В Ужгороде, например, арендодатели не настроены уменьшать свои «аппетиты» и продолжают устанавливать прайсы выше, чем в некоторых европейских столицах. Какое жилье, в каких регионах ищут сегодня переселенцы и как это влияет на цены, выяснял «Минфин».
Внутренние переселенцы поддерживают высокий спрос на аренду квартир в отдаленных от боевых действий регионах. По данным портала ЛУН, рекорды ставят Закарпатская, Полтавская и Тернопольская области. Здесь спрос на аренду вырос более чем на 300%, по сравнению с осенью прошлого года. Львовская и Черновицкая области — абсолютные фавориты первых месяцев войны — тоже активно принимают переселенцев, но спрос здесь уже не столь высокий.
Очередного всплеска внутренней миграции местные риелторы ожидают ближе к сентябрю, когда начнется новый учебный год и родители задумаются, где будет безопаснее сесть за парты их детям.
Читайте также: В Украине в 8 раз уменьшилось количество продаж недвижимости — Опендатабот
Какие города предпочитают переселенцы
Полтава. Соседство с регионами, где идут активные боевые действия, обуславливает постоянный наплыв беженцев. Преимущественно едут из Харькова, Сум, также в последнее время добавились луганчане и дончане.
Местный риелтор, сертифицированный член АФНУ, Артем Зубарев рассказывает, что спрос на аренду волнообразный, но остается стабильно высоким.
«Город не справляется с таким наплывом. Предложения мало, в день по городу появляется до 5 квартир, тогда как потенциальных арендаторов может быть в два, а то и в три раза больше», — говорит Артем Зубарев.
Весной и летом наиболее востребованными были трехкомнатные квартиры. Но сейчас, ближе к отопительному сезону, люди интересуются меньшими площадями, а потому самый большой спрос на двухкомнатные квартиры.
Но цены выросли на аренду любого жилья. «Мы ориентируем людей на довоенные цены плюс 20%. Скажем, если квартира до войны сдавалась за 4 тыс. грн, то сейчас она стоит около 5 тыс. С владельцами, которые в два раза увеличивают цену, то есть было 4 тыс., а теперь они хотят 8 тыс. грн, мы не работаем», — рассказывает полтавский риелтор.
Ограниченность предложения вынуждает потенциальных арендаторов повышать ставки. В местных группах по аренде недвижимости переселенцы устраивают настоящие «аукционы», на которые с радостью реагируют владельцы жилья.
Актуальные цены на аренду в Полтаве на сегодняшний день следующие:
- для однокомнатных квартир — от 5 тыс. грн (советское состояние) до 10 тыс. грн. (современное);
- для двухкомнатных — 5 тыс. грн без ремонта и удобств и 12 тыс. грн полностью укомплектована;
- для трехкомнатных — 7 тыс. грн «бабушка-стайл» и 15 тыс. грн с ремонтом и всем необходимым для проживания.
Другая ситуация в сегменте купли-продажи недвижимости. Тех, кто готов продать жилье больше, чем тех, кто тут же готов его купить.
«В основном покупают квартиры, в которые можно либо сразу заехать и жить, либо после косметического ремонта. На все остальные варианты спрос минимальный», — говорит Артем Зубарев.
Купить квартиру в Полтаве можно либо по довоенной цене, либо с 10-процентным дисконтом. Однокомнатные, не очень в хорошем состоянии, но в целом пригодные для проживания, стартуют от $22 тыс., двухкомнатные обойдутся от $28 тыс., а трехкомнатные стартуют от $30 тыс.
Читайте также: Рынок недвижимости: Цены в гривне на новостройки выросли
Тернополь. Только по официальным данным, через Тернополь прошли около 40 тыс. внутренне перемещенных лиц, из которых 27,5 тыс. решили остаться на длительный период. Разумеется, спрос на аренду в городе увеличился в разы.
Тем не менее, местные риелторы уверяют, что предложения достаточно. Самая большая проблема в том, что не всем подходит цена.
«Платежеспособность нынешних переселенцев значительно ниже. Основная масса хочет арендовать жилье по цене от 3 до 6 тыс. грн. Но таких квартир практически нет. Жилье эконом-класса с рынка уже вымели», — рассказывает директор АН «Оранта» Любовь Лысак.
Эксперт отмечает, что в Тернополе многие арендодатели — заробитчане, а потому расценки раньше устанавливались в долларах. Сейчас цены уже привязывают к гривне.
Самыми популярными среди арендаторов остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Ценовой диапазон очень широкий. Так, комната в общежитии стоит 2−3 тыс. грн. Полноценная же однокомнатная квартира в новостройке со всеми удобствами может достигать и 12 тыс. грн.
Месячная арендная плата за двухкомнатную квартиру в среднем составляет 12−14 тыс. грн, в такую же примерно цену обойдется и аренда трех комнат.
«Если брать в гривнах, то цены несколько увеличились. Но в долларах, на которые мы привыкли ориентироваться, наоборот, просели. Для понимания, однокомнатную квартиру с ремонтом в новостройке до войны мы сдавали за $300. Сейчас такой цены и в помине нет. $200−250 — это максимум», — объясняет Любовь Лысак.
Эксперт говорит, что начинает оживать сегмент купли-продажи недвижимости. Большой интерес, в частности, вызывают частные дома и земельные участки, но покупают люди в основном готовое жилье. Среди покупателей — как местные, так и переселенцы, примерно в соотношении 50/50.
Что касается цен, то здесь та же ситуация, что и с арендой: в долларовом эквиваленте просели, в гривневом — повысились.
«Например, двухкомнатная „хрущевка“ с ремонтом и индивидуальным отоплением до войны стоила $38−39 тыс., сейчас мы ее продали за $32», — объясняет Любовь Лысак.
Читайте также: Стоимость жилья на вторичке за полгода выросла на 8%, в новостройках — на 11%
Ужгород. Столица Закарпатья стала популярной среди переселенцев с первых дней войны. Отсутствие «прилетов» обеспечивает городу этот статус по сей день. Сейчас сюда приезжают украинцы из Днепра, Запорожья, Харькова и других регионов. Все они активно ищут жилье.
Роман Перегинец, глава Ассоциации риелторов Украины в Закарпатской области, рассказал, что спрос на аренду остается высоким, предложения на всех не хватает. И все же ажиотаж, который был в первые месяцы войны, спал, соответственно, цены на аренду несколько просели.
«По сравнению с весенним периодом, ставки на аренду снизились примерно на 10−15%. Понятно, что стоимость аренды зависит от многих качественных показателей — от локации, отделки
Пользуются спросом у переселенцев и дома. Месячная арендная плата в этом сегменте жилой недвижимости здесь значительно выше — от $1000.
Получше ситуация в Ужгороде, чем в любом другом регионе, с куплей-продажей недвижимости. Количество сделок, безусловно, меньше, чем в довоенный период, но рынок работает. По словам главы Ассоциации риелторов Украины в Закарпатской области, спросом пользуются готовые квартиры.
«Платежеспособность переселенцев разная, и пользуются спросом жилье как эконом-класса, так и элитные квартиры», — говорит эксперт.
В целом, с февраля цены на недвижимость выросли на добрых 30%. Стоимость однокомнатной квартиры стартует от $30 тыс. и может достигать даже $50−60 тыс., в зависимости от площади, расположения, ремонта
Двухкомнатную квартиру можно приобрести от $65 тыс. до $90 тыс. Трехкомнатная стоит от $80 тыс. и до $200 тыс.
Львов. Ажиотаж, который был в первые три месяца войны, несколько спал. Но люди продолжают ехать во Львов. Преимущественно сейчас это Херсон, Николаев, Днепр, Запорожье.
«Спрос на аренду сохраняется, правда, значительно меньше. Дефицита квартир сейчас нет. Единственное, что часть владельцев и дальше отказываются сдавать жилье на короткий период — меньше, чем на полгода», — отмечает владелец риелторской компании Ирина Яремко.
Проседание спроса повлияло на арендные ставки. Втридорога квартиры уже не сдают. Ирина Яремко рассказала, что минимальная цена аренды однокомнатной квартиры, пригодной для проживания, составляет 5−6 тыс. грн, двухкомнатная обойдется в 6−8 тыс. грн, за трехкомнатную просят 8−12 тыс. грн.
В сегменте купли-продажи жилья продолжает царить затишье.
«Инвесторы, покупавшие квартиры для сдачи в аренду, сейчас воздерживаются от таких покупок. В основном на рынке проходят операции, которые решают жизненные ситуации, скажем, вопрос разделения унаследованного имущества», — подчеркивает Ирина Яремко.
По словам эксперта, цены на квадратные метры во Львове начинают падать. В долларовом эквиваленте стоимость жилья снизилась на 10−15% от довоенной.
«Меньше чем за $33 тыс. однокомнатную квартиру во Львове не найдешь. До войны такую квартиру продавали за $40 тыс., а то и за $42 тыс.», — говорит львовский риелтор.
Читайте также: Скидки на квартиры до 25%: чем киевские застройщики заманивают покупателей
Черновцы. В начале августа в Черновцах снова повысился спрос на квартиры. Переселенцы едут отовсюду — больше всего из Харькова, Николаева, есть также из Одессы, Запорожья и других регионов. Популярность Черновцов понятна хотя бы уже потому, что это единственный регион, который ни разу не подвергался вражеским ракетным обстрелам.
По словам местного риелтора Максима Сидалко, многие компании переехали сюда, снимают здесь помещения под офисы. Люди в большинстве своем интересуются жильем на долгий период — как минимум, до весны.
Цены на аренду в Черновцах сейчас стабилизировались, несколько снизились, но к довоенному уровню не вернулись. Владельцы квартир продолжают устанавливать месячную плату в валюте.
Цены по-прежнему зависят от состояния квартиры, площади, наполнения. По словам Максима Сидалко, район не имеет значения, поскольку большинство арендаторов — вынужденные переселенцы.
Так, за однокомнатную квартиру просят от $200 до $400 в месяц. Двухкомнатная обойдется от $300 в «хрущевке» до $600 в новостройке со всеми удобствами. Трехкомнатные можно найти от $400 и выше.
В то же время, цены на покупку квартир не выросли — владельцы готовы снижать их на 7−10%. Так, предложения продажи однокомнатных квартир стартуют от $34 тыс., двухкомнатных — $40 тыс, трехкомнатных — $52 тыс. Предложений больше, чем спроса.
Читайте также: Однокомнатная квартира в Киеве сейчас стоит 1,7 млн грн, в Одессе — 1,1 млн грн
Ценовые прогнозы
По мнению экспертов, цены на вторичном рынке достигли своего пика. Это касается как арендных ставок, так и стоимости квадратных метров. Платежеспособный спрос себя исчерпал, а потому повышать цены нет смысла.
Определенного оживления ожидают в западных областях. Если ситуация и дальше будет относительно спокойной, то с сентября откроются офлайн учебные заведения. Соответственно, часть переселенцев здесь останется, чтобы у их детей была возможность посещать школу, приедут также студенты ВУЗов. Сентябрь может стать очень активным месяцем.
В Полтаве тоже возможен приток новых переселенцев. В частности, это будет связано с тем, что на части территорий, на которых ведутся активные боевые действия, начало отопительного сезона под вопросом. Люди будут вынуждены искать места, где можно пережить зиму.
Впрочем, главным определяющим фактором для рынка недвижимости и ценовой динамики будет ситуация на фронте.