Рейтинг киевских застройщиков: почему Киевгорстрой не сдал ни одного дома в январе-июне

Зачем и для кого делаем рейтинг

Покупать квартиру в строящемся доме — всегда рискованно. Чем меньше степень готовности объекта, тем выше риск. Ведь, в лучшем случае, сроки сдачи могут сильно затянуться, в худшем — стройка будет заморожена.

Наш рейтинг застройщиков поможет снизить риски. Поскольку изложенная в нем информация позволяет сориентироваться, насколько активно та или иная компания возводит новые объекты, как долго она работает на рынке, кому принадлежит и как выполняет обязательства перед своими инвесторами.

Кроме того, мы собрали информацию о стоимости и качестве сданных объектов — что говорят о них новые жильцы, а также о том, что застройщики предпочитают не разглашать — например, целевое назначение участка, на котором построен новый дом.

«Минфин» постоянно совершенствует свой рейтинг. Этот раз не стал исключением. Среди дополнительных опций — возможность просмотра сертификата на объект и переход на его геолокацию с точным адресом. И, наконец, самое важное: теперь из нашего рейтинга можно узнать не только застройщика, а еще и заказчика каждого ЖК.

Почему это так важно? Адвокат ЮКК «Де-юре» Иван Топор объясняет, что желание заказчика строительства и застройщика (девелопера) объединяться может иметь две причины.

Первая — когда пользователь земельного участка, который одновременно является заказчиком строительства, хочет оставить за собой все рычаги влияния на застройщика до окончания строительства и получения определенного дохода. В свою очередь, застройщик в этом случае получает возможность инвестировать в строительство, не платя на первом этапе денег за землю.

Вторая — когда и заказчик строительства, и застройщик принадлежат одному лицу, но их разделение призвано перенести все договорные отношения с покупателями, а затем и потенциальные риски, на застройщика.

«Так что, принимая решение о приобретении новостройки, инвестор должен проверить статус и реноме не только фактического застройщика, его порядочность и достаточность у него административно-финансовых ресурсов для преодоления всех препятствий на тернистой ниве градостроительства, но и заказчика — лица, являющегося владельцем или пользователем земельного участка объекта застройки, действительность такого его права, наличие соответствующих подтверждающих документов», — резюмирует партнер ЮК JN Legal Сергей Дахновский.

Для эффективной защиты своих прав, по словам юристов, покупателю необходимо изучить договор между застройщиком и заказчиком строительства. Именно в нем указано распределение прав и обязанностей, части объектов недвижимости, которые закрепляются за сторонами и которые каждая из сторон может продавать покупателям.

«А еще лучше, чтобы покупатель на момент заключения соглашения с застройщиком получил копию договора между застройщиком и заказчиком строительства, заверенную подписями их руководителей, с указанием даты заверения», — советует адвокат ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Как составляли рейтинг

Согласно методике, мы подсчитали количество «квадратов», которые сдали застройщики Киева за первое полугодие 2021 года. Чем больше их ввела в эксплуатацию строительная компания, тем выше ее место в рейтинге. В расчет брались квартиры только в домах, принятых в эксплуатацию Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины (ГАСИ). Попасть в рейтинг жилому комплексу, у которого нет сертификата, невозможно, даже если он полностью готов.

В этом подходе «Минфин» непоколебим, чего не скажешь о вопросе истории деятельности компаний. Здесь, начиная с рейтинга застройщиков за II полугодие 2020 года, условия смягчились. Если ранее мы рассматривали только компании, на счету которых имеется хотя бы один ранее сданный дом, то сейчас во внимание берутся даже новички, для которых попавший в рейтинг объект — первый. Это позволяет освещать ситуацию более адекватно.

Как новостройки сдавались в эксплуатацию

В этом году эксперты ожидали строительных рекордов. Этому должно было поспособствовать два обстоятельства. Во-первых, в прошлом году из-за пертурбаций в ГАСИ около 41% готового жилья не было сдано в эксплуатацию. Соответственно, официально пополнить жилой фонд и быть учтенным в статистике оно должно было уже в этом году.

Во-вторых, ускориться после локдаунов должны были и сами застройщики. Тем более, что подгонять их должны были драконовские законодательные новации: по логике вещей, компаниям выгоднее сдать в эксплуатацию новостройки еще до того, как новые налоговые правила вступят в силу.

Тем более, что недостатка в покупателях нет. Свою роль сыграл все тот же отложенный спрос, плюс перспективы дальнейшего подорожания жилья, которые заставляют инвесторов быстрее принимать решение о покупке жилья в новом доме.

Однако реальность оказалась иной. За первые шесть месяцев 2021 года в столице сдан в эксплуатацию 31 жилой комплекс общей площадью 727,6 тыс. кв м. Это больше, чем во втором полугодии 2020 г. (28 ЖК площадью 704,5 тыс. кв м), но намного меньше, чем обещали сами строительные компании. В первом полугодии столичные застройщики планировали ввести в эксплуатацию 82 объекта.

Иными словами, свое слово сдержал только каждый третий застройщик. Причем своевременно или с задержкой максимум до 6 месяцев это получилось только у 6 компаний:

Stolitsa Group — ЖК Seven (4 мес.), Ж К Галактика (задержка 5 мес.);
К.А. Н. Девелопмент — Ж К Файна Таун (5 и 3 мес.), ЖК Respublika (раньше срока);
Perfect Group, при партнерстве с Интергал-Буд — Ж К Лебединый (раньше срока);
Лико-Холдинг и Perfect Group — ЖК Liko-Grad Perfect Town (задержка 6 мес.);
Креатор-Буд — Ж К Науки 58 (6 мес.);
МЖК «Оболонь» — Місто Квітів. Парковый квартал (раньше срока).

Есть и те, кто пропустил все возможные сроки сдачи. Например, ГРК «Столица» в партнерстве с КиевБудКом сдали ЖК West House с задержкой в 34 месяца, Really Building (от «В.К. Груп») ввел в эксплуатацию ЖК Henesi House на 39 месяцев позже обещанного. Абсолютный антирекорд поставил Энергополь-Украина. Свой Ж К на Кондратюка (в прошлом ЖК Министерский) он сдал с опозданием на 49 месяцев.

Как ТОП-10 столичных застройщиков сдавали жилые объекты в эксплуатацию, указано в таблице.

По таблице можно сравнить активность застройщиков за период со второго полугодия 2019 до сегодня. Только 3 компании вводили в эксплуатацию дома каждые полгода. Другие делали перерыв на полгода-год, или сдавали один раз, но сразу весь комплекс на несколько домов.

Касательно выбора локации для строительства жилых объектов, то большинство застройщиков из первой десятки предпочли правый берег Киева, здесь построено 12 из 15 ЖК.

Неожиданные перестановки в рейтинге

В свежем рейтинге произошло несколько неожиданных изменений. Во-первых, абсолютный лидер прошлого полугодия Киевгорстрой не просто сдал позиции, а вообще не вошел в итоговый рейтинг-лист. Хотя, помнится, планы у компании были грандиозные — сдать в 2021 году 12 ЖК общей площадью 600 тыс. кв м. По крайней мере, такие цифры озвучил в интервью «Минфину» глава правления — президент Киевгорстроя Игорь Кушнир. Впрочем, точные сроки сдачи не оговаривались, и компания еще может успеть реализовать намеченное до конца года.

Тем временем в лидеры вышла Stolitsa Group. В этом полугодии она построила 77,5 тыс. кв м, что почти вдвое меньше, чем в прошлом. Но это не помешало ей переместиться со второго места на первое. Stolitsa Group возглавляла рейтинг в 2019 году. В этот раз первую позицию ей обеспечил ввод в эксплуатацию домов в Ж К Галактика и ЖК Seven.

На втором месте — ТОВ «Эмпориум Пропертиз». Компания впервые участвует в нашем рейтинге и такую высокую позицию заняла благодаря вводу в эксплуатацию 58,7 тыс. кв м в Ж К Ярославов Град.

Замыкает тройку лидеров Интергал-Буд — регулярный участник наших рейтингов. В прошлом полугодии компания заняла 7 строку рейтинга. Кардинально улучшить позиции ей помогли 51,6 тыс. кв м, введенные в эксплуатацию в 3 ЖК: Сырецкие сады, Нивки-Парк и Малахит.

Первая пятерка застройщиков выглядит так:

Застройщик	Общая площадь в кв. м	Количество квартир
Stolitsa Group	77497,52	1248
ТОВ «Емпоріум Пропертіз»	58735,4	743
Интергал-Буд	51578,9	824
Група компаній DIM	47753,8	760
Futura hata	46490,3	892

Как защитить себя от ошибок застройщиков

На законодательном уровне те, кто инвестирует в жилье на этапе строительства, практически не защищены. Поэтому еще до подписания договора с застройщиком важно четко понимать, какие риски могут возникнуть и как их можно уменьшить.

Земельный вопрос

Сегодня распространена практика, когда объекты возводятся на участках, не предназначенных под застройку жилыми домами. Например, впервые за время подготовки рейтинга мы столкнулись с ситуацией, когда жилой дом ввели в эксплуатацию как протезную мастерскую (код 03.03). Провернуть такое умудрилась компания Оникс Билд с Ж К Караваевы Дачи. Оказывается, и такое возможно.

Как объясняют юристы, застройщики манипулируют целевым назначением земельного участка, чтобы снизить накладные расходы. А делают это, потому что уверены, что возведенный объект все равно будет принят в эксплуатацию.

«Для получения сертификата необходимо предоставить контролирующему органу только заявление и акт готовности объекта к эксплуатации. И на этапе ввода объекта в эксплуатацию контролирующий орган не вправе отказать заявителю в выдаче сертификата в связи с несоблюдением целевого назначения земельного участка», — объясняет адвокат, управляющий партнер адвокатского объединения «Adequate Lawyers» Дмитрий Ткаченко.

Для инвесторов в большинстве случаев это не несет никакой угрозы, обычно застройщики эти вопросы решают на своем уровне. Однако, если в какой-то момент нецелевое использование земельного участка станет предметом уголовного или иного расследования, то это, как минимум, может сильно затянуть сдачу объекта либо вовсе заморозить стройку.

«Для того, чтобы защитить свои инвестиции в строительство, необходимо проверять объект инвестирования заранее. Если вы видите несоответствие целевого назначения земельного участка намерениям застройки, это повод задуматься о безопасности вложений в такую недвижимость», — считает Дмитрий Ткаченко.

Он говорит, что инвестору также важно проверить наличие у застройщика договора аренды на земельный участок. «Если договор аренды истекает до окончания строительства и его продлить не удается, то и реализовать строительный проект будет крайне проблематично, а иногда и вовсе невозможно. Именно поэтому важно понимать, что у застройщика есть действующий договор аренды, заключенный на разумный для реализации строительного проекта срок», — уточняет Дмитрий Ткаченко.

Бывают случаи, когда такого договора может и не быть, например, застройщик является собственником земельного участка либо пользуется им на основании договора суперфиция (право застройки, — ред). Тогда это не должно вызывать у инвестора опасений.

Чем опасно нарушение генплана застройщиком

При подготовке рейтинга «Минфин» обратил внимание на случаи, когда компании игнорируют при застройке генплан. Примеров, когда на месте обещанного садика или паркинга появляется еще одна «свечка», на странице отзывов «Минфина» немало.

По словам управляющего партнера и генерального директора группы компаний «KDU Realty Group» Елены Маленковой, застройщик не имеет права вносить изменения в утверждённый и согласованный проект застройки. Генплан разрабатывается городом и утверждается горсоветом. Все, что выходит за рамки, — нарушение. Но проблема не только в этом.

«Инвестор, а другими словами, покупатель квадратных метров, не имеет никаких прав до ввода дома в эксплуатацию. До этого момента отношения „инвестор — застройщик“ чисто понятийные, не защищённые никакими законными актами. Это надо знать инвестору. И более тщательно выбирать стройку», — констатирует Елена Маленкова.

Как избежать неприятных сюрпризов с платой за содержание придомовой территории

Еще одна распространенная проблема — стоимость придомовой территории. Например, можно сэкономить при покупке квартиры, но потом переплачивать за содержание придомовой территории.

Такой неприятный сюрприз для своих инвесторов подготовил, например, К.А.Н Девелопмент. Компания резко, без каких-либо объяснений подняла плату за придомовую территорию из заявленных 17 грн до 26 грн за квадратный метр общей площади. Скорее всего, это связанно с помпезным открытием бассейна, шикарным стадионом и другими инфраструктурными новшествами. Но все же, увеличение цены на 65% для многих оказалось тем еще потрясением.

Чтобы не попасть в тарифный капкан застройщика, управляющий партнер и генеральный директор группы компаний «KDU Realty Group» Елена Маленкова советует при покупке жилья на первичке внимательно читать документы. Узнавать, кто будет управлять, есть ли возможность создать ОСББ. Также не помешает для понимания уточнить тарифы в уже построенных этим застройщиком ЖК .

«Тарифы застройщик имеет право установить любые. Это коммерческий проект. Разумеется, они должны зависеть от стоимости аренды земли под ЖК. Но если инвестор хочет влиять на тарифы, должен быть готов либо к организации покупателей в ОСББ, либо к борьбе с управляющей компанией», — предупреждает Елена Маленкова.

Прецеденты, когда покупатели смогли отстоять свои интересы, есть. Но это очень длительный и сложный процесс.

Читайте также: В какие квартиры инвестируют украинцы

Ремонт: когда ожидания не совпадают с реальностью

Немало застройщиков предлагают инвесторам квартиры «под ключ». Минус этой опции в том, что согласие на ремонт от застройщика покупатель дает еще на этапе заключения с ним первоначального договора. Иными словами, покупает кота в мешке, за что, кстати, немало доплачивает — в среднем + $500 за кв м.

За такие деньги инвестор рассчитывает на качественный ремонт. Но, как показывает практика, часто случаются разочарования. Вопрос в том, можно ли их избежать или свести к минимуму?

По словам адвоката ЮКК «Де-юре» Ивана Топора, вопрос состава ремонтных работ и использованных материалов регулируется в договоре на покупку объекта недвижимости (имущественных прав на него). Чем детальнее прописаны условия, тем более защищенным будет покупатель.

«Впоследствии именно на условия договора можно будет ссылаться, если в квартире будут обнаружены дефекты и некачественное исполнение работ», — дополняет коллегу партнер ЮК JN Legal Сергей Дахновский.

Пять полезных советов от экспертов:

В договоре с застройщиком должна быть обязательно предусмотрена процедура принятия квартиры. За инвестором должно быть закреплено право составить акт по выявленным недостаткам. А за застройщиком — обязательство устранить недостатки за свой счет в согласованный срок. Также должна быть прописана ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение упомянутого обязательства. Если застройщик отказывается или избегает подписания такого дефектного акта, следует составить в одностороннем порядке (желательно с привлечением специалистов) и направить виновнику (обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении) с требованием об устранении установленных недостатков. Это станет доказательством в суде. если придется там защищать свои права.
Акт приема-передачи квартиры, несмотря на любые заверения или обещания застройщика, следует подписывать исключительно после устранения всех недостатков.
Возможно рассмотреть вариант, по которому в договоре покупателю предоставляется право самостоятельно устранить недостатки ремонта, а затем предъявить их для компенсации заказчику. Но в таком варианте есть сложности с подписанием акта передачи квартиры, поскольку застройщик не захочет признавать задолженность за понесенные покупателем расходами на устранение недостатков ремонта, а покупатель не захочет подписывать акт об отсутствии претензий к объекту недвижимости.
Определить в договоре с застройщиком четкие гарантийные сроки на те или иные виды выполненных в квартире работ. Ведь некоторые недостатки могут проявляться уже во время эксплуатации жилья.
Привлечь к принятию квартиры специалистов в сфере строительства, что позволит не только более тщательно и профессионально провести ее осмотр, но и грамотно описать выявленные недостатки. Уместно проведение фото- или видео-фиксации установленных дефектов.
Предусмотреть в договоре с застройщиком возможность применения к нему штрафных санкций за некачественное выполнение работ, несвоевременное устранение выявленных недостатков и т. д.

Выполнение указанных рекомендаций усилит правовую позицию инвестора в конфликтной ситуации.

Автор:

Анна Максимова

При участии:

Ирина Рыбницкая