Основой для этого сравнения стала двухдневная онлайн-конференция, в ходе которой застройщики из 15 стран представляли свои рынки и проекты, а приглашенные эксперты дополняли их презентации оценкой условий для инвесторов. По итогам этих обсуждений я выделил шесть направлений, которые считаю заслуживающими более подробного рассмотрения.
Я сравню Испанию с Грецией, Занзибар с Мальдивами и Камбоджу с Парагваем, чтобы показать, чем отличаются условия покупки и возможности заработка и что инвестор получает за свой бюджет. Также объясню, какие рынки больше соответствуют инвестиционным целям, а какие стоит рассматривать для собственного проживания.
Читайте также: Ипотека в Швейцарии: как она работает и сколько нужно зарабатывать, чтобы ее дали
Испания и Греция: сколько стоит покупка и какие права она дает
Испанию и Грецию я рассматриваю прежде всего для долгосрочного владения недвижимостью. Эти направления могут быть интересны семье, которая хочет сохранить капитал в европейской юрисдикции и одновременно пользоваться жильем самостоятельно. Обе страны входят в ЕС и используют евро, однако расходы покупателя различаются уже на этапе оформления сделки.
При покупке нового жилья в Испании стандартная ставка НДС составляет 10%. В Греции застройщик может воспользоваться приостановкой НДС до конца 2026 года, и тогда покупатель платит налог на переход права собственности, который вместе с муниципальным сбором составляет 3,09%. Если в обоих случаях налог начисляется на €200 тыс., платежи составят €20 тыс. и €6 180 соответственно. Остальные расходы на оформление оплачиваются отдельно. Для вторичного жилья в Испании действует другой налог, ставка которого зависит от региона, поэтому этот расчет нельзя автоматически применять к любой квартире.
При покупке недвижимости на этапе строительства в Испании действует законодательный механизм защиты предоплаты. После получения разрешения на строительство застройщик должен обеспечить возврат средств банковской гарантией или страховкой на случай, если строительство не начнется либо жилье не будет завершено в согласованный срок. Средства поступают на отдельный счет и могут использоваться для строительства соответствующего объекта. Для покупателя это означает, что при заключении сделки необходимо проверить документ, гарантирующий возврат внесенных им средств. Эти требования установлены законом.
У Греции есть преимущество для тех, кто хочет вместе с недвижимостью получить вид на жительство. Испания закрыла инвестиционную программу для новых заявителей с 3 апреля 2025 года, тогда как греческая программа продолжает действовать. Для семьи, планирующей переезд, это различие может определить выбор страны еще до начала поиска квартиры. По общим правилам инвестиции в жилье должны составлять от €400 тыс. или €800 тыс. в зависимости от локации, причем речь идет об одном объекте площадью не менее 120 м².
В Афинах действует порог €800 тыс. Вариант от €250 тыс. предусмотрен для специальных категорий, в частности для объектов, которые переводятся из нежилого фонда в жилой. Есть и ограничение, напрямую влияющее на будущий доход: жилье, приобретенное по новым правилам программы, нельзя сдавать в краткосрочную аренду через сервисы вроде Airbnb. Поэтому получение вида на жительство и планы по сдаче квартиры в аренду необходимо согласовать еще до выбора объекта.
А вот греческую налоговую льготу при перепродаже я бы не закладывал в расчеты на несколько лет вперед. Применение налога на прирост капитала для физических лиц приостановлено до 31 декабря 2026 года. Покупка сегодня не гарантирует, что через пять лет при продаже будут действовать те же налоговые условия.
Читайте также: Сдаете квартиру за 15 тыс. грн в месяц: сколько придется отдать государству
Занзибар и Мальдивы: откуда должен поступать доход
На Занзибаре меня интересует возможность купить жилье на этапе строительства и заработать на росте его стоимости. Это направление может быть интересно инвестору, который готов вложить деньги на несколько лет в молодой рынок ради более высокого потенциала роста. Например, в проекте на первой линии пляжа Падже студии предлагаются по цене от $90 тыс.
Застройщик планирует постепенно повышать цены — в общей сложности на 40−60% к моменту завершения строительства. При таком росте студия стоимостью $90 тыс. будет стоить по его прайсу $126−144 тыс. Однако для инвестора этот прирост станет реальным заработком только в том случае, если он сможет продать квартиру по более высокой цене. Поэтому прогноз застройщика необходимо сопоставлять с ценами реальных сделок с аналогичной недвижимостью.
Перспективы острова я связываю с развитием инфраструктуры и гостиничного сервиса. Однако инвестор, который покупает недвижимость на этом этапе, принимает на себя и риски молодого рынка. В материалах застройщика прямо говорится о нехватке кадров и инфраструктуре, которая пока только формируется. Это может повлиять на сроки реализации проекта и последующую работу комплекса. Прогноз роста стоимости следует оценивать с учетом этих обстоятельств.
Мальдивы уже обладают сформировавшимся туристическим брендом. Это направление может заинтересовать тех, для кого важна сама локация и кто одновременно хочет получать доход от ее туристического потенциала. В предложении, которое я рассматривал, инвестору предлагают гостиничный номер или виллу под управлением международного оператора.
Основная ставка здесь делается на доход от работы отеля после его открытия. Девелопер заявляет потенциальную доходность на уровне 12−14% годовых, однако из открытого предложения непонятно, сколько останется инвестору после вычета всех расходов. Для оценки необходимо знать заложенные в расчеты показатели загрузки и стоимости проживания, а также условия распределения доходов с оператором. Полную финансовую модель предлагают получить по запросу. Известный бренд может способствовать привлечению гостей, однако размер выплат будет зависеть от результатов работы отеля и условий договора с инвестором.
Камбоджа и Парагвай: что можно купить за $50 тыс.
Среди предложений, которые я рассматривал, студия площадью 50 м² на первой линии в Сиануквиле стоила $50 тыс. В Асунсьоне студии в одном из новых комплексов предлагались по цене от $42,5 тыс. При сопоставимом бюджете инвестор может выбирать между приморской недвижимостью в Камбодже и жильем в столице Парагвая. Эти направления могут быть интересны тем, кто готов направить около $50 тыс. на молодой рынок и принять связанные с этим риски ради возможного роста стоимости недвижимости.
Для таких объектов я бы отдельно определял потенциального арендатора. В Сиануквиле необходимо выяснить, рассчитан ли комплекс на туристов или на людей, которые живут и работают в городе. От этого зависит ценность первой линии и курортной инфраструктуры. Для студии в Асунсьоне я бы оценивал доступность рабочих мест, транспорта и необходимых для повседневной жизни услуг, а арендные ставки сравнивал бы с квартирами аналогичной площади в том же районе.
В декабре 2025 года S&P повысило кредитный рейтинг Парагвая до инвестиционного уровня BBB−. По оценке агентства, риск того, что государство не сможет выполнить свои долговые обязательства, снизился. Для владельца недвижимости это имеет значение: государственный долговой кризис способен ухудшить условия для бизнеса, снизить доходы арендаторов и спрос на квартиры. Кредитный рейтинг помогает оценить этот риск, тогда как доходность недвижимости необходимо рассчитывать исходя из местных арендных ставок и расходов.
Как следующая покупка изменит весь портфель
Следующую инвестицию я бы оценивал с учетом того, от каких факторов уже зависит мой капитал. Апартаменты в двух разных странах могут одинаково зависеть от потока иностранных туристов. Если он сократится, доход может снизиться по обоим объектам. Поэтому при выборе нового рынка важно понимать, какие риски он помогает диверсифицировать, а какие добавляет к уже существующим.
Если значительная часть капитала вложена в строящиеся объекты в расчете на рост их стоимости, я бы внимательнее присматривался к готовому жилью с подтвержденным арендным доходом. Регулярные поступления дают больше свободы при долгосрочных инвестициях: можно дождаться завершения проекта или приемлемой цены продажи. При таком подходе у каждой новой покупки появляется понятная роль. Для меня ценность портфеля заключается в возможности владеть активами столько, сколько требует инвестиционная стратегия, и не продавать их из-за срочной потребности в деньгах.
Если квартиру покупают для семьи, результат определяется тем, насколько она соответствует долгосрочным планам проживания. К инвестиционному объекту требования другие: он должен работать в рамках заранее определенных бюджета, срока и уровня риска. Поэтому выбор страны начинается с определения роли будущей покупки. Одно и то же предложение может быть удачным вариантом для жизни и слабым — с точки зрения инвестиций.