Что происходит на рынке и как застройщики переживают кризис, «Минфину» рассказала директор по стратегии и развитию ПСГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.

Рынок недвижимости стоит на пороге очередного испытания. Прошлый год столичные застройщики прошли относительно стабильно. Укрепившаяся гривна привела к тому, что цены в долларах на объекты за год выросли на прогнозируемые 10-15%, но на спрос это существенно не повлияло.

По данным «Ковальской Недвижимости», в первые два месяца 2020 года количество сделок по продажам квартир было на идентичном уровне с показателями аналогичного периода прошлого года.

Для кардинальной смены этих тенденций практически не было предпосылок. Но в марте ситуация изменилась.

Стоит ли принимать инвестиционное решение сейчас или стоит подождать? Чтобы не ошибиться, важно понимать, что на самом деле происходит у застройщиков. Отвечаем на самые главные вопросы о состоянии рынка.

Что происходит со стройками

Ограничения, который повлек за собой карантинный режим по всей Украине, заставят многих застройщиков пересмотреть сроки сдачи своих объектов.

По нашим оценкам, в Киеве и области с начала марта было приостановлено около 50 объектов многоквартирных домов. При этом, большинство застройщиков, которые не остановили работы, вынуждены были замедлить темпы строительства.

Мы видим это не только из внешней статистики, но и ощущаем по динамике продаж строительных материалов. В апреле мы зафиксировали уменьшение продаж основной строительной продукции в среднем на 35%, по сравнению с показателями прошлого года.

К полной остановке работ на стройплощадках в основном вынуждены были прибегнуть те компании, деятельность которых напрямую зависит от вложений инвесторов. Впрочем крупные и самодостаточные застройщики все еще продолжают строить, несмотря на внешние обстоятельства. 

Читайте также: Киевская аренда: центр по цене Троещины и великое переселение за город

Что происходит с продажами

Продолжительный карантин и неутешительные прогнозы о распространении коронавируса закономерно вызвали волнение у инвесторов жилой недвижимости. Особенно остро застройщики ощутили это в первой половине апреля, когда продажи и активность клиентов просели даже у крупных игроков.

По результатам месяца, поток потенциальных клиентов в наши отделы продаж уменьшился в 2-3 раза.

Активность клиентов частично удалось восстановить благодаря диджитал-инструментам продаж. Крупные девелоперы запустили консультации через мессенджеры, онлайн-обзоры объектов и предоставили возможность подписывать договоры дистанционно.

Мы ожидаем, что отложенный спрос на первичном рынке частично начнет конвертироваться в продажи, как только в стране восстановится активность малого и среднего бизнеса. То есть не раньше III-IV квартала 2020 года, при условии, что в ближайшие недели карантинные ограничения начнут ослабевать. Если ограничения продлят, большая часть застройщиков вынуждена будет останавливать работы.

Читайте также: Что нужно знать бизнесу, чтобы пережить кризис. Советы финансиста Рея Далио

Что происходит с ценами

По нашим прогнозам, ожидать снижения себестоимости строительства в этом году не стоит. Основной фактор, от которого будет зависеть динамика цен на рынке недвижимости, — это рост курса доллара к гривне. Возможный скачок для многих застройщиков будет означать увеличение затрат на материалы и строительные работы, а значит пересмотр цен неизбежен.

Многие покупатели недвижимости все еще могут воспользоваться многочисленными антикризисными акциями, которые сейчас предлагают застройщики. Но в долгосрочной перспективе цена квадратного метра в новостройках Киева будет неуклонно расти, несмотря на перебои спроса, вызванные карантином.

Читайте также: Когда карантин закончится — мир будет другим. Советы бизнесу от Билла Гейтса

Стоит ли рассчитывать на доступную ипотеку

С начала года Национальный банк снизил учетную ставку с 13,5,% до 8%, что породило разговоры о снижении стоимости банковских займов для потребителей в целом и ипотеки в частности. В реальности же снижение учетной ставки является важным, но не решающим фактором для запуска доступной ипотеки. Поэтому банки, в особенности государственные, реагируют на изменения монетарной политики с большим опозданием.

Выдавать кредиты под залог недвижимости и так готовы были далеко не все финучреждения, а кто имел такие опции, делали это осторожно: работали с ограниченным кругом проверенных застройщиков, ужесточили условия по доходам заемщиков. Сейчас на фоне рисков, связанных с карантином и замедлением бизнес-активности, многие банки и вовсе приостановили ипотечные программы.

Чтобы стимулировать продажи на фоне сложившейся ситуации, в этом году застройщики будут идти навстречу покупателям и расширять свои программы рассрочек.

К примеру, в наших проектах доля рассрочки уже составляет от 30 до 40%, но это не предел. Девелоперы с сильным финансовым плечом в больших проектах смогут допускать до 50% рассрочек от общего объема сделок.

Читайте также: Отношение к деньгам: что мешает стать успешным

Что с рынком будет дальше

Ситуация на рынке недвижимости в этом году полностью будет зависеть от сроков выхода страны из карантинного режима. Подавляющее большинство застройщиков и крупных девелоперов уже фиксируют падение спроса на объекты жилой недвижимости, поэтому более продолжительный локаут может иметь неутешительные последствия для отрасли в целом.

Мы не ожидаем, что спрос этим летом восстановится до уровня прошлого года. После карантина покупателю понадобятся несколько месяцев, чтобы восстановить доходы и накопления, прежде чем принимать инвестиционные решения. Снижение продаж может привести к еще большему замедлению темпов строительства, а перенос сроков сдачи объектов будет еще сильнее подрывать доверие к застройщикам, которые попали в петлю кризиса.

На наш взгляд, избежать такого сценария смогут девелоперы, у которых достаточно собственных резервов для продолжения строительных работ своими силами и у которых в продаже есть достроенные объекты. В посткарантинный период покупатели будут отдавать предпочтение готовому жилью качественной постройки, ведь именно такие объекты сейчас больше всего защищены от рисков.