В шаге от столицы: рейтинг застройщиков пригорода Киева

Какие проблемы еще ждут инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость за пределами столицы, как не попасть впросак и у кого можно приобрести заветное жилье — читайте в новом рейтинге застройщиков пригорода Киева от «Минфина».

Прелести жизни на природе

Для многих покупателей жилье в пригороде Киева – это не только способ сэкономить, но и шанс обустроить комфортные условия жизни подальше от мегаполиса.

Многие представляют себе идиллическую картину: домик в 5 этажей, рядом с лесом, озером или рекой. Конечно, может быть и так, но часто покупателям новостройки в пригороде приходится несколько лет жить практически на стройке, пока не закончат другие дома, которые строятся рядом.

Или же от пейзажа за окном отвлекают проблемы с водоснабжением, отоплением или электричеством.

Чтобы потенциальные инвесторы лучше понимали, как будет выглядеть их жизнь в новой квартире в столичном пригороде, «Минфин» подготовил рейтинг застройщиков Киевской области за второе полугодие прошлого года.

Внимание мы акцентировали именно на тех населенных пунктах в непосредственной близости к Киеву: Борисполь, Бровары, Вишневое, Ирпень, Обухов. Всего 28 населенных пунктов и территории вблизи них. С полным перечнем можно ознакомиться по ссылке. Более отдаленные города, такие как Белая Церковь, Переяслав или Фастов, «Минфин» не рассматривал.

Мы также собрали информацию о земельных участках, на которых строятся ЖК, задержки со сдачей домов, расстояние от них до центра города и т.д. Также проанализировали отзывы новоселов в социальных сетях для того, чтобы понять, к каким проблемам должны быть готовы покупатели.

Как растет пригород

За основу рейтинга «Минфин» взял количество домов, которые застройщик сдал во втором полугодии прошлого года и получил сертификат Государственной архитектурно-строительной инспекции. Конечно, значительно лучше было бы считать квадратные метры в этих домах, ведь 1 дом у одного застройщика может быть больше, чем у другого.

Но в открытые источники застройщики пригорода такую информацию, как правило, не выкладывают, а менеджеры порой отказываются делиться этими данными. Один из совладельцев ЖК даже посоветовал «Минфину» самим прикинуть площадь «на глаз».

Проще посчитать количество квартир в домах, но в некоторых случаях эти данные из-за закрытости застройщиков тоже ориентировочные. Поэтому за основу рейтинга пришлось взять те показатели, в которых нет сомнения.

По результатам исследования хотя бы один дом в пригороде сдали 45 застройщиков. Это значительно больше, чем в первом полугодии прошлого года – тогда их было 27. Во втором полугодии 2018 г — 40.

В целом сдано в эксплуатацию 86 домов, в которых ориентировочно находится более 11 тыс. квартир. В первом же полугодии прошлого года было сдано 40 домов.

Лидеры рейтинга

Больше всего получил сертификатов Martynov Real Estate – сразу 12. На второй строчке расположилась Синергия – ввели в эксплуатацию 8 домов. Сразу 3 застройщика завершили работу над 5 домами.

В целом, по несколько домов за полугодие сдали 13 компаний, а 32 — по одному.

Сколько ждать новую квартиру

Инвестируя в еще недостроенную квартиру в пригороде, следует готовиться к тому, что с большой вероятностью ее не удастся получить в срок. Конечно, застройщики не спешат отчитываться о нарушении сроков. Поэтому информацию об этом «Минфин» собирает из различных источников, в том числе, по отзывам на форумах.

Итак, из 45 застройщиков только 18 сдали дома в срок, заблаговременно или же задержались не более, чем на 3 месяца. Все остальные заставляли своих инвесторов ждать заселения гораздо дольше.

Всего 19 компаний не уложились в запланированные сроки на год или больше.

К тому же во втором полугодии прошлого года была запланирована сдача домов еще в 61 ЖК. Однако эти даты застройщики перенесли.

Как объяснил «Минфину» руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть, законодательство обязывает застройщиков передать право собственности на квартиры не позднее 180 дней после ввода дома в эксплуатацию. А вот конкретных сроков самого введения — не предусмотрено. «Поэтому ответственность застройщика за нарушение сроков лежит только в договорной плоскости», — отмечает эксперт.

Копишь деньги на жилье? Выбирай депозит в надежном банке и получи бонус от «Минфина»

На отсутствие ответственности застройщика обращает внимание и директор филиала грузинской строительной компании REDCO в Украине Роберт Круговых. «Случаются лишь единичные случаи, когда в договорных обязательствах компания прописывает пени и штрафы за несоблюдение сроков. Однако и в этих случаях, компания сама указывает мизерные суммы штрафа или компенсации», — рассказал он «Минфину».

К тому же компании, как правило, указывают «запланированный» срок сдачи, а не «обязательный», а это позволяет легко избежать ответственности.

Строители оправдываются, что задержки сроков сдачи не всегда связаны с недобросовестностью компаний, а часто возникают из-за работы разрешительных органов. «Взятки, лобби конкурентов, тупость чиновников — все это часть строительной жизни. Риск за такой форс-мажор не захочет брать на себя ни один предприниматель», — объясняет Роберт Круговых. Влиять на строительство могут и макроэкономическая, и политическая ситуация.

Как не купить пригород с проблемами

Но срыв сроков сдачи — не единственная проблема, с которой сталкиваются новоселы. Поэтому прежде, чем инвестировать в жилье, не помешает проверить, что о ЖК пишут те, кто уже купил там квартиру. Стоит приехать в сам комплекс, если уже построены дома.

В частности, в некоторых случаях покупатели жалуются на существенные изменения генплана. Например, сначала был запланирован дом в 10 этажей, а в процессе строительства он вырос на 7 этажей вверх. Или же вместо зеленых зон просто положили плитку или асфальт. Иногда застройщик решает вместо придомовой территории построить еще один дом.

Не обходится и без ошибок на стадии проектирования, из-за которых во дворах веет сильный ветер. Часто застройщики просто экономят на материалах и освещении дворов.

Еще одна проблема, на которую часто жалуются жители, качество коммунальных услуг. Из-за нарушения в системе отопления в некоторых домах всю зиму было холодно. Иногда вода не доходит на верхние этажи или же перемерзают трубы.

Не всегда продуманные и системы водопровода и канализации. В одном из случаев, жители ЖК заразились кишечной палочкой из-за загрязнения системы водоснабжения дома.

Не всегда есть у жильцов и доступ к инфраструктуре: школам, детским садам, супермаркетам. Тем более, что застройщики не всегда их строят, даже когда обещают.

Отдельный вопрос — экологическая ситуация. Люди, которые живут за пределами Киева, часто надеются на лучшую, чем в столице, экологию. Однако, если дом находится рядом с всегда заполненной дорогой, владельцы квартир страдают от загазованного воздуха не меньше, чем жители Киева. Кроме этого добавляются и другие проблемы: если недалеко есть частный сектор, осенью и весной его жители активно жгут листья, и дышать становится еще труднее.

Могут быть и проблемы с доступом в Киев из-за постоянных пробок. В экстремальных ситуациях, как сейчас, общественного транспорта в столице может вообще не быть. И это тоже стоит учитывать при выборе жилья в области.

Читайте также: Кто построил киевлянам 20 тысяч новых квартир

Рейтинг «Минфина» призван продемонстрировать потенциальным покупателям общую ситуацию на рынке недвижимости и предоставить ключевую информацию о застройщиках. Однако, прежде чем покупать жилье, стоит проверить, что о конкретной компании говорят другие покупатели и при необходимости проконсультироваться со специалистами.

Анна Максимова, Алексей Писарев