредита не подходит для ипотеки. Например, мы не можем учитывать доход всей семьи, что, по меньшей мере странно», – отмечает Юзвишин.

Как договориться с застройщиком о рассрочке

Компромисс между дорогим банковским кредитом и неподъемной стоимостью квартиры можно найти в программах рассрочки у самих застройщиков.

Еще один возможный вариант – когда строительная компания компенсирует банку часть процентной ставки. Благодаря этому покупатель получает льготный период с пониженными процентами в первые годы выплаты ипотеки.

Оба подхода встречаются довольно часто, но и тот и другой имеет свои странности и подводные камни.

Рассрочка выглядит более выгодной для покупателя. Нужно заплатить первый взнос от 20 до 50% от стоимости квартиры, остальное «размазывается» на срок от двух до 5 (реже – 10) лет.

С момента внесения первого взноса будущий покупатель становится членом Фонда финансирования строительства (так, например, сделки оформляет корпорация «Укрбуд»).

А вот дальше начинаются «странности» в разных вариациях.

Самый «безобидный» нюанс – стоимость квартиры не фиксируется. Это значит, что ежемесячный платеж может расти в случае девальвации гривны или если застройщик захочет повысить цены.

Более сложная история – за покупателем бронируется не конкретная квартира, а количество квадратных метров в строящемся доме. Что застройщик предоставит на выходе (этаж, планировка и т.д.) – зависит от его добросовестности.

Еще один «подводный камень» рассрочки – в отличие от ипотеки, право собственности на жилье переуступается только после выплаты полной его стоимости. Нередко застройщики не позволяют заселяться во введенный в эксплуатацию дом тем, кто еще не полностью погасил ссуду. Как вариант – до финального расчета могут оформить договор аренды.

Компенсация ставки застройщиком в тандеме с банком – неплохой, но не самый распространенный вариант. На практике это выглядит как классическая ипотека с первым взносом, только в течение первого года-двух заемщик платит пониженный либо нулевой процент по кредиту. Дальше в силу вступает полноценная ставка.

У подобных проектов есть свои нюансы. Во-первых, покупателю важно правильно оценить свои финансовые силы, во-вторых, застройщиков, которые работают по такой схеме, их не так много. Никто не хочет заниматься благотворительностью, притом, что и банки, и застройщики работают на грани рентабельности.

В одном из финучреждений, развивающих такие программы, «Минфину» рассказали, что строительные компании, как правило выделяют «под компенсацию» 3-5% площадей в одном строящемся доме. Ставку компенсируют за счет цены остальных квартир.

Вариант для избранных. Где и для кого существуют госпрограммы

Легенды об очередях на квартиры, которые тянутся десятилетиями, дошли до нас со времен СССР. Современная Украина не может похвастаться большим количеством госпрограмм «доступного жилья», но они все же есть.

По данным Госфонда содействия молодежному жилищному строительству («Держмолодьжитло»), в Украине с разной степенью эффективности действует 110 региональных и 4 общегосударственных программы. Суммарно в 2018 году они обеспечили жильем 751 семью, объемы финансирования – 500 млн грн.

По словам предправления «Держмолодьжитло» Сергея Комнатного, в планы на 2019 год заложены примерно такие же объемы, плюс 300 млн грн должны выделить местные бюджеты. Обеспечить жильем ведомство хочет уже тысячу человек.

Кто эти «счастливчики»? Во-первых, ветераны АТО, во-вторых, беженцы с Донбасса (ими занимается Минсоцполитики). Отдельные категории – молодые и многодетные семьи, а также граждане, которые проживают в плохих условиях.

Сейчас «Держмолодьжитло» предлагает два варианта помощи нуждающимся:

— «Молодежное кредитование». Кредитуют местные бюджеты на срок до 30 лет, максимальная ставка – 3%, нужен первый взнос – 6%. Кандидатам должно исполниться не более 35 лет. В первом полугодии выдано 180 таких кредитов. Еще 50 получили участники АТО, молодые ученые и педагоги. Всего заявки на кредит подали 6,5 тыс. человек.

— Господдержка покупки жилья. Государство компенсирует от 30 до 50% стоимости, но для этого нужно соответствовать целому ряду критериев: числиться на учете лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не иметь в собственности жилой недвижимости в течение последних трех лет, совокупный доход одного члена семьи не должен превышать трех среднемесячных зарплат в конкретном регионе.

Есть еще две программы – компенсация процентной ставки и удешевление ипотеки, в рамках которых государство берет на себя большую часть ставки, а покупатель платит 3% годовых. Но сейчас они не используются, хотя, как считают банкиры, это могло бы стать неплохим драйвером рынка.

По словам Елены Дмитриевой из банка Глобус, на рынке нет долгосрочного ресурса, и кроме государства, его никто не может дать. Как отмечает Комнатный, вариантом  выхода из ситуации могло бы стать увеличение капитала «Держмолодьжитло». Тогда ведомство могло бы развивать жилищные программы своими силами без оглядки на чиновников, распоряжающихся государственным и местными бюджетами.

Осталось понять одно – что об этом думает новая «зеленая» власть. 

Ольга Терещенко 

-