После публикации прошлого рейтинга мы получили массу отзывов от читателей и еще раз убедились, что покупателям жилья остро не хватает объективных оценок этого рынка.

Зачем нужен рейтинг

Любой, кто в последнее время покупал квартиру, знает, как непросто сделать выбор. Банальная, на первый взгляд, задача выбора объекта и застройщика, на практике оказывается настоящей головоломкой. Последние тенденции на украинском рынке недвижимости подтверждают — проблемных строек становится все больше. Многие компании затягивают сроки сдачи домов в эксплуатацию, а некоторые — не подключают к коммуникациям или вообще не оформляют право собственности на недвижимость, продавая, по сути, воздух.

Чтобы не потерять свои деньги, время и нервы, стоит подойти к задаче выбора квартиры серьезно. Для этого желательно вооружиться хотя бы минимальной первичной информацией. Рейтинг «Минфина» может стать своего рода «гидом», который поможет сориентироваться на запутанном рынке недвижимости.

Как мы «отсеивали» застройщиков

Перед сбором информации для рейтинга застройщиков столичного пригорода, «Минфин» создал первичную базу данных. В нее вошли все строительные компании, которые работают в окрестностях Киева. Получился достаточно солидный список — более 162 застройщиков.

Затем мы тщательно проверили участников и отсеяли «лишних». В списке остались только те компании, у которых на руках есть сертификат или декларация Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Как известно, эти документы на сегодняшний день можно считать одними из немногих реальных гарантий того, что объекты соответствуют всей проектной документации и являются технически безопасными. Проще говоря — в них можно жить. Сертификаты ГАСИ не продаются, то есть им действительно можно доверять.

Уже первичный отбор претендентов на участие в рейтинге показал, что на практике сертификаты ГАСИ имеют далеко не все застройщики, которые сдали дома. К примеру, под видом тайного покупателя «Минфин» позвонил в компанию АИД. Там нам рассказали, что застройщик не смог получить сертификат. Проблема якобы в том, что объект закладывался, когда в стране еще действовали старые градостроительные нормы. В этом году они изменились. В итоге возведенный компанией жилой дом, по новым правилам, обязательно должен быть оборудован лифтом, а его не установили. Из-за этого он отсутствует в рейтинге.

Несколько других застройщиков просто отказались предоставить «Минфину» сертификаты ГАСИ. Нам пришлось их искать самим на сайте регулятора. Те компании, чьих сертификатов «Минфин» не нашел, в рейтинг не попали. Мы рассудили просто: если официальные документы не смогли получить даже представители СМИ, рядовым покупателям это и вовсе будет не под силу.

При составлении рейтинга мы отбирали только компании, которые имеют историю: то есть не только сдали объекты в 1 полугодии 2018 года, но и строили дома раньше, и в идеале — строят еще. То есть для нас важна стабильная строительная деятельность компаний. Фирмы — однодневки или те, кто только начал работать и еще не успел зарекомендовать себя на рынке, во внимание не принимались.

Как составлялся рейтинг

В итоге в окончательный вариант рейтинга попало не так много застройщиков — всего 24. В исследовании участвовало 25 населенных пунктов Киевской области, в том числе Белогородка, Борисполь, Боярка, Буча, Васильков, Вишневое, Вышгород, Гостомель, Ирпень, Чабаны и др. Собственно, охвачен весь пригород, который активно застраивается в последние годы. Для сравнения: в прошлогоднем рейтинге, который составлялся по такой же методологии, участвовало 45 компаний. То есть число тех, кто имеет подтверждающие документы на свои объекты, уменьшилось вдвое. Однако есть важный нюанс: в 2017 году рейтинг составлялся по итогам года в целом, в 2018 году – только по результатам 1 полугодия.

В прошлом году в топ-3 рейтинга вошли компании «Синергия» (сдала 9 домов на 944 квартиры), Martynov Real Estate (6 домов на 594 квартиры) и Novbud (6 домов на 478 квартир). В новом рейтинге тройка лидеров изменилась. В нее попали ЖК «Дания» (6 домов на 134 квартиры), ЖК «Фортуна -2» (4 дома на 360 квартир) и IG Group (4 дома на 80 квартир).

Главным критерием при составлении рейтинга стало количество жилых домов, введенных компанией в эксплуатацию за отчетный период. Учитывались объекты не ниже 3 этажей. В ранжировании принимали участие не сами дома, а сертификаты, так как у некоторых застройщиков на один ЖК оформлено по несколько сертификатов (к примеру, на каждый корпус), а у некоторых, наоборот, несколько секций могут числиться по одному адресу и иметь один сертификат.

Если несколько фирм ввели в эксплуатацию одинаковое количество домов, то дополнительные баллы получала компания, в активе которой большее общее количество сданных квартир. Последний показатель может быть не абсолютно точным. Поскольку количество квартир в документации не указывается, «Минфин» подсчитывал его сам, исходя из информации, которая имелась в наличии.

Столбец «Локация» подразумевает тот населенный пункт, в котором у застройщика больше всего объектов, вошедших в рейтинг. При составлении рейтинга не учитывались жилые комплексы, которые застройщики возводят в самом Киеве или отдаленных районах Киевской области. Еще один важный нюанс — в нашем рейтинге в некоторых случаях указаны названия компаний- застройщиков, тогда как в других — названия ЖК. Последнее означает, что застройщиком является частное лицо либо реальный собственник объекта не установлен.

«Минфин» собирал информацию из нескольких открытых источников, в частности, базы ГАСИ, сайтов компаний-застройщиков и пр.

Важные нюансы

Но только официальных подтверждений — сертификатов от ГАСИ, наличия у компаний объектов и даже подробных ответов застройщиков — нам показалось мало для создания по-настоящему надежного рейтинга.

Поэтому команда «Минфина» проделала огромную работу в качестве «тайных покупателей». Мы изучили многочисленные форумы жильцов и убедились на практике, что сданные в эксплуатацию объекты действительно обживаются — там идет заселение и начались ремонты. Выявленные в процессе этого исследования нюансы также указаны в нашем рейтинге.

К примеру, в ЖК «Уютный квартал» жители жалуются, что застройщик диктует им, где устанавливать кондиционеры, «чтобы не портить фасад». Также есть жалобы на высокие тарифы на коммунальные услуги. В ЖК «Дания» с объектами, которые участвуют в рейтинге, все в порядке. Но рядом строится новая секция. Жильцов беспокоит, что вместо заявленных 8 этажей, уже выросло 12 и возводят еще техэтаж. Этот факт может стать «звоночком» для потенциальных покупателей, и, возможно, повлияет на позиции застройщика в наших следующих рейтингах.