Топ-5 туристических направлений для инвестиций в недвижимость

Какие направления были самыми популярными

Глобальный туризм уже почти полностью восстановился после пандемических ограничений. По оценкам Всемирной туристической организации (UNWTO), общий объем международного туризма в 2022 году составил 840 млн путешествий, что на 8% больше, чем в 2021 году, и всего на 2% меньше, чем в 2019 году. По данным организации, с января по июль 2023 года количество туристов, приезжающих в разные страны, достигло 84% от допандемического уровня. В этот период по всему миру путешествовали 700 млн туристов: на 43% больше, чем за те же месяцы 2022 года.

Среди направлений-лидеров:

• Африка вернула 92% докризисных туристов.
• Европа получила рост в 91% от допандемического уровня за счет постоянного внутрирегионального спроса и поездок из США.
• Восстановление в Азиатско-Тихоокеанском регионе ускорилось до 61% от уровня до начала пандемии ковида.
• Ближний Восток — количество посетивших регион увеличилось на 20% от допандемического уровня.

Восстановление туристической отрасли вместе с высокой инфляцией повлекло за собой в прошлом году рост цен на недвижимость: в среднем, в мире она подорожала за год на 6%. В этом году, предполагают эксперты, тенденция сохранится. Этому способствуют всеобщее восстановление экономики, рост населения и нехватка жилья.

Если же в следующем году финансовые институты, как ожидается, перейдут к политике смягчения процентных ставок, это может стать еще одним стимулом для роста рынка, благодаря снижению стоимости обслуживания ипотечных кредитов. В следующем году, считают специалисты UNWTO, количество путешествий вырастет еще на 4−5% и уже превзойдет допандемические показатели.

Рост цен на недвижимость наряду с возобновлением туризма открывает лучшие перспективы для инвестиций в жилье в туристических локациях. Традиционные преимущества его покупки следующие:

• Высокий спрос и рост цен.
• Получение стабильного дохода от аренды.
• Возможность самостоятельно отдыхать.

В то же время, недвижимость в городах массового туризма, как правило, дороже, кроме этого, сохраняются риски для туристической деятельности, вроде новой пандемии. Следует учитывать и специфику местного законодательства и особенности рынка.

В недвижимость каких стран стоит вкладываться и почему

«Минфин» решил рассмотреть 5 стран, которые сейчас могут быть особенно интересны для инвестиций в недвижимость, а также разобрал вероятные риски таких вложений. Редакция отобрала государства с большим туристическим трафиком и популярные среди украинских отдыхающих. Также мы обратили внимание на развитую инфраструктуру, высокий уровень жизни и хорошие климатические условия.

💃Испания

Эта страна традиционно занимает первые места в рейтинге самых посещаемых государств мира, иногда ее обходит только Франция. В прошлом году Испанию посетили около 84 млн иностранцев.

В Испании практически нет нетуристических регионов. Иностранцев привлекают столица Мадрид, Барселона, юг страны с пляжами и старинной архитектурой Гранады и Севильи, а также северный Бильбао, который превращается в центр современной архитектуры и искусства.

Иностранцы активно интересуются местным рынком недвижимости — на них приходится пятая часть всех сделок по покупке жилья в стране. Чаще всего метры здесь покупают британцы, немцы и французы, вместе на них приходится почти 30% всех сделок с участием иностранцев.

После начала полномасштабного вторжения выросли и объемы покупаемого украинцами жилья — в 2022 году они выросли примерно в два раза. Сейчас наши соотечественники занимают 11-е место по количеству купленного иностранцами жилья в Испании.

Одно из преимуществ инвестиций в эту страну — возможность получить вид на жительство при покупке недвижимости на сумму от 500 тыс. евро. Получить ВНЖ можно и при открытии депозита в стране, или приобретении акций местных компаний, но в таких случаях сумма вложений должна достигать 1 млн евро, а потому жилье считается лучшим инструментом.

Цены на недвижимость здесь существенно колеблются, в зависимости от региона, однако, в целом, в этом году продемонстрировали незначительный рост, несмотря даже на повышение ставок по ипотеке и уменьшение количества сделок. Если в январе средняя стоимость квадратного метра жилья в Мадриде составила 3,9 тыс. евро, то сейчас чуть больше 4 тыс. евро. В среднем же, в стране цена метра в новостройке стоит около 2 тыс. евро.

В стране развит ипотечный рынок и у нескольких десятков банков есть программы для ее предоставления иностранцам. Самые лучшие ставки по фиксированной ипотеке в стране составляют около 3%, некоторые банки предлагают даже чуть меньше. Максимальная сумма займа на приобретение жилья достигает 80% от его стоимости, но это касается чаще местных жителей, которые покупают первое жилье. Иностранцы в большинстве случаев могут рассчитывать на 50−60%.

Следует учитывать, что пика местный рынок недвижимости достиг в 2008 году, именно накануне мирового кризиса, который обрушил его. Средняя стоимость жилья в Испании все еще немного ниже, чем тогда. Хотя, по убеждению местных экспертов, в стране сделали выводы, и теперь рынок гораздо более стабильный.

☪️ Турция

Государство уверенно входит в десятку самых посещаемых стран мира, ежегодно оно принимает около 40 млн иностранцев. Самые интересные для туристов в Турции исторический Стамбул, средиземноморская Анталия и горная Каппадокия, славящаяся фестивалями воздушных шаров.

В Турции, по объемам приобретения жилья иностранцами, украинцы занимают шестое место. Также много метров здесь скупают граждане рф, Ирака и Ирана.

В последние годы рынок недвижимости страны переживает невероятный рост цен. За 12 лет стоимость жилья взлетела в 9 раз, а в туристических регионах еще более существенно. Однако, это связано со сложной экономической ситуацией в стране — стремительной инфляцией и обвалом национальной валюты, за пять лет она упала по отношению к доллару почти в 6 раз. Поэтому богатые местные жители массово вкладывают сбережения в недвижимость, чтобы сберечь их от обесценения.

По итогам 3 квартала этого года, стоимость жилья в стране выросла на 109%, а цена арендной платы — на 136%. В то же время, такой стремительный рост может свидетельствовать о перегреве рынка и возможности отката в следующем году на фоне повышения ставок местным центробанком.

О том, что цены могут снизиться, говорит управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова, — в частности, она говорит, что в самых популярных туристических местах, например в Алании, недвижимость уже слишком дорогая. А поэтому советует искать для инвестиций пока менее раскрученные, но перспективные населенные пункты, где сейчас стремительно развивается инфраструктура.

Из-за высокой ключевой ставки в государстве достаточно дорогая ипотека. В национальной валюте она колеблется в пределах 11−15% годовых, а в евро или долларах составляет 5−7%. То есть, ориентировочно, в два раза дороже, чем в вышеупомянутой Испании. Ипотека в лире может быть крайне выгодной при дальнейшем падении турецкой нацвалюты, но, учитывая усилия местного регулятора, этот процесс может остановиться.

Инвестиции в недвижимость в страну на сумму свыше $400 тыс. позволяют принять участие в программе получения турецкого гражданства. Если же купить жилье от $75 тыс. в одном из мегаполисов или от $50 тыс. — в другом населенном пункте, можно рассчитывать на разрешение на проживание до 2 лет.

🌴 Объединенные Арабские Эмираты

ОАЭ не существенно отстают от Турции по количеству туристов, ежегодно страну посещают около 39 млн человек. Иностранцев Эмираты привлекают пляжами, шоппингом и сверхсовременной архитектурой.

Как туристы, так и инвесторы в недвижимость, в первую очередь, обращают внимание на самый большой город в стране Дубай и столицу Абу-Даби. Среди иностранцев жилье здесь чаще всего покупали россияне, британцы и индусы.

ОАЭ часто выбирают для покупки жилья из-за программ резидентских виз. Покупка недвижимости стоимостью от $205 тыс. позволяет находиться в стране 2 года, а от $545 тыс. — до 10.

По итогам третьего квартала, годовой рост цены на недвижимость в ОАЭ всех категорий (квартиры, апартаменты, виллы) составил 12%. Кроме этого, как отмечают местные обозреватели, в этом году стабильно росло количество договоров на приобретение жилья и его аренду. Средняя цена квадратного метра жилья в Дубае достигает уже почти $3 тыс.

Иностранцы имеют право на получение ипотеки в ОАЭ, хотя банки могут предъявлять к ним повышенные требования по доходу, продолжительности пребывания на одной работе и т. п. Если жилье покупает местный житель, для него первый взнос может составить от 15%, а для иностранцев это будет, минимум, 20%. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 3−5% годовых.

Геополитическая и военная напряженность в соседних странах практически не влияют на ОАЭ, которые остаются тихой гаванью в арабском мире, готовой принимать иностранцев с деньгами.

🏰 Чехия

Интересными могут быть не только страны, где есть морские побережья. К примеру, в прошлом году Чехию посетили почти 20 млн иностранцев. У страны хороший потенциал для дальнейшего роста, поскольку в пандемию она принимала до 37 млн туристов.

Иностранцев привлекают здесь исторический центр Праги, множество замков и курорты Карловых Вар.

Недвижимость в стране за последние 10 лет прибавляла в цене в среднем по 13%, а это самые высокие показатели в ЕС. Правда, как и во многих странах Европы, темпы начали сокращаться в прошлом году, когда вверх пошла стоимость ипотеки. В этом году на рынке уже наблюдается спад.

Так, на своем пике квадратный метр в новостройках Праги стоил $5,3 тыс., сейчас его цена снизилась до $4,9 тыс. Подобная ситуация и во втором по населению городе Брно, где в прошлом году стоимость «квадрата» составляла почти $4,6 тыс., а сейчас $4,2 тыс.

«Основная волна людей, заинтересованных в собственном жилье, которые смогли профинансировать его за собственные средства или с помощью ипотеки, иссякла. Теперь продавцы вынуждены мириться с последующим охлаждением спроса», — объясняет нынешнюю ситуацию руководитель группы EHS Хендрик Майер.

С одной стороны, период снижения цен может быть интересен инвесторам, но, вместе с тем, восстановление рынка не произойдет, пока радикально не снизятся ставки по ипотеке. А для этого необходимо снижение инфляции и разворот политики центробанка.

Рассчитывать на ипотеку украинскому инвестору в Чехии достаточно сложно. Для этого большинство банков потребуют разрешения на постоянное проживание в стране, хотя гражданам ЕС достаточно иметь право на временное проживание. Ипотека как для граждан, так и иностранцев может покрыть до 90% жилья, хотя эксперты советуют самостоятельно вносить хотя бы 20% стоимости, ведь это снизит процентные ставки. Но, в любом случае, ипотека в стране будет достаточно дорогой — около 6% годовых, хотя до повышения ставок центробанком колебалась в пределах 2%.

🌻 Украина

В 2021 году, в преддверии полномасштабного вторжения, нашу страну посетили 4,3 млн иностранцев. Украину, как новое направление, открыли для себя жители ряда арабских стран. Только из Саудовской Аравии накануне войны в Украину прибыло 56 тыс. человек.

Сейчас туристическая отрасль держится на внутреннем спросе. «Несмотря на активные боевые действия, туристическая отрасль Украины не только не остановилась, но и активно развивается. У туристических городов, как правило, достаточно развитая инфраструктура, интересные историко-археологические достопримечательности», — отмечает генеральный директор ГК Isatex Invest Group Алексей Фокарди.

По данным Государственного агентства по развитию туризма, уплаченные налоги от туристической отрасли в ряде регионов запада Украины уже больше, чем в 2021 году. В частности, во Львовской области они выше на 64%, а в Закарпатской — на 49%, и в этом году уже составляют почти 250 и 63 млн грн соответственно.

Остается привлекательной для инвесторов и недвижимость в туристических регионах запада Украины. «Ситуация в туристических городах сегодня очень перспективная: эта часть Украины относительно безопасная, растет как количество населения, так и количество бизнесов, переместившихся с востока. Западная часть Украины превратилась в мощный центр внутреннего туризма, на это влияет также невозможность отдыхать на морях Украины из-за оккупации или частичного заминирования территорий», — рассказывает основатель SENSAR Development Марк Марченко. По его словам, у таких городов, как Ужгород, Буковель, Ивано-Франковск, сейчас значительно больший трафик, по сравнению с довоенными годами.

Одно из преимуществ инвестиций в жилье именно в Украине — более низкие цены. К примеру, если однокомнатная квартира на Кипре будет стоить от 90 тыс. евро, то смарт-квартиру в одном из туристических городов нашего государства вполне можно купить за $25 тыс. Особенно интересными для инвесторов могут быть несколько регионов.

Львов

За время полномасштабной войны население Львова увеличилось с 700 тыс. до 850 тыс. Это существенно повышает спрос на жилье в городе. По данным ЛУН, стоимость квадратного метра здесь уже выше, чем в столице: 48,4 тыс. грн за кв м, против 47,9 тыс. грн.

В городе инвесторы могут обратить внимание, в частности, на апарт-комплекс Smart House, который строит SENSAR Development. В комплексе размещаются апартаменты от 15 кв м до больших по площади и с собственными террасами. Поскольку комплекс строится в центре города, владельцы без проблем смогут сдавать апартаменты в аренду.

Закарпатье

Основное преимущество Закарпатской области в условиях войны — максимальная удаленность от линии фронта, из-за чего сюда переехало большое количество украинцев.

«Еще до начала полномасштабного вторжения Закарпатья было туристическим краем, и сейчас инфраструктура на западе Украины продолжает активно развиваться, что значительно повышает стоимость недвижимости в этой местности. Потому и после победы вряд ли произойдет резкое падение стоимости недвижимости в этом регионе», — отмечает генеральный директор Isatex Invest Group Алексей Фокарди.

Среди интересных проектов в регионе — апарт-комплекс в Карпатах Grand Family Закарпатье. Он объединяет апартаменты в современных пятиэтажных корпусах, офисный центр, коммерческую недвижимость. Предусмотрены также бассейны, сауна, тренажерный зал. Развитая инфраструктура и живописная природа должны обеспечить постоянный поток отдыхающих.

Ивано-Франковская область

Долгое время развитие туризма в регионе опиралось, в первую очередь, на курорт Буковель. В последнее время растет интерес и к другим локациям в области, в частности, Верховине, Коломые и Яремче.

О росте веса Яремче на туристической карте Украины говорит, в частности, тот факт, что в городке с населением около 8 тыс. человек открыт McDonald's.

В Яремче сейчас строится апарт-комплекс Smart Hill. Одно из его преимуществ — удачная локация: всего 2 минуты пешком до реки Прут, а автомобилем можно за 3−4 минуты добраться до окрестных скал.

Инвестиции в апартаменты позволяют доверить сдачу их в аренду управляющей компании, что обеспечит инвестору пассивный доход без лишних хлопот. Главное — не прогадать с локацией, которая будет привлекать туристов.