«Минфин» уже писал о настоящем буме на рынке недвижимости западных регионов Украины. Первичка во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской областях восстанавливается гораздо быстрее, чем в целом по стране, и опережает даже столичную. Ценники на квадратные метры вообще бьют рекорды. Скажем, в Одесской области средняя стоимость жилья в новостройках — около 35 тыс. грн за квадрат, тогда как в Закарпатской области — более 44,6 тыс., а во Львовской — 42,5 тыс. грн.
Главная причина — массовый спрос на «западную» недвижимость со стороны инвесторов.
Как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, многие инвесторы, которые ранее вкладывались в киевскую недвижимость, пытаются продать все и купить активы в западных регионах. Огромный спрос на недвижимость со стороны инвесторов подтверждают и сами застройщики.
Продают в Киеве — скупают во Львове
Покупатели выстраиваются в очереди за недвижимостью в западных регионах страны, что легко объяснить: эти области считаются сравнительно безопасными, туда релоцировали многие бизнесы и переехали десятки тысяч переселенцев. По данным украинского представительства МОМ (международная организация, изучающая миграционные процессы), например, во Львовской области на 2023 год насчитывалось 160 тыс. переселенцев, в Закарпатской — 85 тыс.
«Спрос на инвестиционное жилье в западных регионах Украины остается высоким, в частности из-за внутренней миграции, вызванной войной. Внутренне перемещенные лица ищут жилье, что повышает спрос в таких городах, как Львов, Тернополь, Ивано-Франковск, Ужгород
У части этих людей есть сбережения или они готовы покупать собственное жилье в кредит. Еще часть — арендует. По словам главы Ивано-Франковского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Виктора Фурдияки, переселенцы обеспечивают треть спроса на рынке аренды.
Неудивительно, что цены на аренду жилья в западных областях рекордно росли с начала войны. В этом году произошел откат по ставкам, потому что, как говорят местные риелторы, «расти уже некуда, а рынок перегрелся». Но даже после «скидок» аренда жилья в Ужгороде или Ивано-Франковске дороже, чем в Киеве.
Например, за однокомнатную квартиру в относительно новом доме в Ужгороде придется заплатить минимум 12 тыс. грн в месяц, а в столице можно найти и за 10 тыс. В Ивано-Франковске ценники составляют 12−13 тыс. грн, во Львове за хорошую квартиру в новостройке просят до 15 тыс. грн и даже больше, если ремонт дизайнерский.
Неудивительно, что в западные области кинулись инвесторы со всей Украины.
«Раньше было выгодно скупать недвижимость в Киеве. Но с началом войны арендные ставки начали падать, а само жилье — дешеветь. Владельцы столкнулись с тем, что не могли найти арендаторов, приходилось самим платить за коммунальные услуги, недвижимость перестала работать.
Поэтому многие начали избавляться от квадратных метров. А чтобы деньги не простаивали, им нашли новую «тихую гавань» — недвижимость в западных областях. Там скупают все — и жилье, и землю, и коммерческие объекты", — отметила Ирина Луханина.
Андрей Криницкий, совладелец группы строительных компаний Auroom, называет инвестиции в недвижимость на западе страны «железобетонными».
«Это сейчас очень выгодно из-за девальвации национальной валюты, инфляции, привязки недвижимости к иностранной валюте, самой лучшей цены на этапе котлована. Вы сохраняете свою инвестицию и дополнительно приумножаете ее после завершения строительства. При аренде окупаемость до 10−15 лет, плюс недвижимость остается в вашей собственности и растет в цене при покупке на котловане до 30%», — перечисляет преимущества для потенциальных инвесторов.
Криницкий говорит, что о «буме» на западную недвижимость говорить, возможно, и преждевременно. «Да, по сравнению с другими регионами Украины, скажем, во Львове действительно достаточно хорошая динамика продаж квадратных метров», — добавляет он. Криницкий объясняет это тем, что Львов сейчас — самый развитый и инвестиционно-привлекательный город запада Украины, который манит инвесторов не только из нашей страны, но и из-за рубежа.
«Соответственно, есть потребность в трудовых ресурсах, а значит, и в новом жилье. Конечно, очень важную роль играет фактор безопасности», — говорит Андрей Криницкий.
По словам Андрея Герасимова, СЕО «Интергал-Буд» в западном регионе, в последнее время потенциальные инвесторы взяли паузу из-за закона о мобилизации. Но ясно, что спрос никуда не делся.
«Если сравнивать показатели первого квартала 2024 года с аналогичным периодом в 2023 году, то мы наблюдаем снижение количества сделок на 15% и неравномерный спрос на инвестиционное жилье. С осени прошлого года покупатели заняли выжидательную позицию. На их решения об инвестировании влияют мобилизационные процессы и изменения регулирующего законодательства.
Если сравнивать текущее состояние с довоенным периодом (1 квартал 2021 года), то это 40% от общего количества сделок. Инвестиционная составляющая в структуре продаж составляет 12−15%, в зависимости от наличия нового предложения. В целях заработка покупают в основном местные. Те, кто хорошо знаком со спецификой локации и местным рынком", — говорит Андрей Герасимов.
Читайте также: Золотая середина: цены на жилье в Житомире и Полтаве выросли до столичных
Жилье «под ключ» и гарантии: что покупают инвесторы
Что покупают инвесторы в западных регионах и какие нюансы учитывают?
По словам Герасимова, одним из ключевых факторов выбора проекта и девелопера является наличие предложения жилья с выполненным ремонтом. «Инвесторы больше не хотят самостоятельно заниматься отделкой для того, чтобы заработать дополнительно 5−10%. Поэтому в новых очередях строительства мы предусматриваем сдачу квартир и апартаментов с ремонтом», — говорит Андрей Герасимов.
Эту тенденцию подтверждает и Андрей Криницкий.
«Увеличилось количество клиентов, которые хотят купить уже построенную недвижимость или на конечной стадии строительства. Собственно, такая тенденция диктуется военными рисками.
Также способствует спросу на готовое жилье государственная программа доступного жилья «єОселя». Поэтому, в частности, строительная компания Auroom предлагает клиентам сданные квартиры в ЖК Auroom Forest в г. Винники. А также на завершающей стадии процесс аккредитации для программы «єОселя» — еще несколько активно строящихся домов", — добавил он.
Застройщики говорят, что сейчас самое популярное среди инвесторов жилье — комфорт-класса, а также бизнес и элит. По словам Андрея Криницкого, бюджеты начинаются с $1 тыс. за квадрат.
Расположение — подальше от критической инфраструктуры, военных объектов, за городом. Что касается площадей, то две трети спроса — на «однушки», остаток почти поровну делят двух- и трехкомнатные квартиры, а также пентхаусы.
По словам Ростислава Мельника, наибольший спрос на квартиры средней площади (50−70 кв. м) с бюджетом $60−80 тыс. «Инвесторы ориентируются на объекты, которые можно быстро сдать в аренду или выгодно перепродать. Например, у нас в РИЭЛ это квартиры в ЖК Riel City и «Шенген. Планируем во Львове начать возведение нескольких новых проектов: это будут новые очереди в уже существующих комплексах, как «Городок Пидзамче» или «Великобритания», а также то будут здания с «нуля»», — рассказывает он.
Андрей Герасимов считает, что самый популярный среди инвесторов запрос — однокомнатная квартира в готовом проекте.
«И до полномасштабной войны инвесторов интересовали однокомнатные квартиры, однако на начальных стадиях строительства и без готовой отделки», — отметил он.
Также эксперт заметил, что потенциальные инвесторы начали более тщательно выбирать объекты. «На выгодные предложения с потенциалом роста цены запрос сохранился. Однако теперь учитывается репутация застройщика, наличие гарантий на достройку и полный пакет разрешительной документации.
Внимательно изучают возможность применения государственной ипотечной программы «єОселя» или наличие партнерских ипотечных программ. Привлечение кредитных средств позволяет снизить свои риски и не вкладывать 100% собственного капитала. Ипотека в гривне, особенно на льготных условиях, — очень привлекательное предложение", — говорит Андрей Герасимов.
Не хватает дешевого и элитного
На первый взгляд, проектов очень много.
В прошлом году в Украине начато строительство около 4,21 млн квадратных метров жилья. Лидерами стали Львовская (свыше 870,37 тыс. кв. м., или 20,7%), Киевская (свыше 616,16 тыс. кв. м., или 14,7%), Ивано-Франковская (около 469,04 тыс. кв. м, или 11,2%), Хмельницкая (свыше 313,14 тыс. кв. м, или 7,4%) области.
Как видим, основное строительство в стране концентрируется на западе и в столичном регионе.
Еще в нескольких западных регионах, которые не попали в топ-5, стремительно растет динамика жилищного строительства. Скажем, в Черновицкой области — в 3,8 раза в год, в Закарпатье — почти на 80%.
«На западе страны строят активно, все довоенные объекты возобновились. С каждым кварталом количество новых объектов увеличивается. К примеру, строительная компания Auroom сейчас активно строит 7 жилых комплексов. С начала полномасштабного вторжения уже сдали 3 дома, а к концу 2024 года планируется сдача еще 5. Также на 2024 год запланирован старт 4 новых проектов», — рассказывает Андрей Криницкий.
В то же время, по мнению застройщиков, не хватает предложений эконом и элитного жилья.
«До полномасштабной войны строилось и так недостаточно квадратных метров, а с войной, из-за разрушения жилья и потребности в более спокойном регионе проживания, спрос увеличивается», — отмечает Андрей Криницкий.
«Застройщики пытаются наверстать дефицит эконом жилья, активно реализуя новые проекты, но быстро его покрыть не удастся. По состоянию на сегодняшний день РИЭЛ предлагает более тысячи различных вариантов жилья в 13 новостройках во Львове. Это готовые квартиры в введенных в эксплуатацию домах и жилье на уровне котлована», — говорит Ростислав Мельник.
По словам Герасимова, решение о запуске новой очереди строительства принимается после реализации предыдущей очереди. «Девелоперы не спешат выводить многие новые проекты на перспективу роста рынка через 5−10 лет. Поэтому имеющееся предложение отвечает существующему запросу и будет расти только по мере увеличения реального платежеспособного спроса». — объяснил он.
Читайте также: «Доступные кредиты 5−7−9%» урезали: кто выпал из программы и какие альтернативы
Сколько можно заработать
При этом недвижимость в западных регионах продолжает расти в цене.
«Удорожание первички связано с дефицитом рабочей силы, энергетических ресурсов и колебанием курса валюты», — объяснил Андрей Криницкий. Ростислав Мельник добавляет, что на цену квадратных метров влияет также и подорожание строительных материалов и работ.
В «Интергал-Буд» приводят такую статистику: средневзвешенная цена в новостройке Львова — $1 460 за квадрат, в Киеве — $1 490. «Львовские цены максимально близки к столичным, в некоторых районах даже превышают медианные значение Киева», — говорит Андрей Герасимов.
К примеру, в марте 2023 года квадратный метр во львовской новостройке эконом-класса стоил $920, в марте 2024 года — уже $1 040, то есть плюс 13% за год. Квартиры в комфорт-классе подорожали на 12% — с $1 300 до $1 460, бизнес-классе — на 10% — с $1 900 до $2 100. Премиум-класс вырос в цене на 8% — с $2 900 до $3 150 за квадрат.
То есть только на росте стоимости жилья инвесторы смогли получить 8−13% годовых в валюте.
«Западные регионы показывают сейчас отличные тенденции роста цены — на 12−15% годовых, что за 2 года даст гарантированных 30%. Поэтому, выгода вложений очевидна, несмотря на то, что из-за ограниченных ресурсов со временем предложение на рынке жилья будет сокращаться», — считает Андрей Герасимов.
По мнению Ростислава Мельника, инвесторы на таком жилье смогут заработать даже больше. «Я думаю инвесторы могут зарабатывать где-то 15−40% годовых на перепродаже жилья в зависимости в каком состоянии готовности покупают квартиры, или 5−7% на его аренде», — подытожил он.