Реалии в 5 раз хуже ожиданий

Перед запуском программы планировалось, что в 2021 г. банки выдадут льготные кредиты 5 тысячам семей на общую сумму 5 млрд грн. Таким образом, фактический показатель сейчас отстает от плана почти в 5 раз.

По данным Минфина, за март-ноябрь — 9 месяцев со старта программы «доступной ипотеки» — было выдано лишь 1,1 тыс кредитов на почти 1 млрд грн.

В то же время, по данным НБУ, за 9 месяцев (январь-сентябрь) текущего года банки в общей сложности выдали более 7,5 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 6,1 млрд грн. Скорее всего, льготные кредиты также учитываются в данных НБУ, которые формируются на основе опроса банков.

Примечательно, что основные параметры рыночного и льготного кредитования примерно одинаковы.

  • Средняя сумма рыночного ипотечного кредита — 810 тыс грн, льготной ипотеки — 870 тыс грн, то есть даже больше!

  • В денежном выражении на вторичный рынок приходится 88% рыночной ипотеки, льготной — 76%. То есть льготная программа даже более прогрессивная.

  • Более половины рыночной ипотеки (55%) выдается в Киеве и области. Льготная ипотека ориентирована на столичный регион больше — 64%.

  • В лидерах на обоих сегментах — примерно одни и те же кредиторы.

Так, за 10 месяцев текущего года государственный Ощадбанк выдал 2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 млрд грн. При этом в рамках госпрограммы был выдан лишь 201 кредит на 180 млн грн (доля госпрограммы — 10−13%).

Почему же на льготную ипотеку, которая вдвое дешевле рыночной, приходится всего лишь 16% рынка?

Читайте также: Ипотека-2021: На каких условиях можно взять кредит на жилье

Ограничения для заемщиков

Первое логичное объяснение — наличие ограничений для заемщиков.

Любая госпрограмма имеет свои ограничения, однако в данном случае они в целом достаточно либеральные.

Объект льготной ипотеки

Приобрести с помощью льготной ипотеки можно готовые квартиры либо частные дома, а также строящееся жилье.

Однако стоимость приобретаемого объекта не должна превышать 2,5 млн грн. Это — примерно $93 тыс. Само по себе это ограничение некритично даже с учетом роста цен на недвижимость, особенно столичную.

В то же время в связке с другим ограничением — это может стать проблемой.

Возраст и цена

В первоначальном варианте программы приобретаемая недвижимость не могла быть старше 3 лет. Не секрет, что именно такие новые, но уже введенные в эксплуатацию и благоустроенные квартиры стоят максимально дорого. Если же квартира без ремонта, то всплывают другие препятствия. «Часто такая недвижимость требует дополнительных вложений, так как продается без каких-либо отделочных работ (после застройщика)», — отмечает Валентина Розанова, начальник управления развития розничного бизнеса и кредитования ОТП Банка.

Например, в Киеве подыскать современную «единичку», которая бы одновременно соответствовала этим двум критериям программы — задача не из легких. Но уже в пригороде столицы это намного реальнее, не говоря уже о других регионах.

Следует отметить, что 21 октября Кабмин внёс изменения в условия программы. Теперь в городах-миллионниках можно будет покупать объекты не старше 10 лет. Для остальных населенных пунктов ограничения вообще сняты.

Конечно, данная новация должна улучшить ситуацию, но вряд ли радикально. 10-летнее жилье считается новым и стоит соответственно дорого.

Площадь тоже ограничена

Есть еще ограничение по площади недвижимости.

Нормативная площадь предмета ипотеки не должна превышать 50 «квадратов» на одинокого гражданина или семью из двух человек. Плюс на каждого следующего члена семьи полагается по 20 «квадратов».

То есть семья из 4 человек может претендовать на жилье площадью 90 «квадратов». Это — современные просторные 3-комнатные квартиры.

Более того, даже если реальная площадь объекта больше нормативной, то лишние «квадраты» просто выносятся за скобки льготной ставки и обслуживаются по рыночных процентам.

Изначально превышение площади объекта не должно было быть больше 20% сверх нормативного значения, но недавно этот параметр повысили до 40%.

То есть в нашем примере для семьи из 4 человек площадь объекта не может превышать 126 «квадратов». Для столичного региона данное ограничение практически неактуально, за исключением, возможно, частных домов в пригороде.

Требования к заемщику

По отношению собственно к заемщику можно выделить лишь пару важных ограничений, которые, впрочем, также не выглядят критичными.

1. Доход — не более…

Среднемесячный доход семьи не должен быть больше 10-кратного размера средней зарплаты в регионе, где находится предмет ипотеки.

По данным Госстата, в сентябре в Киеве средняя зарплата составила 20,6 тыс грн. То есть среднемесячный доход семьи заемщика не должен превышать 206 тыс грн ($7,6 тыс)!

Такое требование является вполне логичным, чтобы льготной ипотекой не пользовались состоятельные граждане, которые могут себе позволить обслуживать рыночную ставку.

Другое дело, что проконтролировать соблюдение этого параметра практически нереально — значительная доля дохода может быть неподтвержденной.

Банкиры уверяют, что ограничений на досрочное погашение льготной ипотеки нет. Таково требование закона. Это значит, что льготный заемщик может гасить ипотеку со значительным опережением графика, как рекомендовал «Минфин».

С одной стороны, такие состоятельные клиенты вряд ли являются целевой аудиторией для госпрограммы. С другой, погашая кредит быстро, они наряду со своими экономят и государственные деньги, которые выделяются на компенсацию процентов банкам.

Недвижимость — менее…

Потенциальный заемщик и/или члены его семьи не должны иметь в собственности жилья, в том числе строящегося, площадь которого превышает нормативную площадь предмета ипотеки.

То есть наша условная семья из 4 человек не сможет претендовать на льготную ипотеку для покупки второго жилья, если уже располагает жилплощадью более 126 «квадратов». Из формулировки нормы не совсем очевидно: идет речь о площади одного объекта либо суммарной площади нескольких. По духу, должно говориться о суммарной площади. Ведь вряд ли семья, располагающая 3-мя «единичками» по 50 «квадратов», является целевой аудиторией для льготной ипотеки.

В любом случае очевидно, что данное ограничение также не есть критичным.

Вполне рыночными являются и такие параметры льготной программы, как:

  • максимальная сумма кредита — 2 млн грн;

  • максимальный срок — 20 лет;

  • минимальный собственный взнос — 15%.

Читайте также: Ипотека: как взять на 25 лет, чтобы погасить за 5

Ограничения для банков

Может, ипотечная госпрограмма не интересна банкам из-за рисков, связанных с механизмом сотрудничества?

Главный из них: что будет, если государство приостановит выплату компенсаций? Такое уже случалось ранее по аналогичным программам.

Скорее всего, в таком случае заемщику придется платить по рыночной ставке. Похоже, банки не исключают такой сценарий изначально.

Так, в государственном Ощадбанке «Минфину» сообщили, что анализируют платежеспособность заемщиков исходя не из льготной ставки в 7%, а из базовой — UIRD12+4,5% (в ноябре была 13,3% годовых).

Банкиров можно понять, хотя такой подход является не вполне корректным. Ведь льготная ипотека на то и льготная, чтобы быть доступной для тех, кому не по карману рыночная.

Базовые ставки — рыночные

Ставка UIRD12+4,5% (в ноябре — 13,3% годовых) является максимальной для кредитов, которые могут выдаваться на покупку вторичной недвижимости в рамках госпрограммы. По более дорогим займам государство не будет компенсировать ставку.

Это — номинальная, а не эффективная ставка. Поэтому является вполне рыночной. По данным НБУ, в сентябре средневзвешенная эффективная ставка (с учетом комиссий и страховок) для вторичного рынка составила 13,6% годовых.

Для «первички» до введения объекта в эксплуатацию в рамках госпрограммы действовала более высокая базовая ставка — UIRD12+7% (16%).

Однако недавно она была увеличена на 2 п.п. (UIRD12+9%), то есть до 18% годовых. Для сравнения: по данным НБУ, рыночная эффективная ставка для «первички» в сентябре составляла 15,4% годовых.

В любом случае максимальная ставка по кредиту не может превышать 30% годовых.

Теоретически этот лимит может быть нарушен только в случае форс-мажора, когда депозиты (индекс UIRD) подорожают более чем до 21−25% годовых.

Но даже в разгар банкопада в 2015 г. значение UIRD12 не превышало 22% годовых.

Комиссии — слабое место

А вот по комиссиям ограничение гораздо ощутимее — не более 0,5% от суммы кредита на весь срок договора.

То есть традиционная одноразовая комиссия за выдачу кредита не может превышать 0,5%. В рамках рыночных предложений данная комиссия составляет 0,99−2,99% от суммы кредита!

Каких-либо ограничений на стоимость страховок не предусмотрено вовсе. Хотя очевидно, что здесь возможны злоупотребления.

Порядок выплаты компенсаций

Фонд развития предпринимательства (ФРП) выплачивает банкам компенсацию процентов по ипотеке ежемесячно. Если заемщик попадает на просрочку, то компенсации перестают выплачиваться до момента, пока он не вернется в график. Если просрочка превышает 3 месяца, то заемщик безвозвратно теряет право на компенсацию процентов.

Банк имеет право применять повышенную штрафную ставку (не более чем на 5 п.п.) по кредиту исключительно на период нарушения заемщиком договорных обязательств. Дополнительные проценты не компенсируются и ложатся на плечи заемщика.

Есть и другие причины, по которым можно лишиться господдержки. Например, если заемщик предоставил неправдивую информацию. Скажем, заемщик скрыл факт владения дорогой/крупной недвижимостью. В этом случае государство может потребовать даже возврат незаконно полученной компенсации.

В чем проблема — не понятно

Ничего критичного в условиях ипотечной госпрограммы мы не нашли. Ответ на вопрос — почему буксует программа — не удалось получить и у участников рынка.

Банки, учитывая «президентский» статус программы, не отличаются откровенностью относительно истинных причин ее неудач. На соответствующий запрос «Минфина» ответы прислали всего два кредитора: Ощад и ОТП.

Формально участниками ипотечной госпрограммы являются 19 банков. При этом в НБУ о выдаче ипотечных кредитов отчитываются более 20 финучреждений.

Однако реально кредиты в рамках госпрограммы выдали только 10 банков, из них лишь 5 игроков — более сотни. У остальных — не более полутора десятков.

Весной Владимир Мудрый, предправления ОТП Банка, рассказывал «Минфину» о перспективах ипотеки в целом и госпрограммы, в частности. Однако пока ОТП получил всего 10 заявок и выдал лишь 6 льготных кредитов.

Как подать заявку на кредит

Всего на конец ноября потенциальные заемщики подали в банки суммарно 1573 заявок. За это время было выдано лишь 1,1 тыс кредитов. То есть 438 заявок — в процессе рассмотрения и отказных.

Регламент программы предусматривает такой порядок:

1. Претендент обращается в уполномоченный банк с пакетом документов

2. В течение 5 рабочих дней банк должен проверить соискателя на соответствие условиям и попросить подать заявку.

3. Еще в течение 5 дней с момента подачи официальной заявки должен быть заключен кредитный договор и выдан кредит!

Почему при таких сжатых сроках почти треть поданных заявок «в процессе» — непонятно.

По словам Валерии Малаховой, директора департамента розничного бизнеса Ощадбанка, основной причиной формирования «навеса» заявок являются проблемы клиентов с подбором жилья, согласно требованиям программы.

Читайте также: Владимир Мудрый: Торговля акциями превратилась в социальную активность

Что даст изменение условий

Кабмин либерализировал условия программы еще 21 октября. Однако банкиры говорят, что новые условия ещё «не вступили в силу». Чтобы начать работать по новым условиям, банки-участники должны переподписать договора с Фондом развития предпринимательства (ФРП), который реализует программу. «Фонд прислал нам договор в начале недели. Мы планируем подписать его в кратчайшие сроки», — пообещали в Ощадбанке.

Банкиры прогнозируют активизацию программы после запуска новых правил. «Последние изменения в программе по возрасту и площади недвижимости являются одними из важных критериев, поэтому мы рассчитываем на увеличение количества клиентов и спроса на кредиты по программе «Доступная ипотека под 7%», — отмечает Валентина Розанова из ОТП Банка.

В Ощадбанке считают, что заметным ускорителем стало бы снижение процентных ставок. «Учитывая рост цен на недвижимость, которая за последние полгода подорожала на 30%, увеличился и платеж по кредиту. Снижение ставки по кредиту дало бы возможность снизить кредитную нагрузку на клиента и стимулировало бы увеличение спроса», — говорит Валерия Малахова.

Автор:
Дмитрий Гриньков