«Минфин» разбирался, что значит «обновление» старого жилфонда для владельцев квартир, и как оно повлияет на рынок недвижимости.
Почему о «хрущевках» снова вспомнили во время войны
Варианты решения проблем старого жилого фонда появлялись в Украине не раз. Впервые о реновации старого жилого фонда заговорили еще в 2006 году.
С тех пор было немало проектов, которые предусматривали реконструкцию старого жилья. Но ни одному из них так и не была выдана «путевка в жизнь». Камнем преткновения каждый раз становились деньги: непонятно было, за чей счет обновлять старую застройку. За бюджетные средства получалось очень дорого, а инвесторы, которые в теории могли вложиться в реконструкцию, искали свою выгоду в ущерб интересам владельцев квартир в «хрущевках».
Теперь же, похоже, эпопея со старыми домами выходит на финишную прямую. По словам Елена Шуляк, главы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, законопроект о комплексной реконструкции кварталов старого жилого фонда готовится ко второму чтению и может быть внесен в сессионный зал уже до конца этого года. В первом чтении документ был принят еще в 2022 году.
«Идет подготовка проекта ко второму чтению, идет непросто. Но, надеюсь, к концу года мы сможем подать этот законопроект на второе чтение. К тому времени уже должна быть принята в первом чтении новая законодательная рамка о жилищной политике (новый Жилищный кодекс — ред.)», — объяснила «Минфину» Елена Шуляк.
Законопроект № 6483 приняли в первом чтении и за основу в сентябре 2022 года, при условии, что его основательно доработают.
В том виде, в котором документ был проголосован в Раде, под «обновление» подпадали не только хрущевки, но и в целом дома старого фонда. Всего, как отмечается в пояснительной записке, в Украине насчитывается около 45,6 тысяч ветхих домов старого фонда и более 17 тысяч аварийных домов. Под первоочередную реконструкцию могут пойти такое объекты:
- построенные до 1919 года — 7 646 домов;
- построенные с 1920 по 1953 годы — 9 693 дома;
- построенные с 1954 по 1969 годы («хрущевки») — 7 192 дома;
- построенные с 1970 по 1989 годы — 5 364 дома.
В проекте прописано, что они могут быть реконструированы/модернизированы (замена коммуникаций, окон, инженерного оборудования, утепление фасадов, приспособление для нужд людей с инвалидностью и пр.) или снесены с последующим строительством на этом месте новых объектов. Решение — реконструировать или сносить — будет приниматься отдельно по каждому дому, с учетом результатов энергетического аудита и технико-экономических расчетов.
При этом в законопроекте прописана возможность принудительного отчуждения земельных участков в рамках реконструкции микрорайонов — в случае «общественной необходимости». Если собственники участков выступят против, решать этот вопрос будет суд.
Владельцам жилья в домах под реконструкцию должны предложить варианты в так называемом «маневренном жилье» — на время строительства или реновации их дома. Если речь идет о сносе дома, то жильцов могут отселять принудительно в тот же маневренный фонд, так называемый «стартовый» дом на время проведения строительных работ или же предоставить постоянное жилье в уже готовом многоквартирном доме. Как вариант — возможна выплата денежной компенсации за жилье.
Обновлять старое жилье планируется за счет инвесторов.
Впрочем, согласно выводам НАЗК и Института законодательных идей, в принятом в первом чтении законопроекте не прописана четкая и прозрачная процедура выбора таких инвесторов-застройщиков. Также отмечалось, что документацию в ходе подготовки реновации старых кварталов должны разрабатывать местные власти, а не проектные организации: как показывает практика, они нередко работают с конкретными инвесторами и под них прописывают детальные планы территорий.
Сейчас депутаты как раз работают над внесением поправок.
«Важно заложить такой механизм, чтобы не было возможности манипулировать, особенно — у местных властей. Чтобы не было такого, что выселили полквартала из „хрущевок“, людям ничего не дали (а такое тоже может быть), не обновили инфраструктуру, и вдруг на этом месте появляются новые дома», — объяснила «Минфину» Шуляк.
Один из способов перекрыть возможности для схем с «хрущевками» она видит в максимальном переводе всего, что касается реновации, в цифровой формат. Депутат считает, что это сделает разного рода манипуляции просто нереальными.
Шуляк также добавила, что «хрущевки» «далеко не энергоэффективные, и мы, как государство, все меньше и меньше можем себе такие дома позволить». То есть настрой властей — окончательно «разобраться с хрущевками» и старыми домами в целом уже в обозримом будущем.
Читайте также: Спрос падает, цены растут: что происходит на рынке недвижимости
Как и куда хотят выселять жителей «хрущевок»
«Минфин» спросил у депутата, что делать с квартирами в «хрущевках» накануне принятия нового закона — избавляться от них, или, наоборот, скупать? Шуляк ответила на него так:
«Ничего не нужно делать. С 2006 года, когда начались дискуссии на тему реновации «хрущевок», и под каждую активизацию таких обсуждений, люди массово прописываются в таком жилье. Есть квартиры, в которых прописаны по 20 человек. И все рассчитывали, что им дадут положенные по Жилищному кодексу 13,65 квадратных метров нового жилья.
Но, по новому закону, люди будут получать столько квадратов, сколько у них было в «хрущевке». При этом будут предусмотрены коэффициенты, если, к примеру, человеку, который жил в «хрущевке» в центре, выделят новое жилье в другом районе. Такой механизм действует в рамках программы «єВідновлення». Есть стоимость жилья на компенсацию — 36 422 гривны за квадратный метр, и несколько коэффициентов, корректирующих эту стоимость. Мы эти коэффициенты планируем заложить на законодательном уровне, чтобы не было злоупотреблений", — отметила Елена Шуляк.
В законопроекте прописано, что владельцам жилья в домах, которые подпадают под реконструкцию, предоставляется «равноценное по площади и количеству комнат жилье, вне зависимости от количества зарегистрированных лиц». При этом, если застройщик увеличил площадь новой квартиры, предварительно не оговорив это с собственником, он не может требовать с человека доплаты за «лишние» квадратные метры. Наряду с этим в проекте прописана возможность такой доплаты по рыночной стоимости «по согласию сторон».
В теории, это потенциально опасная ловушка для владельцев готовящегося под снос жилья. «Вряд ли застройщики будут строить в новых домах такие же по формату квартиры, как в «хрущевках» или «панельках». Понятно, что в большинстве случаев будет обсуждаться тема «лишних» квадратных метров, за которые предложат доплатить «по рынку», — говорит столичный риелтор Ирина Луханина.
И нет гарантии, что собственники квартир не подпишутся, «не глядя», под договорами о доплате за дополнительные квадратные метры. Ведь, как говорит Луханина, к примеру, в столичных хрущевках проживает порядка 40% пенсионеров. Если же человек предварительно согласился на доплату, но затем ее не вносит, он уже не может заселиться в закрепленную за ним квартиру.
С учетом массовости процесса, без крыши над головой могут оказаться многие жители старых домов. Особенно, если государство не пропишет дополнительные механизмы их защиты.
Что будет с ценами на квартиры в старых домах
Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что тему старого жилфонда поднимают именно сейчас, в разгар войны, неслучайно.
«Во многих крупных городах уже негде строить. Особенно в центральной части, которая больше всего интересует застройщиков. К примеру, в Киеве весь нижний Печерск застроен «хрущевками», их много также на проспектах Леси Украинки и Берестейском (ранее — проспект Победы — ред.), Лукьяновке.
Среднестатистическая «хрущевка» — это 5 этажей, 4 подъезда и по 4 квартиры на лестничной площадке — то есть всего 80 квартир. Если построить на этом же участке многоэтажку, можно уместить до 350 квартир. И даже при условии, что 80 квартир застройщик отдаст прежним жильцам «хрущевки», у него останется еще 270 квартир на продажу. Квартиры в новостройках на Печерске стоят минимум 2 тысячи долларов за квадратный метр, то есть речь идет о достаточно больших суммах", — говорит Луханина.
Хотя речь не только о выгоде застройщиков. За счет сноса «хрущевок» можно расширить жилой фонд, что позволит, в частности, решить проблему с новым жильем по программе «єВідновлення».
При этом, как отмечает Луханина, сейчас «хрущевки» по-прежнему пользуются спросом среди покупателей. К примеру, «двушка» на улице Бойчука (ранее — Киквидзе) на Печерске стоит порядка $70 тысяч. В войну «хрущевки» неожиданно получили новые преимущества.
«Во-первых, они кирпичные, во-вторых, там установлены газовые плиты и газовые колонки, а значит, даже в условиях отключений света, есть возможность приготовить еду и нагреть воду, в-третьих, там нет лифтов и низкая этажность, что опять-таки, идет в плюс в период блекаутов», — объяснила Луханина.
Читайте также: Свет в кредит: все нюансы покупки оборудования «от блекаутов», о которых не говорят вслух
Но как только законопроект по «хрущевкам» примут в целом, ситуация может резко измениться.
Такое жилье станет весьма хлопотным вариантом. Ведь, если ваш дом определят под снос, еще неизвестно, куда предложат отселиться и насколько выгодным будет это предложение. А в случае переселения в новостройку, не факт, что можно будет выбрать квартиру без доплаты за «лишние» квадратные метры.
Этим нынешняя ситуация вокруг «хрущевок» кардинально отличается от прежних «подготовок к реновации», когда, в теории, люди могли рассчитывать на получение нового жилья по Жилищному кодексу — по 13,65 квадратных метров на каждого прописанного.
Поэтому скупать «хрущевки» или прописывать в них новых жильцов в расчете на дополнительные квадратные метры — уже нет смысла. Но может вырасти число тех, кто захочет продать квартиры в «хрущевках» до того, как с ними начнется волокита.
Поэтому риелторы не исключают «распродажи хрущевок» и даже снижения цен на них до 10−15%.