«Началась настоящая миграция постояльцев. Люди массово выезжают в пригород, где, как им кажется, более спокойно. Плюс — срабатывают «страшилки» о сложной предстоящей зиме, а в пригороде много вариантов жилья с газовыми плитами и автономным отоплением.
В итоге, если ранее 70% арендаторов искали жилье в столице и только 30% — в пригороде, то сейчас соотношение составляет 50% на 50%. Что касается Киева, то тут потенциальные арендаторы отказываются от «опасных» районов, куда часто прилетает (Лукьяновка, Святошино, Жуляны, Соломенка
Новые предпочтения арендаторов уже вовсю влияют на цены. По словам киевского риелтора Ирины Луханиной, за последний месяц однокомнатные квартиры в «хороших» районах подорожали на 6%. В пригороде, по словам Романова, квартиры в новостройках с ремонтом подорожали в среднем на 15%. «Многие варианты жилья в пригороде уже практически сравнялись по цене с киевскими», — говорит эксперт.
Риелторы уверены, что с осени рост цен в отдельных сегментах съемного жилья возобновится — будет еще плюс 10−15%. В то же время квартиры в «опасных» районах и без «автономии» продолжат дешеветь.
«Минфин» разбирался, что сейчас происходит на рынке аренды жилья в Киеве и пригороде, и каких ценников ждать с сентября.
Массовая миграция и «черный список» арендаторов
Этим летом спрос на съемное жилье в столичном регионе претерпел кардинальные изменения.
Во-первых, риелторы отмечают увеличение запросов на аренду. «Рынок, несмотря на то, что лето традиционно считается низким сезоном, очень активный. Много запросов на подбор квартир и домов, просмотров и сделок. Этому способствует несколько факторов. Во-первых, люди не понимают, стоит ли сейчас покупать жилье, поэтому „пережидают“ на съемных квартирах. Во-вторых, усилилась миграция постояльцев — они ищут более „безопасные“ квартиры, а также максимально „автономные“ варианты в преддверии сложной зимы, которой пугают эксперты», — отметил Романов.
Во-вторых, меняются предпочтения арендаторов.
В Киеве расширились требования к безопасности районов и самого жилья. Если раньше люди не хотели селиться на Лукьяновке и в Жулянах (при этом многие в итоге рассматривали там варианты, если хозяева предлагали скидки), то теперь список «опасных» районов пополнили Дарница, Святошин, частично Днепровский, Деснянский, Шевченковский и Соломенский районы.
Кроме того, после изменений тактики вражеских атак люди стали отказываться от жилья, расположенного в непосредственной близости от складов, промышленных объектов, АЗС, офисных центров, пунктов почтовой доставки и пр.
«Особый акцент — на автономность жилья. Люди задают вопросы, что происходит в доме при отключении электричества: работают ли лифты, есть ли генераторы, автономные котельные, газ. Огромным преимуществом стало наличие подземного паркинга, который можно использовать как укрытие, и при воздушной тревоге быстро спустится в относительно безопасное место, не выходя из здания», — рассказала «Минфину» Ирина Луханина.
Она говорит, что наметился разрыв в спросе на, казалось бы, идентичные квартиры. «Две квартиры одинаковой площади даже в соседних домах могут пользоваться разным спросом, и, соответственно, по-разному стоить. В одном доме есть подземный паркинг, автономное энергоснабжение, решен вопрос с работой лифтов и водой в периоды отключений света, и там стоит очередь из арендаторов.
В отличие от соседнего, где всего этого нет. А, скажем, квартира с прекрасным ремонтом и дорогой техникой, но на высоком этаже в доме без автономного энергоснабжения, уже теряет рыночную стоимость, потому что непонятно, что делать в этих «хоромах» без света и воды. То есть люди стали выбирать не только жилье, но и дом, окружение", — пояснила Луханина.
Риелторы ожидают, что уже в этом месяце спрос на съемное жилье еще больше вырастет, поскольку со второй половины августа начинают активно искать квартиры студенты, а в этом году в ВУЗы поступило рекордное количество абитуриентов. Поэтому, как говорит Романов, будет усугубляться дефицит небольших и недорогих квартир, которых уже сейчас не хватает.
Постояльцы уезжают из Киева
Попытки арендаторов найти максимально безопасное и автономное жилье усилили процесс миграции в пригород. По словам Романова, если ранее 70% запросов приходилось на столичное жилье, и только 30% — на область, то теперь соотношение — 50% на 50%.
«Люди уезжают из Киева на фоне усиления баллистических атак. Враг стал выпускать по столичному региону больше ракет и меньше дронов, причем большая часть баллистики летит именно на Киев. Многие отмечают, что в пригороде стало немного тише, и это определяет выбор арендаторов. Ирпень, Буча, Гатное, Гостомель, Борисполь — эти населенные пункты сегодня на пике запросов. Даже в Вишневое, где не так давно были разрушительные прилеты, люди стали возвращаться, правда, в микрорайоны исключительно жилой застройки, без промышленных объектов», — отмечает Романов.
По его словам, спрос на жилье в пригороде в целом повторяет ту же тенденцию, что и в Киеве — дома должны быть как можно дальше от промзон, складов, заправок и прочих «опасных» объектов.
Еще одна причина переезда людей в пригород — большое количество там хороших предложений по жилью.
«В городах-сателлитах за последнее время сдали в эксплуатацию много качественных новостроек, таунхаусов и коттеджей. Речь идет о настоящих мини-городках с собственной инфраструктурой, ландшафтным дизайном, закрытыми дворами и пр. Как правило, именно на такие объекты в пригороде сейчас и идут запросы. Старой вторички повышение спроса практически не коснулось», — говорит Романов.
Сработали и «страшилки» о сложной грядущей зиме. Многие арендаторы уже готовятся к проблемам со светом и коммуникациями, и ищут максимально адаптированное к будущим сложностям жилье. В пригороде же больше вариантов домов и квартир с газовыми плитами, генераторами, автономными котельными, котлами и пр.
«Люди уже не выбирают пригород по принципу „тут дешевле“. Они начинают считать, что получат за свои деньги: большую площадь, собственный двор, парковку для авто, тишину и пр. Особенно это касается тех, кто работает на удаленном режиме и не привязан к столице. Но и дома с красивым газоном сегодня уже недостаточно, человек оценивает, а сколько стоит его отопить, есть ли резервное питание, какие дороги и сколько времени реально занимает дорога в столицу, есть ли рядом школы, магазины
Пригород по столичным ценам
Такие изменения в спросе и предпочтениях арендаторов уже меняют цены на жилье в Киеве и пригороде.
Что касается Киева, то, по словам Луханиной, за последний месяц на 6% подорожали однокомнатные квартиры (медианная стоимость — 19 тысяч гривен в месяц). Романов отмечает, что практически все хозяева предпринимают попытки повысить ценники на 5−7%, ссылаясь на общую инфляцию в стране. Другое дело, что далеко не всем удается это сделать, и многим затем приходится снижать ценники в процессе торга.
«Если арендатор понимает, что объект переоценен, он требует скидку, или просто уходит», — добавила Луханина.
Риелторы говорят, что самый большой спрос в Киеве — на небольшие и сравнительно недорогие квартиры (до 15 тысяч гривен) в «хороших» районах.
Такого жилья уже не хватает. По данным ЛУН, в общей базе сдающихся квартир вариантов по цене от 8 до 15 тысяч гривен в месяц всего порядка 250 (при том, что всего в базе более 1 500 объектов). К примеру, на Троещине за 12 500 сдается двушка площадью 75 квадратов в доме 2013 года постройки. За 15 тысяч гривен можно снять однокомнатную квартиру на Берестейском проспекте (недалеко от медуниверситета, в старой панельке и с весьма условным ремонтом). За такие же деньги выставлена однушка на улице Мишуги (Позняки) с современным ремонтом, автономным отоплением и насосами на воду.
За 10 тысяч гривен сдается однушка на Борщаговке площадью 21 квадратный метр и со старым ремонтом.
Что происходит с ценами на жилье в районах, которые арендаторы считают «опасными»? Романов говорит, что спрос на квартиры там резко обвалился. Например, на Лукьяновке или в районе завода Антонова люди не хотят селиться даже бесплатно.
При этом хозяева пытаются заманить постояльцев большими скидками. «Скажем, на той же Лукьяновке владельцы готовы уступать 30% от стоимости и больше. Квартиру в новостройке, которая ранее стоила 20−25 тысяч, отдают за 15 тысяч. Жилье, ранее сдававшееся за 15 тысяч, можно арендовать за 10 тысяч
В пригороде динамика цен на съемные квартиры сейчас намного опережает киевскую. По словам Романова, за месяц цены подскочили на 15%, но, правда, касается это лишь жилья в относительно новых автономных домах и подальше от промзон и складов.
«Многие квартиры в пригороде уже сдаются по цене киевских. Скажем, в Ирпене в новом ЖК за однушку просят 16−17 тысяч гривен в месяц. За такие деньги реально снять такую же квартиру, к примеру, в Днепровском или даже Шевченковском районе столицы, может разве что ремонт будет попроще. Дома и таунхаусы под Киевом стоят как минимум тысячу долларов в месяц, и за ними в буквальном смысле стоит очередь. Это значит, что цены в ближайшее время еще подрастут», — отметил Романов.
Риелторы прогнозируют, что уже с сентября съемное жилье и в Киеве, и в пригороде снова начнет дорожать. «Будет еще плюс 10−15%. Понятно, что цены вырастут в основном на квартиры и дома, пользующиеся повышенным спросов. Ценовую динамику ускорит студенческий сезон — студенты начнут искать жилье уже со второй половины августа. Плюс — начнется новый бизнес-сезон, а также ускорят переезд те, кто планирует поселиться в новое жилье накануне «сложной зимы», — подытожил эксперт.