Инфляционные настроения

О предстоящем сырьевом суперцикле и ожидаемом росте цен на сырье аналитики JP Morgan начали активно говорить в начале 2021 года. Спустя почти полгода мы видим результаты: рост цен на руду, сталь, алюминий, древесину идет на десятки, а иногда и на сотни процентов. Например, древесина с начала года подорожала на 246%, руда — на 146%.

Этот процесс выглядит достаточно логичным, учитывая ожидания восстановления мировой экономики на второй год пандемии. На цены также давит инфляция, спровоцированная масштабными вливаниями для поддержки экономик в 2020 году, и избыточная ликвидность. На мировых рынках сырье сегодня крайне востребовано.

Читайте также: Заработали на пшенице почти 20%: почему теперь инвестируем в кукурузу

При чем здесь рынок недвижимости? Если глобальные рынки акций и криптовалют не особо влияют на себестоимость квадратного метра недвижимости в Киеве, то рост сырья — очень ощутимо.

В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. А теперь представьте рост цен на сырье на десятки процентов. Это гарантированный рост себестоимости тоже на десятки процентов. Понятно, что текущая конъюнктура сырья еще может скорректироваться, но мировая инфляция кажется неизбежной и новые цены на сырье — тоже. Это спровоцирует рост себестоимости строительства в Украине.

Читайте также: Киевгорстрой анонсировал повышение цен на недвижимость

В 2020 году цены на первичном рынке недвижимости Киева выросли на 21%. Активный рост припал на вторую половину года. В 2021 году ежемесячный рост 0,1−1,1% в январе-марте сменился ростом 3,2% в апреле.

При этом застройщики еще не провели перерасчет себестоимости в новой реальности цен на сырье. При сохранении текущего тренда к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%. Вероятность реализации этого прогноза достаточно высокая, так как цена будет подпитываться растущей себестоимостью.

Слабое звено — экономкласс

Учитывая вероятный рост себестоимости, важно ответить на один вопрос: что будет с проектами эконом-класса, которые работают «от оборота».

Что такое работа «от оборота»? Это продавать много с минимальной наценкой по рынку. Это самые дешевые и большие проекты с большим количеством очередей. Как правило, они продаются намного быстрее, чем строятся.

И вот, квартиры проданы, например, с маржей в 15−20% от себестоимости, средства частично перенаправлены на строительство других очередей или покупку новых участков — и тут мировая экономика запустила новый сырьевой суперцикл. Дом, где всё продано, пытаются хоть как-то достроить, часто уходя в минус. Хорошо, если есть новые дома, с продаж которых можно дофинансировать строительство старых. А если нет?

Читайте также: Майские скидки: цены на новостройки в столице

Инвестировать в самое дешёвое жилье означает подвергаться дополнительным рискам того, что застройщик не сможет достроить ваш дом за вырученные средства. Помним поговорку «дешёвый сыр — только в мышеловке». Инвестировать в маленькие дешевые проекты от локальных застройщиков — двойной риск. У них высокие накладные расходы и шансов договориться с поставщиками материалов о скидках или отсрочке немного.